TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 24/01832 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y457

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. CONTROLE G

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A. [P]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. AJILINK en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A. [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 25 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2013, la S.A. [P] a mis à bail au profit de la S.A.S. Contrôle G des locaux situés au [Adresse 11] à [Localité 12] (Nord) à compter du 1er octobre 2013. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 10 800 euros, payable par quart et d’avance, outre un dépôt de garantie de 2 700 euros. Le bail du 1er octobre 2023 vise les locaux suivants : 112 mètres carrés à l’étage, 32 mètres carrés de désengagement et sanitaires outre une place de parking.

Par avenant du 2 décembre 2015, la S.A. [P] a mis à bail au profit de la S.A.S. Contrôle G, un bureau supplémentaire de 14 mètres carrés moyennant un complément de loyer mensuel de 115 euros.

Par nouvel avenant du 2 mai 2016, la S.A. [P] a mis à bail au profit de la S.A.S. Contrôle G, un bureau supplémentaire de 16 mètres carrés moyennant un complément de loyer mensuel de 132 euros et 8 places de parking au prix mensuel de 13 euros par unité.

La S.A.S. Contrôle G a exposé rencontrer des difficultés relatives à l’entretien du bâtiment, sans avoir pu trouver de solution amiable avec le bailleur.

Par actes délivrés à sa demande le 6 et 18 novembre 2024, la S.A.S. Contrôle G a fait assigner la S.A. [P] et la S.E.L.A.R.L. Ajilink Labis Cabooter De Chanaud en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A. [P] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile et la communication de pièces sous astreinte, les frais et dépens étant réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience le 28 janvier 2025. Elle a finalement été retenue le 4 mars 2025.

La S.A.S. Contrôle G, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, aux fins de :

— désigner un expert judiciaire qu’il plaira avec mission proposée dans les conclusions ; les parties et leurs conseils préalablement convoqués,

— autoriser le preneur à consigner sur un compte ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations l’ensemble des loyers dus au jour de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à ce qu’une nouvelle décision judiciaire autorise le déblocage des fonds,

— ordonner à la S.A. [P] de communiquer :

> le contrat de maintenance du portail de l’immeuble,

> les justificatifs des vérifications annuelles sur les trois dernières années :

— des installations électriques

— des installations gaz, notamment de la chaudière gaz,

— des moyens de secours notamment les extincteurs, les blocs de secours et le désenfumage des escaliers,

— de l’alarme incendie,

— du portail coulissant parking,

— de l’alarme intrusion,

> les factures de réparation de la porte donnant accès au parking,

> les justificatifs de l’entretien annuel de la couverture,

> les justificatifs de la dératisation périodique.

— dire que cette communication sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour et par document dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et durant 2 mois,

— dire que le juge des référés sera seul compétent pour liquider l’astreinte,

— débouter la S.A. [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la S.A. [P] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Dans ses écritures déposées à l’audience, la S.A. [P] et la S.E.L.A.R.L. Ajilink Labis Cabooter De Chanaud en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A. [P], représentées, demandent de :

à titre principal,

— débouter la société Contrôle G de sa demande d’expertise judiciaire.

à titre subsidiaire,

— prendre acte des protestations et réserves d’usage de la société [P] sur la demande d’expertise.

— limiter la mission de l’Expert Judiciaire aux désordres visés dans le constat d’huissier de la société Contrôle G.

— inviter l’expert à répartir l’imputabilité des désordres entre le preneur et le bailleur.

— débouter la société Contrôle G de :

— sa demande de consignation des loyers,

— sa demande de communication de pièces sous astreinte.

à titre reconventionnel,

— ordonner l’expulsion de la société Contrôle G des quatre bureaux loués numérotés A, B, C et D sur le plan joint en annexe.

— dire et juger que la société Contrôle G sera tenue de restituer les clefs afférentes aux quatre bureaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir.

— condamner la société Contrôle G à payer à la S.A. [P] à titre provisionnel la somme de 41 900,64 euros au titre des occupations illicites.

— condamner la société Contrôle G à lui payer 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la demande d’expertise judiciaire

La S.A.S. Contrôle G sollicite une expertise judiciaire portant sur les désordres et détériorations constatés dans le local par le commissaire de justice et portant sur les toilettes, les chauffages, les fenêtres, le portail, la présence de rongeurs et des traces d’humidités.

Elle indique que les éléments produits aux débats par la défenderesse ne peuvent la dédouaner de ses responsabilités, celle-ci n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles en qualité de bailleur.

Les défenderesses s’opposent à titre principal à la demande d’expertise judiciaire. Elles font valoir que l’expert judiciaire ne peut avoir une mission générale d’audit sur l’immeuble loué mais il ne peut étudier que les désordres existants et issus des pièces versées aux débats par la demanderesse et faisant partie du bail et de ses deux avenants.

A titre subsidiaire, les défenderesses formulent les protestations et réserves d’usage. Elles demandent que la mission de l’expert soit limitée aux désordres visés dans les pièces adverses (bail et ses deux avenants) et qu’il se prononce sur la répartition des éventuels désordres issus soit du risque locatif, soit de la responsabilité du bailleur.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

Les pièces soumises au juge, notamment le procès-verbal du 15 octobre 2024 réalise par Maitre [Z], commissaire de justice à [Localité 10] (nord), étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués par la demanderesse de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif portant sur les désordres dénoncés par le preneur.

A leur propos, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confié et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur la demande de consignation des loyers

La S.A.S. Contrôle G sollicite la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à partir de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à ce qu’une nouvelle décision judiciaire autorise le déblocage des fonds.

Elle fait valoir que puisque la S.A. [P], sous procédure collective, a manqué à ses obligations contractuelles, la demanderesse est fondée à solliciter la consignation des loyers en application de l’article L518-7 et L518-9 du code monétaire et financier. Elle indique qu’elle ne peut plus exploiter les lieux normalement, en s’interdisant de recevoir des tiers, faute de pouvoir assurer une sécurité totale aux usagers.

Les défenderesses qui s’opposent à la consignation des loyers, exposent que la S.A. [P] a bénéficié d’un plan de continuation in bonis suivant jugement du 18 décembre 2024 et que la locataire utilise chaque jour les locaux loués.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé “peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’occurrence cependant, dès lors que les conclusions de l’expertise judiciaire ont vocation à apporter des éléments de nature à éclairer les parties et la juridiction sur l’état du bâtiment, la demande de consignation est prématurée et ne peut qu’être rejetée, en l’absence de toute certitude sur l’existence même de la créance alléguée du preneur, sur le bailleur.

Dès lors, la demande en consignation des loyers sera rejetée.

Sur la communication de pièces sous astreinte

La S.A.S. Contrôle G sollicite la communication sous astreinte par la S.A. [P] des documents portant sur l’entretien des locaux loués.

Elle expose n’avoir jamais disposé des documents, malgré les échanges avec le bailleur. Elle fait valoir que contrairement aux allégations adverses qui soutient que l’immeuble loué n’est pas un établissement recevant du public, aucune disposition légale ni contractuelle ne fait obstacle au preneur de recevoir des personnes extérieures à la société, puisque la demanderesse propose des prestations de services dans le domaine de l’architecture et de l’ingénierie, l’amenant à proposer des rendez-vous à ses clients. La S.A.S. Contrôle G indique que le bâtiment a accueilli notamment des professionnels de santé et des vendeurs de matériels sanitaires.

La demanderesse soutient que le bailleur est redevable des obligations prévues par le code de la construction et de l’habitation notamment pour les cas où l’établissement reçoit du public.

Les défenderesses répondent que la demanderesse indique que le bien serait destiné à recevoir du public. Elles contestent cette affirmation et soutiennent que la demande de communication de pièces ne dispose pas de fondement légal et qu’il appartiendra à l’expert éventuellement nommé, de solliciter les éventuelles pièces relatives aux désordres constatés, l’astreinte au demeurant n’étant pas justifié.

A titre subsidiaire, elles allèguent que la S.A. [P] entretient les locaux, l’immeuble étant visité chaque jour par des proches du bailleur et le nettoyage des communs s’effectuant le week-end. Elles déclarent justifier de l’entretien du portail, de la chaudière, de la clôture, des huissiers, des chéneaux et des extincteurs.

Il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 138, 142 et 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé, à l’une des parties, de produire des éléments de preuve détenus par les parties, de produire tous documents qu’elles détiennent et dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. La production forcée doit en outre porter sur des actes ou pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Les défenderesses communiquent certains documents relatifs à la maintenance de l’immeuble.

Dans le cadre des opérations d’expertise, elle devra fournir à l’expert les documents nécessaires à l’accomplissement de la mission de l’expert commis.

Il n’y pas lieu, avant l’expertise, de faire droit à la demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A. [P]

Sur la demande d’expulsion

La S.A. [P] sollicite l’expulsion de la société Contrôle G des quatre cellules commerciales qu’elle considère être occupées illégalement numérotées A, B, C et D. Elle expose que cette occupation a été constatée par procès-verbal d’huissier de justice le 27 mai 2021.

La S.A. Contrôle G s’oppose aux demandes reconventionnelles présentées par la défenderesse.

Elle expose que la S.A. [P] fait reposer ses demandes sur un constat de commissaire de justice du 27 mai 2021, uniquement constitué d’un plan des locaux, avec mention de la partie occupée par la SA Contrôle G. Elle allègue que cette pièce est en noir et blanc, qu’elle est un croquis et qu’elle ne peut justifier d’une occupation.

Sur les pièces produites aux débats par la société contrôle G, cette dernière expose que le constat de commissaire de justice du 09 mars 2021, qui a fait des constatations dans les bureaux F et E, ne mentionne pas que ces bureaux étaient effectivement occupés par la société Contrôle G. Le preneur indique être le seul occupant actuel des locaux, de nombreuses entreprises ayant quitté les locaux, en laissant dans les bureaux des chaises et/ou des ordinateurs, comme constatés par un commissaire de justice. Elle ajoute que les membres de la famille [P] ont entreposé des matériels dans les locaux. Elle fait valoir que la seule présence de mobilier dans les bureaux ne peut suffire à établir l’occupation illégale desdits bureaux par la société Contrôle G, laquelle n’est même pas propriétaire du matériel en cause.

La société contrôle G ajoute que le constat du Commissaire de Justice du 24 novembre 2021 a pour objet la constatation de l’absence de chauffage dans les locaux et que les mesures se sont limitées aux bureaux loués et aux parties communes, sans inclure les bureaux visés par le bailleur.

La société contrôle G affirme que l’avenant au bail de 2015 mentionne clairement que deux bureaux sont prêtés à titre gratuit et que 8 bureaux sont loués.

En l’espèce, si la S.A. [P] allègue que certains bureaux seraient occupés de manière illicite, seul un croquis d’occupation du 27 mai 2021 par un huissier de justice est produit aux débats pour justifier de cette occupation et ce alors que le preneur déclare que les bureaux visés comprennent du mobilier ne lui appartenant pas et ne permettant pas de démontrer qu’il les occuperait illicitement. Ces éléments constituent une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile, faisant obstacle au juge des référés de prononcer une expulsion portant sur une obligation qui n’est pas sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion.

Dès lors, il n’y aura pas lieu à référé sur les autres demandes reconventionnelles qui en sont l’accessoire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la S.A.S. Contrôle G, il convient de mettre à sa charge les dépens, en ce compris l’avance des frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :

M. [U] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 9] lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 12] (nord) après avoir convoqué les parties ;

— décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;

— examiner les documents remis par les parties ;

— se faire remettre par les parties les documents relatifs à l’entretien du bâtiment et aux maintenances obligatoires ;

— examiner les défauts, malfaçons, non façons et non-conformités allégués par la S.A.S. Contrôle G notamment dans le procès-verbal du 15 octobre 2024 réalisé par Maitre [Z] ;

— les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ;

— au besoin, un album photographique pourra être constitué ;

— en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;

— décrire les travaux de reprise en précisant leur durée et leur incidence sur la jouissance des lieux,

— se prononcer sur les devis d’entreprise produits par les parties concernant lesdits travaux de reprise,

— fournir tous les éléments techniques utiles à l’appréciation des enjeux techniques et de responsabilités encourues évoqués au cours des opérations d’expertise ;

— illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;

— procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de remise en état ;

— préciser si des travaux urgents sont nécessaires soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires, procéder à une estimation de leur coût, ces éléments donnant lieu au dépôt d’un rapport intermédiaire déposé sans délai ;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner, notamment ceux résultant d’une limitation ou d’une privation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux,

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire,

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles étant préciser que les parties devront lui faire parvenir ces documents et pièces sous quinzaine et qu’à défaut, elles s’exposeront à une injonction du juge chargé du contrôle des expertises assortie d’une astreinte et à voir la juridiction du fond tirer toute conséquence de droit de leur défaut de coopération ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise :

> arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire,

> informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire,

> fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées,

> informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse,

> adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires,

> fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite

> aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que la partie demanderesse devra avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 6 mai 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport et une copie sous forme d’un fichier au format PDF enregistré sur une clé USB au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 3] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à six mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Rejette la demande de la S.A.S. Contrôle G de consignation des loyers ;

Dit n’y avoir lieu à la demande de la S.A.S. Contrôle G de communication de pièce sous astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel au titre des occupations illicites ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise des clés sous astreinte ;

Condamne la S.A.S. Contrôle G aux dépens ;

Rejette la demande de la S.A. [P] et de la S.E.L.A.R.L. Ajilink Labis Cabooter De Chanaud en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A. [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la S.A.S. Contrôle G au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE