TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02108 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI6B

JUGEMENT

DU : 04 Août 2025

S.C.I. ROLEC

C/

[K] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Août 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. ROLEC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Damien LEZAN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 25/2108 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 4 janvier 2016, la société civile immobilière (SCI) Rolec a donné en location à Mme [K] [I], pour une durée initiale de trois ans, un appartement (lot n°5) situé au 3ème étage du [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 491 euros, outre une provision sur charges de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la SCI Rolec a fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 2 196,63 euros dont 2 064,65 euros en principal.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Nord le 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SCI Rolec a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la défenderesse, condamner celle-ci à lui payer l’arriéré de loyers et de charges et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 13 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 6 janvier 2025.

A cette date, le juge a, à la demande des parties, ordonné le retrait de l’affaire du rôle.

Par écritures du 9 janvier 2025 réceptionnées par le greffe le 14 janvier 2025, le conseil de la SCI Rolec a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Il a été fait droit à cette demande et l’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 24 mars 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, ont convenu d’un nouveau calendrier de procédure suivant la procédure prévue à l’article 446-2 du code de procédure civile fixant l’audience de plaidoiries au 2 juin 2025.

A cette audience, la SCI Rolec, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1217 du code civil :

constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 22 décembre 2023,en conséquence, ordonner sans délai l’expulsion de Mme [I] des lieux ainsi que de toute personne pouvant s’y trouver sans droit ni titre ni qualité et ce avec l’aide de la force publique si besoin est,condamner Mme [I] au paiement de la somme de 2 728,46 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges selon décompte arrêté au 12 février 2024,condamner Mme [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à hauteur de 623,81 euros et ce jusqu’à la libération effective et juger que cette indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer figurant au contrat de bail,constater l’irrecevabilité des demandes de Mme [I] pour exception de litispendance,en conséquence, rejeter l’intégralité des demandes de Mme [I],condamner Mme [I] à 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de l’occupation et de la dégradation des parties communes,condamner Mme [I] à libérer les parties communes sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner Mme [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien, elle fait valoir que Mme [I] a, de nouveau, cessé de régler ses loyers malgré le jugement du 23 mai 2023 ; que la résiliation du bail doit être constatée nonobstant l’arrêté du 3 octobre 2024 qui est intervenu postérieurement à la prise d’effet de la clause résolutoire.

Elle ajoute que Mme [I] qui a fait appel du jugement du 23 mai 2023 présente devant la cour d’appel une demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance d’un montant de 3 000 euros de sorte qu’en application de l’article 102 du code de procédure civile, seule la cour d’appel peut connaitre des demandes que Mme [I] présente à son encontre.

RG : 25/2108 PAGE

Elle ajoute que l’insalubrité alléguée par Mme [I] est remédiable et circonscrite puisqu’elle ne concerne que les parties communes ; qu’au surplus, l’état de celles-ci est largement imputable à Mme [I] elle-même, comme cela ressort du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice.

Mme [I], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 6 et 24 de la loi du 16 juillet 1989 :

A titre principal,

rejeter les demandes présentées par la SCI Rolec,A titre subsidiaire,

suspendre l’acquisition de la clause résolutoire,lui accorder un délai de grâce de 24 mois,En tout état de cause,

condamner la SCI Rolec à mettre à sa disposition un logement décent conforme aux critères légaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à exécution complète,condamner la SCI Rolec à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,condamner la SCI Rolec à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien, elle fait valoir qu’il ressort notamment des constats d’huissier, des rapports du SCHS et de l’arrêté préfectoral que le logement est insalubre ; que les parties communes de l’immeuble sont dans un état de dégradation avancée ; que le rapport établi par l’Agence Régionale de Santé le 1er août 2024 détaille l’ensemble des désordres spécifiques au logement qu’elle occupe ; qu’elle est donc fondée à opposer à la SCI Rolec l’exception d’inexécution et que les loyers ne sont pas exigibles ; que la clause résolutoire ne peut donc être considérée comme acquise.

A titre subsidiaire, elle estime que si la clause résolutoire devait être considérée comme acquise, elle peut bénéficier de la suspension de ses effets pendant 24 mois en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause, elle considère que la teneur de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 3 octobre 2024 justifie sa demande de mise en conformité du logement sous astreinte notamment en raison du refus opposé par la SCI Rolec de lui proposer une solution d’hébergement.

Elle ajoute qu’elle subit quotidiennement les conséquences de l’insalubrité depuis 2017 notamment en raison des infiltrations importantes qui ont endommagé les plafonds et les murs, entraînant des chutes de matériaux et la formation de moisissures dans l’ensemble des pièces ; que les installations essentielles telles que le chauffage, la ventilation et les systèmes électriques dysfonctionnent et qu’il ne lui a pas été possible de se chauffer correctement en hiver ; que le développement de moisissures et de mycètes est susceptible de provoquer des maladies respiratoires et allergiques ; qu’elle a chuté dans les parties communes , ce qui lui a causé une entorse à la cheville droite et engendré son immobilisation pendant deux semaines.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 août 2025.

Par courriel du 3 juillet 2025, le conseil de Mme [I] a transmis au juge copie de la notification d’une décision de recevabilité de sa cliente au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers rendue par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 11 juin 2025 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par courriel du 8 juillet 2025 dont le conseil de Mme [I] a été destinataire en copie, le juge a demandé au conseil de la SCI Rolec de lui transmettre le justificatif de notification de l’assignation au Préfet du Nord et un décompte actualisé.

Ces éléments ont été transmis par courriels des 9 et 15 juillet 2025.

Par ailleurs, par courriel du 15 juillet 2025, le conseil de Mme [I] a transmis les justificatifs de règlements de deux sommes de 71 euros les 5 mai 2025 et 5 juin 2025 qui n’ont pas été intégrés au décompte actualisé transmis par la SCI Rolec.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

La bailleresse justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX conformément aux exigences de l''article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi précitée.

Elle est donc recevable à agir.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date à laquelle le bail a été signé dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient en son article VIII une clause résolutoire rédigée en ce sens.

La SCI Rolec justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, fait signifier à Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 2 064,65 euros en principal au titre des loyers impayés.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse et arrêté au 9 juillet 2025 que les causes du commandement ainsi signifié n’ont pas été intégralement réglées dans un délai de deux mois à compter de sa délivrance.

Mme [I] estime que les sommes ainsi visées par le commandement de payer n’étaient pas exigibles dans la mesure où le logement est insalubre.

Il convient de rappeler que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Les juges du fond apprécient souverainement si, en raison de la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, le preneur se trouve dans l’impossibilité d’utiliser la chose louée.

En l’espèce, Mme [I] produit un procès-verbal de constat dressé par Maître [P], huissier de justice à [Localité 10] le 9 mars 2017, soit plusieurs années avant la date à laquelle le commandement de payer les loyers a été délivré.

Ce seul élément n’est pas suffisant à permettre de fonder une exception d’inexécution.

Mme [I] produit également un procès-verbal de constat dressé par Maître [T] [Z], commissaire de justice à [Localité 10], le 28 août 2023 à la demande de M. [Y] [I] qui serait son fils et qui occupe un appartement situé au 5ème étage du même immeuble.

Ce procès-verbal concerne donc un autre appartement que celui occupé par Mme [I] et les éventuels désordres qui concernent les parties communes (dysfonctionnement de l’interphone, défaut d’indication des noms des occupants sur celui-ci, éclairage insuffisant, absence de boîte aux lettres, dégradation du revêtement vinyle des marches d’escalier, défaut d’anti-dérapant, absence de main courante le long du mur, défaut de fixation d’une applique lumineuse, défaut d’éclairage opérationnel entre le 4ème et 5ème étage ne suffisent pas à permettre de considérer qu’il y avait impossibilité pour Mme [I] d’utiliser l’appartement donné à bail par la SCI Rolec conformément à sa destination.

Mme [I] produit également un rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé le 8 février 2024 et adressé à M. [Y] [I] à la suite d’une visite de son logement le 31 janvier 2024.

Si ce rapport mentionne des désordres affectant les parties communes, cela n’est pas davantage suffisant à permettre de considérer qu’il y avait impossibilité pour Mme [I] d’utiliser l’appartement donné à bail par la SCI Rolec conformément à sa destination.

Enfin, Mme [I] produit une plainte en insalubrité qu’elle a déposé auprès du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] le 12 octobre 2023 et qui fait état d’une infiltration d’eau sur le mur de la pièce de vie de l’appartement qu’elle loue avec présence de moisissures.

Il ressort des autres pièces produites aux débats qu’à la suite de cette plainte, sur interpellation de l’ARS, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Lille a effectué une visite de l’immeuble le 31 janvier 2024 et qu’une visite contradictoire à l’égard de la SCI Rolec a ensuite eu lieu le 27 mars 2024.

Le rapport établi par le service Santé Environnementale Nord de la ville de [Localité 10] le 14 juin 2024 mentionne des dégradations en ce qui concerne les parties communes.

Celles-ci ne sont toutefois pas suffisantes à justifier une exception d’inexécution.

Par ailleurs, en ce qui concerne logement occupé par Mme [I] et situé au 3ème étage, il précise qu’il est équipé d’une cuisine composée d’un évier, de plaques électriques à deux foyers, d’un four électrique, d’un lave-linge, d’un réfrigérateur et d’une salle d’eau composée d’un cabinet d’aisance, d’une douche et d’un lavabo. Le dispositif de chauffage et de production d’eau chaude sont assurés par une chaudière mixte.

Il fait état d’un défaut de sécurité incendie (absence de détecteur avertisseur autonome de fumée), un défaut de ventilation de la salle d’eau, des problèmes d’humidité (traces d’infiltrations à l’angle droit du mur de façade), des anomalies sur l’installation électrique (dominos non protégés, défaut de protection de certains conducteurs, prises de courant descellées. Il relève également l’absence de communication d’un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité, de gaz et de risque d’exposition au plomb.

L’arrêté d’insalubrité pris par le Préfet du Nord le 3 octobre 2024 reprend ces mêmes constats en ce qui concerne le logement occupé par Mme [I] (identifié comme le logement n°2).

Ces éléments ne sont toutefois pas suffisants à permettre de considérer qu’il y aurait impossibilité pour Mme [I] d’utiliser les lieux conformément à leur destination plusieurs mois avant cette date.

Il y a ainsi lieu de considérer que l’exception d’inexécution invoquée par Mme [I] n’est pas fondée et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

Le bail est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Mme [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 23 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si le conseil de Mme [I] a produit des justificatifs de paiement de sommes de 71 euros correspondant à la provision sur charges les 5 mai 2025 et 5 juin 2025, Mme [I] n’est pas en mesure de régler la dette locative comme en témoigne la procédure de surendettement en cours.

Au surplus, en application de l’article 3 de l’arrêté d’insalubrité pris par le Préfet, l’immeuble est interdit à l’habitation à titre temporaire.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail et l’expulsion de Mme [I] sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, Mme [I] occupe toujours le logement.

Suivant le décompte actualisé produit par la bailleresse, le loyer, charges comprises, est d’un montant actuel de 637,45 euros.

Toutefois, en application de l’article 6 de l’arrêté d’insalubrité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Cet article prévoit également que les loyers indûment perçus sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à la somme équivalente au loyer, provision sur charges comprises, à la date précédent l’arrêté préfectoral qui date du 3 octobre 2024, soit 623,81 euros.

Il ressort du décompte arrêté au 9 juillet 2025 que Mme [I] est redevable d’une somme de 12 781,39 euros arrêtée au 9 juillet 2025.

Toutefois, à la date à laquelle l’arrêté d’insalubrité a été pris, elle était redevable d’une somme de 7 072,94 euros, échéance d’octobre 2023 incluse.

L’arrêté d’insalubrité a été notifié à Mme [I] le 8 octobre 2024.

En application de cet arrêté, aucun loyer ni aucune provision sur charge n’est due à compter de novembre 2024.

Par ailleurs, Mme [I] justifie avoir réglé une somme totale de 142 euros au titre des provisions sur charges les 5 mai 2025 et 5 juin 2025 qui doit être déduite.

Mme [I] est donc redevable d’une somme de 6 930,94 euros arrêtée à la date du 9 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Si Mme [I] a pu faire valoir, en cours de délibéré, que les demandes de condamnation à payer les arriérés de loyer étaient sans objet en raison de l’orientation du dossier de surendettement de Mme [I] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, cette simple orientation ne vaut pas mesures imposées de la part de la commission qui interviendront ultérieurement.

Mme [I] sera donc condamnée à payer à la SCI Rolec la somme de 6 930,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 9 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 2 064,65 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de condamner Mme [I] à verser une quelconque indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux dans la mesure où l’immeuble dont la SCI Rolec est propriétaire n’est pas en état d’être loué et qu’en application de l’arrêté d’insalubrité, aucune somme n’est due en contrepartie de l’occupation du logement.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-1 du code civil, la SCI Rolec sollicite la condamnation de Mme [I] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de l’occupation et de la dégradation des parties communes.

Au soutien de cette demande, elle produit un procès-verbal de constat dressé par Maître [O] [B], commissaire de justice à [Localité 10].

S’il ressort de ce procès-verbal de constat que des objets sont stockés le long du mur dès le bas de l’escalier et à chaque palier au-delà du 5ème étage, qu’une odeur nauséabonde se dégage, que des excréments sont présents à même le sol et que les parties communes sont globalement sales, très encombrées et très entravées, aucun des éléments produits aux débats ne permet de considérer que ces faits seraient imputables à Mme [I].

La demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Rolec sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I]

Sur le préjudice de jouissance

Sur l’exception de litispendance

Aux termes de l’article 101 du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Aux termes de l’article 102 du même code, lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur.

En l’espèce, par jugement du 22 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

constaté que les conditions d’acquisition de la résiliation du bail entre la SCI Rolec et Mme [I] étaient réunies le 29 septembre 2022,accordé rétroactivement les délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,dit que compte tenu de l’apurement de l’intégrité de la dette locative à la date de l’audience, la clause résolutoire contenue au bail était réputée n’avoir jamais joué,rejeté les demandes présentées par la SCI Rolec, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Rolec aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2022.Aucune des pièces produites aux débats ne permet de considérer que Mme [I] aurait relevé appel de ce jugement.

En effet, la SCI Rolec produit des conclusions récapitulatives n°2 d’appel prises dans l’intérêt de Mme [I] et de M. [E] [H] [U] et qui mentionnent un appel à l’encontre d’un jugement rendu le 15 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille.

Ces écritures précises que Mme [I] était, dans ce litige, caution de son fils, M. [E] [H] [U], que le bail concerné date du 11 juin 2012 et qu’il porte sur un appartement (lot n°4) situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 5].

Si Mme [I] présente une demande d’indemnisation de 3 000 euros au titre de sa chute dans les escaliers de l’immeuble survenue le 21 janvier 2023, cela ne suffit pas à permettre de faire droit à l’exception de litispendance.

En effet, Mme [I] n’agit pas en qualité de locataire mais de caution et spécifiquement en ce qui concerne sa chute dans les escaliers et non en ce qui concerne un préjudice de jouissance subi du fait de l’insalubrité du logement qu’elle occupe et situé au 3ème étage de l’immeuble.

L’exception de litispendance sera donc rejetée.

Sur le bien fondé

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En application des articles 1217 et 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution.

En l’espèce, Mme [I] produit l’ensemble des procès-verbaux de constats et rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] dont il a été précédemment fait état.

Il en ressort que dès le 9 mars 2017, des désordres affectaient les parties communes de l’immeuble, à savoir :

un revêtement des marches de l’escalier commun en mauvais état, déchiré au niveau des nez et dépourvus de bandes anti-dérapantes,un état globalement mauvais des parties communes avec un manque de dalles sur le faux plafond,des revêtements des murs et du plafond en mauvais état,des peintures dégradées, usagées, fissurées, décollées et avec des traces d’infiltrations sur toute la hauteur de la cage,des points de lumière naturelle, comblés par des pavés de verre, en mauvais état.Plusieurs de ces constats sont repris dans le procès-verbal de constat du 28 août 2023, ce dont il se déduit que la bailleresse n’y a pas remédié pendant 5 ans.

Ce constat mentionne d’autres désordres dont il a été précédemment fait état en ce qui concerne les parties communes.

En ce qui concerne le logement occupé par Mme [I], les désordres ne sont objectivés qu’à compter de la visite effectuée les 31 janvier 2024 et 27 mars 2024 et qui ont donné lieu au rapport du 14 juin 2024.

Comme précédemment rappelé, ils sont les suivants :

défaut de sécurité incendie (absence de détecteur avertisseur autonome de fumée), défaut de ventilation de la salle d’eau, problèmes d’humidité (traces d’infiltrations à l’angle droit du mur de façade),anomalies sur l’installation électrique (dominos non protégés, défaut de protection de certains conducteurs, prises de courant descellées). La SCI Rolec ne justifie pas des travaux de mise en conformité qu’elle aurait effectués tant en ce qui concerne les parties communes que l’appartement occupé par Mme [I].

Il s’en déduit que celle-ci a subi un préjudice de jouissance dès le 9 mars 2017 en ce qui concerne les parties communes auquel s’est ajouté celui relatif à l’appartement qu’elle occupe à compter du 31 janvier 2024, étant précisé qu’elle était occupante sans droit ni titre à compter du 23 février 2024.

Le loyer initial est, d’après le contrat de bail, d’un montant de 491 euros hors charges.

La nature, l’étendue des désordres ainsi que la période considérée justifient de condamner la SCI Rolec à verser à Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur la demande de réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [I] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 23 février 2024.

Elle ne peut donc se prévaloir du bénéfice d’une disposition qui n’est prévue par la loi qu’en faveur du locataire.

La demande qu’elle présente à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] qui succombe essentiellement à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SCI Rolec au titre de l’article 700 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de faire droit à celle présentée à ce même titre par Mme [I] dans la mesure où elle succombe essentiellement à l’instance.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu entre la société civile immobilière Rolec et Mme [K] [I] avec effet au 4 janvier 2016 et portant sur un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 5], étaient réunies le 23 février 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail présentée par Mme [K] [I] ;

AUTORISE, à défaut pour Mme [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Rolec à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 3 octobre 2024 à une somme équivalente au loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 623,81 euros ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à la société civile immobilière Rolec la somme de 6 930,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 9 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 2 064,65 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation présentée par par la société civile immobilière Rolec pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE l’exception de litispendance invoquée par la société civile immobilière Rolec ;

CONDAMNE la société civile immobilière Rolec à payer à Mme [K] [I] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance par elle subi à compter du 9 mars 2017 , assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de Mme [K] [I] tendant à voir condamner la société civile immobilière Rolec à réaliser des travaux de mise en conformité du logement sous astreinte ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par la société civile immobilière Rolec ;

REJETTE les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [I] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023;

RAPPELLE à Mme [K] [I] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL