TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/06151 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XK4V

JUGEMENT DU 07 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. PROPERTY GROUP

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie ETEVE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

M. [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [C] [O] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [A] [O] épouse [L]

[Adresse 11]

[Localité 16]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [X] [O] épouse [Y]

[Adresse 8]

[Localité 15]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [S] [O]

[Adresse 17]

[Localité 7]

représentée par Maître Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [N] [O] épouse [W]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [H] [K]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par M^e Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 22 Décembre 2023 avec effet au 1er Décembre 2023.

A l’audience publique du 12 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Février 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Février 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

[D] [O] est décédée le 12 juillet 2020, laissant pour lui succéder M. [G] [O], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] et Mme [C] [O] épouse [Z] (les consorts [O] ci-après).

Le 7 novembre 2020, les consorts [O] ont donné à la société Property Group exerçant sous l’enseigne « ABC vos charges.com » mandat non exclusif de vendre un appartement sis à [Localité 5], [Adresse 3], dépendant de la succession et dont elle était en charge de la gestion locative.

L’immeuble a finalement été vendu par les consorts [O] à Mme [H] [K] par l’intermédiaire de la société GLV-Immobilier, aux termes d’un acte authentique reçu par Maître [D] [J], notaire à [Localité 18], en date du 24 juin 2021 faisant suite à une promesse de vente du 2 mars 2021.

Considérant qu’elle aurait dû percevoir la commission d’agence pour avoir présenté en premier lieu Mme [K] aux vendeurs et transmis son offre d’achat et, à défaut de résoudre amiablement le litige, la société Property Group a, par acte de commissaire de justice en date des 28 et 30 septembre 2021, 4, 7 et 12 octobre 2021 et 5 novembre 2021, fait assigner M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] et Mme [H] [K] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi.

Sur cette assignation, Mme [H] [K] a constitué avocat.

M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] ont constitué le même avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

La radiation de l’affaire a été ordonnée par le juge de la mise en état par ordonnance du 5 mai 2023 puis elle a été réinscrite sous le n° RG 23/06151.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 22 décembre 2023, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée au 1er décembre 2023 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 12 novembre 2024.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 10 juillet 2023, la société Property Group sollicite du tribunal :

Vu les articles 1103, 1193 du code civil,

Vu l’article 1240 du code Civil,

Vu l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970,

Recevoir la société Property Group en ses demandes, fins et conclusions ;

Constater, au besoin dire et juger que Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles vis-à-vis de Property Group ;

Constater, au besoin dire et juger que Madame [H] [K] a commis une faute délictuelle vis-à-vis de la société Property Group ;

En conséquence,

Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre de Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] et Madame [H] [K] au règlement de la somme de 8.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi au titre de la commission perdue,

Subsidiairement,

Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre de Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] au règlement de la somme de 8.800 € HT au titre de la clause pénale insérée au mandat de vente,

En tout état de cause,

Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre de Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] et Madame [H] [K] au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre de Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] et Madame [H] [K] au règlement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre de Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] et Madame [H] [K] entiers frais et dépens ;

Débouter l’ensemble de défendeurs, Monsieur [G] [O], Madame [S] [O], Madame [N] [O] épouse [W], Madame [A] [O] épouse [L], Madame [C] [O] épouse [Z] et Madame [X] [O] épouse [Y] et Madame [H] [K] de leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La société Property Group fait valoir que les consorts [O] ont commis une faute en versant à la société GLV-Immobilier la commission d’agence qui devait lui revenir pour avoir été l’agent immobilier par l’entremise duquel la vente a été faite.

Elle invoque en ce sens avoir été la première à présenter l’offre de Mme [K], aux conditions du mandat, offre qui a été acceptée par les vendeurs et qu’ainsi, la société GLV-Immobilier n’a fait que reprendre l’offre qu’elle avait déjà transmise et a fait régulariser un compromis de vente aux conditions qu’elle avait précédemment négociées.

Elle expose que si le mandat prévoyait un prix de 230.000 euros, il a été fait état d’une faculté de baisse à 220.000 euros par échange de courriels et que par ailleurs, il ne s’agissait que d’un prix maximum sauf à geler toute négociation commerciale. Elle ajoute qu’une offre a été faite au locataire pour la somme de 220.000 euros et que c’est également à ce montant que la vente a été finalement conclue. Elle rappelle que les consorts [O] étaient tenus contractuellement de ratifier la vente faite aux conditions du mandat et qu’ils se sont engagés moralement à revenir envers l’agence en cas de désistement de M. [M], acquéreur présenté par la société GLV-Immobilier.

Elle conteste l’argument selon lequel les vendeurs auraient accepté préalablement l’offre de M. [M] en soutenant qu’ils n’apportent aucune preuve d’une telle acceptation. Elle considère que les parties se sont frauduleusement concertées et qu’ils n’ont jamais eu l’intention de conclure la vente avec celui-ci et relève notamment que Mme [L] le présente comme un « acquéreur présumé », qu’il déclare lui-même n’avoir jamais été lié aux consorts [O] et qu’aucun compromis de vente n’a été signé, aucun document quant à la location du bien vendu n’a été demandé ni aucune clause pénale réclamée pour une rétractation qui serait survenue « plusieurs mois plus tard ». Elle en conclut que faute d’avoir réellement accepté l’offre de M. [M], les consorts [O] ont accepté celle de Mme [K].

Elle ajoute que le mandat de vente n’a pas été respecté en ce que les consorts [O], contrairement à ce qu’ils affirment, n’ont pas transmis sans délai par courriel, le nom et l’adresse de l’acquéreur mais qu’ils ont au contraire, tenté de dissimuler la vente aux conditions identiques de l’offre de Mme [K] qu’elle leur a présentée le 11 janvier 2021.

Sur la responsabilité de Mme [K], elle fait valoir qu’elle a commis une faute délictuelle en s’abstenant de revenir vers elle pour finaliser la vente et en choisissant délibérément de régulariser auprès de GLV-Immobilier, une offre identique à celle dont disposaient déjà les vendeurs par son intermédiaire. Elle fait valoir que par son offre, Mme [K] lui a confié la charge de mener les négociations avec les vendeurs pour faire l’acquisition de ce bien.

S’agissant du montant de son préjudice financier, elle soutient que conformément à la jurisprudence et au contenu de son mandat, elle est fondée à solliciter le montant de la commission perdue qu’elle fixe à 8.800 euros HT à titre de dommages-intérêts.

Elle sollicite à titre subsidiaire, le même montant en application de la clause pénale en soutenant que les consorts [O] ont signé la vente avec un acquéreur présenté par elle, moins de 12 mois après l’expiration du mandat.

Elle fait valoir que cette clause pénale n’apparaît nullement excessive. Elle invoque que dans la mesure où elle a été évincée, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir rédigé de compromis de vente ou de ne pas avoir produit certains documents et que la réduction initiale de ses honoraires à la somme de 4.000 euros n’a plus lieu d’être puisque ce geste commercial avait été accordé pensant que les vendeurs étaient de bonne foi et pour permettre à Mme [K] d’acquérir le bien.

Elle sollicite également la réparation de son préjudice moral causé par les manœuvres trompeuses des vendeurs et de Mme [K] qui ont tenté sciemment de dissimuler la vente pour l’évincer tant au titre de sa commission d’agence que de la gestion locative du bien immobilier, au profit de la société GLV-Immobilier, agence avec laquelle la locataire semble avoir de bonnes relations. Elle fait valoir que Mme [K] s’était moralement engagée à maintenir la société Property Group, gestionnaire de l’appartement et ne l’a pas informée de sa décision de confier finalement celle-ci à la société GLV-Immobilier.

Elle allègue que la procédure qu’elle intente n’est pas abusive mais résulte des agissements déloyaux tant des consorts [O] que de Mme [K] et souligne que les consorts [O] s’ils étaient de bonne foi auraient pu mettre dans la cause la société GLV-Immobilier pour lui reprocher de ne pas l’avoir informée des conséquences financières pouvant survenir en signant une vente avec un acquéreur qui avait déjà formulé une même offre par l’intermédiaire d’une autre agence, ce qu’ils n’ont pas fait.

Elle fait valoir que l’exécution provisoire de la décision est de droit et que les défendeurs, qui soutiennent qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner, ne rapportent aucune preuve du fait que les sommes qui pourraient être remises au titre de l’exécution provisoire ne pourraient pas leur être reversées.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 12 juillet 2023, M. [G] [O], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] et Mme [C] [O] épouse [Z] sollicitent du tribunal :

Vu les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970,

Vu les articles 1103,1193 et 1231-5 du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

A titre principal,

Débouter la société Property Group de tous moyens, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Cantonner le préjudice financier de la société Property Group à la perte de marge nette applicable à ladite commission.

Reconventionnellement,

Condamner la société Property Group à payer aux consorts [O] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la société Property Group à payer aux consorts [O] une somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

La condamner aux entiers frais et dépens.

Les consorts [O] font valoir qu’ils se sont engagés, par mandat de vente non exclusif avec la société Property Group, à ratifier la vente avec l’acquéreur qui serait présenté aux conditions du mandat, soit une offre au prix de 230.000 euros hors rémunération du mandataire, peu important qu’une éventuelle faculté de baisse ait pu être envisagée par échanges de courriels. Ils soutiennent qu’ainsi l’agence ne peut se prévaloir du fait que la vente a été conclue par l’intermédiaire d’un autre mandataire, dès lors qu’elle l’a été à des conditions différentes du mandat les liant.

Ils invoquent qu’ils n’ont jamais accepté l’offre de Mme [K], transmise par l’agence Property Group le 11 janvier 2021, au surplus différente des conditions du mandat puisqu’à cette date, l’offre du 9 janvier 2021 de M. [M], présenté par l’agence GLV-Immobilier avait été acceptée, scellant juridiquement la vente et mettant fin aux relations contractuelles liant les consorts [O] à la société Property Group et ce, indépendamment de la formalisation d’un compromis ou de la sollicitation par GLV-Immobilier de documents relatifs au bail et peu important les déclarations de M. [M], invoquées par la société Property Group, tardives, approximatives et qui ne leurs sont pas opposables.

Ils invoquent que l’agent immobilier n’a, en général selon la jurisprudence en la matière, pas droit à indemnisation s’il ne produit pas les bons de visite qu’il doit faire signer aux potentiels acquéreurs qui ont visité le bien.

Ils considèrent avoir été d’une parfaite loyauté et avoir respecté leurs obligations d’information par l’intermédiaire de leur notaire, par courriel du 10 juin 2021.

Sur le préjudice financier invoqué par la requérante, ils font valoir que si le mandat contient une clause pénale octroyant au mandataire une indemnité forfaitaire égale à celle de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat, ce montant est en l’espèce, manifestement excessif. Ils exposent que l’agent immobilier n’a établi que très partiellement l’ensemble des engagements incombant à un agent, permettant de justifier de ses honoraires puisqu’il n’a exécuté aucune autre prestation que celle de faire visiter l’appartement et transmettre l’offre obtenue et qu’au surplus les honoraires de l’agence étaient limités à la somme de 4.000 euros.

Sur le préjudice moral, ils font valoir que le mandat ne prévoit qu’une indemnité forfaitaire équivalente à la commission qu’il aurait pu percevoir, excluant par principe toute indemnisation complémentaire. Ils soutiennent que la preuve du préjudice incombe à la société tant dans son principe que son quantum mais qu’en l’espèce, elle ne procède que par de simples affirmations sans aucune démonstration. Ils font valoir que la société Property Group ne disposait d’aucun droit acquis à conserver la gestion locative du bien vendu et que les propos du locataire leurs sont inopposables.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, ils allèguent que l’action de la société est dépourvue de tout fondement et a été engagée uniquement pour des raisons pécuniaires. Ils soutiennent qu’elle leur cause un préjudice, notamment à Mme [L] en raison de la virulence et du caractère vexatoire des propos tenus à son encontre. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir mis dans la cause la société GLV-Immobilier à l’encontre de laquelle la société requérante dispose d’une action propre sur le fondement quasi-délictuel.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 5 octobre 2023, Mme [H] [K] sollicite du tribunal :

Vu la loi du 02 janvier 1970 n° 70-9,

Vu les articles 1103 et 1193 du code civil,

Débouter la société Property Group de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;

Condamner la société Property Group à la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la société Property Group à la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Property Group aux entiers frais et dépens.

Mme [K] fait valoir que le mandat de vente sans exclusivité ne lie que les vendeurs avec l’agence immobilière requérante et qu’ainsi, aucune faute ne peut être retenue à son encontre en tant qu’acquéreur.

Elle soutient qu’il n’y a eu aucune vente par l’intermédiaire de la société Property Group puisque son offre du 10 janvier 2021 n’a jamais été acceptée par les vendeurs qui avaient déjà accepté une première offre et qu’au surplus, l’agence n’a jamais fait valider aux vendeurs la possibilité d’accepter une offre au prix de 220.000 euros, inférieure au mandat.

Elle invoque qu’elle n’avait, en l’absence de lien avec l’agence, aucune obligation de reformuler une offre d’achat par son intermédiaire et qu’elle n’a donc commis aucune faute en se contentant de faire l’acquisition d’un bien par le biais d’une autre agence qui le proposait. Elle en conclut qu’en l’absence de mandat avec l’agence Property Group et en l’absence de conclusion de la vente par son intermédiaire, elle ne lui est donc redevable d’aucune commission.

Elle réfute toute concertation frauduleuse en précisant qu’elle n’avait aucun intérêt à choisir une agence plutôt qu’une autre, qu’elle n’en connaissait aucune avant d’entamer ses démarches pour acquérir un bien, qu’elle n’a eu aucun contact direct avec les vendeurs et qu’ainsi, c’est uniquement l’absence de réactivité de la requérante qui est à l’origine de la vente par l’intermédiaire d’une autre agence. Elle explique au surplus avoir réglé des honoraires d’agence pour un montant identique à ceux réclamés par la société Property Group et qu’ainsi, elle n’a donc pas cherché à s’en exonérer.

Enfin, elle soutient que l’action de la société Property Group à son encontre est abusive puisqu’elle ne pouvait ignorer que Mme [K] ne pourrait lui être redevable d’aucune somme et que le seul recours possible était contre les vendeurs.

La décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Sur ce,

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

A titre liminaire, il sera observé que la demanderesse formule sa demande de dommages et intérêts en invoquant les fautes contractuelles des consorts [O] et une faute délictuelle de Mme [K] et ne sollicite l’application de la clause pénale prévue au contrat qu’à titre subsidiaire.

I- Sur la demande indemnitaire principale

A- A l’égard des consorts [O]

L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 dispose expressément que :

«Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

Lorsqu’un propriétaire a donné à plusieurs agences mandat non exclusif de vendre un bien immobilier, il n’est tenu de payer une commission qu’à l’agence par l’entremise de laquelle l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi 70-2 du 2 janvier 1970, même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, et compte-tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente.

Lorsque les conditions du droit à rémunération ne sont pas réunies, l’agent immobilier ne peut donc prétendre à des dommages et intérêts que s’il prouve qu’une faute de son mandant l’a privé de son droit à commission.

Ensuite, par application des dispositions combinées des article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

La société requérante fait valoir qu’il lui apparaît incontestable qu’elle est à l’origine de la vente entre les consorts [O] et Mme [K] et qu’ils ont ainsi, en l’évinçant, commis une faute lui causant un préjudice financier et moral.

Il lui appartient de rapporter la preuve des faits qu’elle allègue.

En l’espèce, il résulte du mandat non exclusif de vente qui liait les parties :

que le mandant « s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire ».

que « le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.

Si le mandant vend sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s’oblige à l’en informer, sans délai, par courriel, en lui précisant le nom et l’adresse de l’acquéreur. A défaut, le mandant en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur ».

que « le présent mandat est donné à compter de ce jour pour une durée de 6 mois, soit jusqu’au 05/05/2021, date à laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par courriel ».

que « le prix demandé – hors rémunération du mandataire – est de 230.000 € (deux cent trente mille euros) ».

et qu’ « en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur : d’un montant de 3,33 % HT soit 4 % TTC du prix de vente tel que fixé à la clause « prix ». Il est précisé que le taux actuel de la TVA de 20 % est susceptible de modification conformément à la réglementation fiscale ».

Les défendeurs justifient de ce que, nonobstant les termes du mail adressé par le même à la requérante plusieurs mois après, M. [M] a fait une offre d’achat par courriel du 9 janvier 2021 à 19h12 auprès de l’agence GLV-Immobilier dans les termes suivants « Suite à la visite du bien situé au [Adresse 3] à [Localité 5], je vous fais une offre d’achat à 229.000 euros FAI. Je vous précise que l’achat se ferait au comptant sans recours à un prêt immobilier » ; de ce que la société GLV-Immobilier a transmis cette offre à Mme [L] par courriel du 9 janvier 2021 en sollicitant par email son accord ; qu’en réponse le même jour, Mme [L] informait la société GLV-Immobilier de la transmission de ce courriel à ses frères et sœurs précisant que cela ne poserait pas de problème et ajoutait avoir informé l’autre agence (à savoir Property Group) de la vente de l’appartement.

Par sms communiqué aux débats, Mme [L] informait la société Property Group le 9 janvier 2021 dans les termes suivants :

« Bonsoir Madame,

L’agence GLV-Immobilier vient de m’appeler pour nous informer de la vente de l’appartement du [Adresse 3] à [Localité 5], suite à une visite de l’appart faite ce jour.

Cordialement

[A] [L] ».

En réponse, Mme [F] de la société Property Group indiquait : « merci de m’avoirinformée.

J’avais également fait une visite ce jour. La candidate allait me faire une offre ce soir mais je ne connaissais pas encore son prix. Cordialement »

Par courriel du 10 janvier 2021 à destination de la société GLV-Immobilier, Mme [L]

l’informait dans les termes suivants de l’accord de tous les héritiers :

« Bonjour Mr [U]

Tous les héritiers ont donné leur accord pour la vente au prix de 220.000 € net vendeur.

Voici les coordonnées du notaire chargé de la succession et qui s’occupera de la vente : Maître [D] [J], notaire. Notre correspondante habituelle est [R] [I], notaire stagiaire, son mail : (…) »

Mme [H] [K] faisait une offre, par courriel du 10 janvier 2021, adressé à la société Property Group; dans les termes suivants :

« Chère madame,

Suite à ma visite hier de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], avec vous-

même, je soussignée, [H] [K], vous adresse une offre d’achat pour ce bien.

Cette offre est de 224.000 €, frais d’agence inclus.

Cette offre est valable jusqu’au 14 janvier à minuit.

Tenez-moi au courant dès que possible. »

Mme [F] de la société Property Group transmettait cette offre à Mme [L] le 11 janvier

2021 par courriel en ces termes « Si le candidat se rétracte ou bien si vous n’avez pas encore

reçu l’offre de GLV. Voici quand même l’offre à 220 K€ net vendeur avec une excellente

solvabilité (Directrice L’Oréal) de Mme [H] [K] ».

Mme [L] y répond le même jour par courriel

« Bonjour Madame,

Je vous remercie de nous avoir transmis l’offre de Mme [H] [K].

Je reviendrai vers vous si l’acquéreur présumé se rétractait. ».

le 14 janvier 2021, Mme [L] écrivait à la société Property Group, afin de l’avertir que « Mr [U] de l’agence GLV Immobilier va prendre contact avec vous demain matin pour vous demander différents documents nécessaires à la vente de l’appartement

Notamment garants éventuels, dépôt de garantie…

Les propriétaires vous autorisent à lui donner les documents nécessaires ».

Mme [F] de la société Property Group informait Mme [K] par sms le 15 janvier 2021 qu’il n’y avait pas pour l’instant de rétractation de l’autre candidat.

D’une part, ces éléments révèlent que M. [M] est le premier à avoir fait une offre transmise par la société GLV-Immobilier, le 9 janvier 2021, au prix de 229.000 euros frais d’agence inclus, offre qui a été acceptée par l’ensemble des consorts [O] le 10 janvier 2021. Ces échanges permettent d’établir suffisamment qu’il y a eu entre M. [M] et les consorts [O] un accord sur la chose et sur le prix.

Contrairement à ce que soutient la société Property Group, il ne saurait être considéré comme improbable et donc suspect, l’échange de messages entre les vendeurs et l’agence immobilière concurrente, du seul fait de leur survenance dans un temps très court, un samedi en fin d’après-midi, la réactivité de chacun s’expliquant par la nature même de l’opération en cours et leur volonté de conclure rapidement l’affaire, eu égard à l’intérêt financier qu’elle présentait, alors que de surcroît l’agence immobilière n’était pas la seule à disposer d’un mandat de vente.

De plus, il importe peu qu’un compromis de vente n’ait pas été signé entre les parties ou que les documents relatifs à la location du bien immobilier soient sollicités auprès de l’agence ayant en charge la gestion locative du bien. Enfin, le fait que Mme [L] ait utilisé les termes d’acquéreur « présumé » ou les propos approximatifs tenus par M. [M], produits aux débats par la société Property Group ne permettent pas de retirer tout crédit à son offre d’achat du 9 janvier 2021 ni de caractériser entre les parties une concertation frauduleuse et une vente dite « mensongère ».

Les propos de Mme [L] dans son courriel du 14 janvier 2021 envers la société Property Group permettent au contraire d’établir que l’offre de M. [M] avait été acceptée et qu’un compromis de vente était envisagé.

En ce sens, la promesse de vente entre les consorts [O] et Mme [K] par l’intermédiaire de la société GLV-Immobilier n’est intervenue que le 2 mars 2021, soit plus d’un mois et demi après les premiers échanges quant aux deux premières offres d’achat.

Ainsi, il ne peut être retenu que l’opération envisagée avec M. [M] n’était qu’un montage frauduleux permettant aux consorts [O] d’accepter l’offre de Mme [K] reçue le 11 janvier 2021, à l’insu de la requérante qui l’avait présentée.

En outre, l’offre de Mme [K] faite au prix de 224.000 euros frais d’agence inclus différait du mandat de vente donné à la société Property Group, au prix de 230.000 euros.

Le seul fait pour l’une des héritières d’avoir indiqué dans un mail, avant la signature du mandat de vente, que les héritiers étaient prêts à donner à l’agence un mandat de vente au prix de 230.000 euros avec faculté de baisse à 220.000 euros, ne saurait suffire à considérer que l’agence disposait d’un mandat pour vendre au prix de 220 000 euros, dès lors que le mandat de vente signé ensuite ne le précisait pas. Il importe peu que la vente définitive ait finalement eu lieu au prix de 220.000 euros ou que les vendeurs ont proposé ce prix au locataire.

L’obtention d’une offre d’achat au prix de 220.000 euros net vendeur par l’agence Property Group nécessitait donc une acceptation des consorts [O] pour ce montant et il ne peut être déduit du courriel de Mme [L] du 11 janvier 2021 remerciant l’agence pour la transmission de l’offre et précisant qu’elle reviendrait vers elle en cas de désistement de l’acquéreur, une acceptation expresse de tous les héritiers à une offre d’un tel montant.

Ainsi, n’est pas caractérisé de manquement à l’obligation de ratifier la vente avec un acquéreur présenté par l’agence aux prix, charges et conditions du mandat en ce que l’offre présentée différait de celui-ci.

Toutefois, si les débats ne permettent pas de dater la rétractation de M. [M] qui indique avoir encore visité le bien le 21 janvier 2021, il convient de souligner que Mme [L] s’était engagée à revenir vers l’agence Property Group en cas de désistement de celui-ci, ce qu’elle n’a pas fait.

De plus, aux termes des clauses contractuelles reprises ci-dessus, les consorts [O] avaient l’interdiction de traiter avec un acquéreur présenté par l’agence, par l’intermédiaire d’un autre mandataire jusqu’au 5 mai 2022.

Or, en l’espèce, il est constant que Mme [K], qui est désormais la propriétaire de l’immeuble objet du mandat suite à son acquisition par l’intermédiaire de la société GLV-Immobilier, également détentrice d’un mandat de vente non exclusif, a visité en premier lieu le bien immobilier par l’intermédiaire de la société Property Group.

Il ressort des éléments chronologiques du dossier qu’elle a ensuite formulé une offre au prix de 224.000,00 euros frais d’agence inclus par courriel du 10 janvier 2021 “Voici quand même l’offre à 220 K euros net vendeur avec une excellente solvabilité (Directrice L’Oréal) de Mme [H] [K]”, transmise par la société Property Group aux consorts [O] le 11 janvier 2021 et dont Mme [L] a accusé réception le même jour.

Ainsi en tant que destinataires de cette offre, les consorts [O] avaient connaissance de son identité complète et devaient dès lors s’interdire de traiter avec elle par le biais d’un autre mandataire et ce jusqu’au 5 mai 2022, en application des dispositions contractuelles du mandat.

Dans ces conditions, force est de constater que les consorts [O], en régularisant avant le 5 mai 2022, un avant-contrat de vente le 2 mars 2021 et en signant l’acte authentique de vente le 24 juin 2021 avec Mme [K], par l’intermédiaire de la société GLV-Immobilier alors que la société Property Group leur avait précédemment présenté cet acquéreur, ont contrevenu aux dispositions contractuelles du mandat.

Au surplus, la clause contractuelle reprenant l’obligation pour les mandants d’informer sans délai le mandataire, par courriel avec le nom et l’adresse de l’acquéreur n’apparaît pas respectée.

La seule information de la société Property Group, par le notaire lui-même, le 10 juin 2021, faite dans l’unique but d’obtenir les documents relatifs à la gestion locative du bien ne peut suffire à établir le respect de cette obligation.

En conséquence, la signature de la vente avec un acquéreur présenté par le mandataire, par le biais d’un autre intermédiaire tout en s’abstenant d’informer la société Property Group de la rétractation du premier acquéreur et de la réalisation de la vente avec Mme [K] caractérisent un manquement fautif à leurs engagements contractuels issus du mandat de vente de la part des consorts [O] à l’égard de la société Property Group .

*

La société requérante n’est pas fondée à solliciter le paiement de la commission prévue au mandat de vente dès lors que la vente ne s’est finalement pas conclue par son entremise.

Elle se prévaut subsidiairement, de la clause pénale insérée au mandat de vente et prévoyant le paiement du montant de la somme prévue à titre de commission audit mandat.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue par les parties dans une clause pénale selon qu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le montant réclamé ne correspond pas au préjudice réellement subi, dans la mesure où l’offre de Mme [K] qu’elle avait initialement transmise portait sur un prix incluant une commission de 4000 euros. Il convient donc de réduire d’office le montant de la clause qui apparâit excessif et de le fixer à 4000 euros.

Il convient donc de condamner les consorts [O] in solidum au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement s’agissant d’une condamnation à des dommages-intérêts.

La société Property Group ne justifie pas du préjudice moral dont elle sollicite l’indemnisation.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Property Group de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral.

B- A l’égard de Mme [K]

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile commande à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si Mme [K] n’est tenue d’aucune obligation de nature contractuelle vis-à-vis de l’agence immobilière, il est cependant admis que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa rémunération à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, au soutien de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à la requérante de rapporter la preuve d’une faute de Mme [H] [K], d’un préjudice, et d’un lieu de causalité entre ladite faute et ledit préjudice.

Mme [H] [K] ne conteste pas avoir fait une offre d’achat par l’intermédiaire de la société Property Group le 10 janvier 2021 au prix de 224.000 euros et il résulte de ce qui précède que cette offre n’a pas fait l’objet d’une acceptation.

Le seul fait pour un acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier bénéficiaire d’un mandat non exclusif et par l’intermédiaire duquel il a visité initialement le bien, de visiter de nouveau le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat au vendeur et de concrétiser une vente par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté de manière non exclusive par le vendeur, ne peut être considéré comme caractérisant une faute à l’égard du premier mandataire intervenu.

La requérante, qui allègue que Mme [K] a refusé de répondre à sa sommation interpellative ne rapporte pas la preuve d’une faute ni de manœuvres frauduleuses de la part de Mme [K].

De plus, il résulte des faits précédemment rappelés que Mme [K] a fait l’acquisition du bien immobilier au prix de 224.000 euros frais d’agence inclus par l’intermédiaire de la société GLV-Immobilier, c’est-à-dire aux mêmes conditions que l’offre émise par l’intermédiaire de la société Property Group. Ainsi, aucun avantage n’a été retiré par Mme [K] en traitant avec une agence plutôt qu’une autre, les frais d’agence payés étant du même montant que ceux envisagés par la société Property Group.

Enfin, s’agissant d’un engagement de Mme [K] à maintenir la gestion locative du bien immobilier avec la société Property Group, aucun commencement de preuve n’est apporté et ce seul élément ne peut suffire à caractériser une faute délictuelle ayant entraîné un préjudice pour la société Property Group.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Property Group de sa demande de condamnation de Mme [H] [K] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

II- Sur la procédure abusive

En l’espèce, la solution donnée au litige ne permet pas de caractériser l’abus du droit d’ester en justice de la société Property Group tant à l’encontre tant des consorts [O] que de Mme [H] [K], même si elle ne succède que partiellement en ses demandes.

Il y a lieu en conséquence de débouter les consorts [O] et Mme [H] [K] de leur demande indemnitaire de ce chef.

III- Sur les demandes accessoires

Il y a encore lieu de condamner les consorts [O] qui succombent, aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande pour les mêmes motifs de les condamner in solidum à payer à la société Property Group la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur propre demande de ce chef. Succombant en sa demande à l’égard de Mme [K], la société Property Group sera condamnée à lui payer la somme de 2000 euros pour ses frais non compris dans les dépens.

Les consorts [O], qui sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée pour absence de garantie de représentation des fonds en cas de réformation en cause d’appel n’apportent aucune justification.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] à payer à la société Property Group la somme de quatre mille euros (4.000 €) à titre de clause pénale en réparation de son préjudice financier augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DEBOUTE la société Property Group de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société Property Group de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Mme [H] [K] à lui verser des dommages-intérêts ;

DEBOUTE M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] et Mme [H] [K] de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive de la part de la société Property Group ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] à payer à la société Property Group la somme de deux mille euros (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Property Group à payer à Mme [H] [K] la somme de deux mille euros (2.000 €) pour ses frais non compris dans les dépens,

DEBOUTE M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] de leur demande pour leurs frais non compris dans les dépens ;

CONDAMNE M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [G] [O], Mme [C] [O] épouse [Z], Mme [A] [O] épouse [L], Mme [X] [O] épouse [Y], Mme [S] [O], Mme [N] [O] épouse [W] de leur demande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER