TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/11407 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3KA

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

S.C.I. RABIPOLO

C/

[Y] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. RABIPOLO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [S] (Gérante)

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015, entre la société civile immobilière d'[Localité 5] aux droits de laquelle la société Rabipolo se présente après cession en date du 20 mai 2022 a donné à bail à M. [Y] [I] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 530,00 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Elle a cédé ce bien à la société civile immobilière Rabipolo le 20 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la société Rabipolo a fait signifier à M. [Y] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4122,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La société Rabipolo a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la société Rabipolo a fait assigner M. [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner M. [Y] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 436,34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024,la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 7 octobre 2024.

À l’audience du 15 octobre 2025,

La société Rabipolo, représentée par sa gérante, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 748 euros. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement faute pour ce dernier d’avoir respecté le plan d’apurement qu’elle a accepté et communiqué à la caisse d’allocations familiales. Elle souligne que son locataire encombre les espaces communs de l’immeuble et reste sourd aux demandes de les libérer.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [Y] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2024 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Y] [I], représenté, conteste /ne conteste pas le principe de la dette mais souligne que les allocations pour le logement ont été suspendus et que dès lors, avec un accord sur les délais de paiement, leur versement rétroactif régularisera la situation. Pour cette raison, il sollicite des délais de paiement. Il précise avoir justifié de son assurance le 19 juillet 2024 soit dans un délai inférieur à un mois.

Il ajoute avoir subi de forts désagréments en raison de la présence d’humidité entraînant des moisissures, un défaut d’étanchéité des menuiseries, un défaut de mise aux normes électriques, une absence de fenêtre dans la chambre et de VMC dans la cuisine et la salle de bain, outre la présence de rongeurs. Il réclame la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts outre une réduction du loyer de 20%.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il mentionne la mise en place d’un plan d’apurement avec le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

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Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, société Rabipolo justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société Rabipolo.

En conséquence, la demande de société Rabipolo aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2015, du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024, du décompte de la créance à la date de l’assignation et du décompte actualisé à l’audience que la société Rabipolo rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 03 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2015 à compter du 3 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] [I], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 30€.

Toutefois, il ne justifie pas de sa situation personnelle et financière actualisée, les pièces les plus récentes datant du mois de juin 2024. De celle-ci il est relevé qu’il perçoit le revenu de solidarité active pour lui-même et son épouse, le couple étant sans emploi.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que M. [Y] [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience malgré les 10 mois écoulés entre l’enrôlement et l’audience de plaidoirie.

Au surplus, la dette n’a fait que croître.

Dès lors, il ne peut se prévaloir des dispositions supra visées qui imposent que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience pou bénéficier de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 septembre 2024, M. [Y] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Y] [I] à son paiement à compter de 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, société Rabipolo ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles :

En l’espèce, M. [Y] [I] produit un procès-verbal de constat de commissaire de Justice pour établir les désordres sur l’immeuble et à l’intérieur du logement.

S’agissant des VMC, il est rappelé que cet équipement n’est pas obligatoire, qu’une grille d’aération est suffisante. Leur présence est relevée.

Des photos produites, il est relevé la présence de menuiseries en PVC.

S’agissant des moisissures à l’intérieur du logement, leur présence peut être liées aux conditions d’occupation du logement, encombrement et fréquence des aérations, points non établis par le procès-verbal produit. Sur ce point, M. [Y] [I] ne conteste pas une tendance l’encombrement des parties communes.

Au surplus, M. [Y] [I] ne justifie pas avoir alerté son bailleur des points critiqués, et pas davantage le précédent propriétaire après une occupation de 7 années.

En conséquence, les demandes de M. [Y] [I] doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Y] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [Y] [I] à payer à société Rabipolo la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Rabipolo aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2015 entre la société civile immobilière d'[Localité 5] aux droits de laquelle la société Rabipolo se présente après cession en date du 20 mai 2022 d’une part, et M. [Y] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 3 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [I] à compter du 3 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [Y] [I] à payer à la société Rabipolo l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [Y] [I] à payer à la société Rabipolo la somme de 11 748 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2025 échéance de octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 4 122 euros, de l’assignation du 4 octobre 2024 sur la somme de 5 436,34 euros et du présent jugement sur le surplus ,

DEBOUTE M. [Y] [I] de sa demande de délai

DEBOUTE la société Rabipolo de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [Y] [I] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts et diminution du loyer

CONDAMNE M. [Y] [I] à payer à société Rabipolo la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DIT qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991, M. [Y] [I] sera tenu de rembourser au Trésor public la totalité des frais avancés par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE