TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPMJ

MF/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Mme [V] [I], [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-louis CAPELLE, avocat au barreau de BETHUNE

DÉFENDERESSE :

S.C. [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 04 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte reçu par Maître [Z], notaire associé à [Localité 9], le 17 novembre 2022, Mme [V], épouse [P], a acquis auprès de la SCCV la Maison du Bourg, en état futur d’achèvement, les lots n° 3 et n° 17 d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et d’activités, soumis au régime de la copropriété,dénommé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le prix de 285 000 euros.

Le 2 octobre 2024, un procès-verbal de livraison a été établi avec réserves.

Par acte du 30 avril 2025, Mme [P] a assigné devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SCCV [Adresse 6] afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à procéder à la levée de reserves et à lui verser une provision à valoir sur la réparation de son préjudice.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025 et soutenues oralement, Mme [P], représentée par son avocat, demande de :

vu les dispositions des articles 1103 et suivants, 1792- 6 du code civil et 835, alinéa 2, du code de procédure civile,

l’accueillir en son action, la déclarant recevable et bien fondée,

au principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais, dès à présent, accueillir ses demandes et, en conséquence,

— condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, la SCCV La Maison du Bourg à procéder à la levée des réserves, à savoir :

— tâche enduit et décoloration (enduits extérieurs),

— surface béton non homogène des deux côtés + plafonds (gros œuvre loggia),

— volet de la baie vitrée qui ne se ferme pas en totalité sur la terrasse loggia,

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte prononcée,

— condamner provisionnellement la SCCV [Adresse 6] à lui payer la somme de 10 556,10 euros avec intérêts judiciaires à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2024,

— condamner la SCCV La Maison du Bourg au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre de l’intégralité des dépens,

— débouter la SCCV [Adresse 6] de toute son argumentation fins et conclusions développée tant à titre principal que subsidiaire.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2025 et soutenues oralement, la SCCV La Maison du Bourg, représentée par son avocat, demande de :

— débouter purement et simplement Mme [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCCV [Adresse 6] ;

— condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation à procéder à la levée des réserves sous astreinte

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’acte de vente stipule que le vendeur devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de deux mois à compter de la signature du procès-verbal de livraison et qu’il sera ensuite établi un procès-verbal contradictoire de levée de reserves (pièce n° 1 demanderesse, page 48).

Il est constant que Mme [P] a accepté la livraison du bien le 2 octobre 2024 en formulant des réserves (PV de livraison : pièce n°3 demanderesse).

Parmi ces réserves, figurent :

— réserve n° 3 : “tâches enduits et décoloration” (corps d’état : enduits extérieurs),

— réserve n° 4 : “surface béton non homogène / des deux côtés + plafonds” (corps d’état : gros œuvre).

Le PV de livraison mentionne par ailleurs : “équipements elec et chauffage non testés car pas d’électricité ni gaz dans le logement”.

Dans un courriel du 23 octobre 2024 adressé à la SCCV La Maison du Bourg, confirmé par lettre recommandée du 25 octobre 2024, Mme [P] a ajouté une réserve concernant le volet de la baie vitrée qui ne se ferme pas en totalité sur la terrasse (pièce n° 5 demanderesse).

Dans une lettre en réponse du 13 novembre 2024, la SCCV [Adresse 6] a pris en compte ces réserves sans les contester, sauf à préciser, concernant la surface béton non homogène des deux côtés de la terrasse, que la notice prévoit une finition brut béton et qu’elle laisse l’entreprise Escaut Construction évaluer la validité de la prestation (pièce n°6 demanderesse).

Selon un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 8 novembre 2024, produit par Mme [P], les murs droit et gauche de la terrasse sont en béton brut et présentent des marques blanchâtres (pièce n°7 demanderesse, pages 8 et 9).

Il incombe la SCCV [Adresse 6] de justifier de la levée des réserves.

La SCCV La Maison du Bourg soutient avoir fait intervenir les entreprises concernées et avoir procédé à la levée des réserves mais ne produit pas de procès-verbal de levée de réserves établi contradictoirement avec Mme [P], comme cela était prévu à l’acte de vente.

Les constatations de la locataire des lieux ou quitus d’intervention des entreprises que celle-ci aurait signés (pièces n° 3 et 11 défenderesse ; pièces n° 14 et 15 demanderesse) ne suffisent pas à démontrer la levée des réserves par l’acquéreur.

L’existence de l’obligation de la SCCV [Adresse 6] n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu d’ordonner à cette dernière de procéder à la levée des réserves, à savoir :

— réserve n° 3 : “tâches enduits et décoloration” (corps d’état : enduits extérieurs),

— réserve n° 4 : “surface béton non homogène / des deux côtés + plafonds” (corps d’état : gros œuvre),

— volet de la baie vitrée qui ne se ferme pas en totalité sur la terrasse,

dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

A défaut d’établissement d’un procès-verbal contradictoire de levée de réserves avec Mme [P], il incombera à la SCCV La Maison du Bourg de rapporter la preuve de la levée de ces réserves par la production d’un procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice de son choix et à ses frais.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation de préjudices au titre du retard de livraison et de la perte locative

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [P] sollicite le versement d’une somme globale provisionnelle de 10 556,10 euros. Elle soutient, d’une part, que la livraison a été effectuée avec 187 jours de retard dont il convient de déduire quatre 83 jours d’intempéries, soit un retard net de 104 jours, de sorte que des pénalités de retard, évaluées conformément au code de la construction et de l’habitation à la somme de 7 904 euros, sont dues, d’autre part, que compte tenu de la nécessité d’attendre la réparation des conséquences du dégât des eaux post-réception et des problèmes de chaudière, elle n’a pu offrir son appartement à la location que le 23 décembre 2024, ce qui lui a engendré une perte locative pro rata temporis de 2 652,10 euros.

Sur la demande d’indemnisation provisionnelle au titre du retard de livraison

L’acte de vente (pièce n° 1 demanderesse, pages 45 à 47) prévoit que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 mars 2024 mais que ce délai sera différé en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Cet acte stipule que “seraient considérés comme causes légitimes de suspension (…) a) les journées d’intempérie au sens de l’article L. 731-2 du code du travail pendant lesquelles le travail aura été arrêté (…) k) le retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises (y compris sous-traitantes) du maitre d’oeuvre.”

Il précise que, dans cette hypothèse, l’époque prévue pour l’achévement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.

Il précise encore que, pour l’appréciation de ces événements, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, accompagné des pièces justificatives, que le vendeur adressera à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que ces événements seront admis au titre des causes légitimes de suspension de délai, à condition, qu’ils soient intervenus après le démarrage des travaux et aient effectivement entraîné un retard dans la progression de ceux-ci et que le vendeur devra notifier au domicile élu de l’acquéreur suivant lettre recommandée avec accusé de réception un mois avant la date prévisionnelle de livraison un état de la totalité des jours relevant d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

En l’espèce, il est constant que la livraison a été effectuée avec 187 jours de retard par rapport à la date convenue dans l’acte de vente.

La SCCV [Adresse 6] produit une attestation du maitre d’oeuvre du 9 juillet 2024, laquelle a été transmise à Mme [P] le 22 juillet suivant, qui atteste :

— un retard de chantier de :

—  67 jours concernant le lot charpente entreprise [C]

—  70 jours concernant le lot platrerie entreprise [B] ;

— un retard concessionnaire Enedis de 20 jours ouvrés ;

— des intempéries durant 83 jours (pièces n° 4 et 5 defenderesse).

Elle produit en cours d’instance des justificatifs de ces événements :

— attestation d’intempéries – medias weather – du 9 avril 2024 (pièce n° 6 défenderesse) ;

— jugement du 16 octobre 2024 du tribunal de commerce de Lille-Métropole arrêtant le plan de cession de la société [B] Aménagement (pièce n° 7 défenderesse).

Au vu de ces éléments, et compte tenu de la majoration d’un mois contractuellement applicable en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de la SCCV [Adresse 6] d’indemniser Mme [P] au titre d’un retard de livraison, de sorte qu’il n’y a lieu à référé.

Sur la demande d’indemniation provisionnelle au titre de la perte locative

Mme [P] ne démontre pas que les dégâts constatés sur la peinture à la suite du dégât des eaux post-réception ont été de nature à empêcher la mise en location du bien avant le 23 décembre 2024.

S’agissant du chauffage, elle n”a émis une réserve auprès de la SCCV La Maison du Bourg concernant le fonctionnement de la chaudière que le 20 janvier 2025 (pièces n° 9 et 12), soit après la période au titre de laquelle elle demande une indemnisation provisionnellle au titre de la perte locative. Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir rencontré de difficultés, qui seraient imputables à la SCCV [Adresse 5], quant à la mise en service de la chaudière.

Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de la SCCV La Maison du Bourg d’indemniser Mme [P] au titre d’une perte locative, de sorte qu’il n’y a lieu à référé.

La demande de Mme [P] de condamner la SCCV [Adresse 6] à lui verser une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice est donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la SCCV La Maison du Bourg aux dépens, de rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer à ce titre à Mme [P] la somme de 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne à la SCCV [Adresse 6] de procéder, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à la levée des réserves suivantes :

— réserve n° 3 : “tâches enduits et décoloration” (corps d’état : enduits extérieurs),

— réserve n° 4 : “surface béton non homogène / des deux côtés + plafonds” (corps d’état : gros œuvre),

— volet de la baie vitrée qui ne se ferme pas en totalité sur la terrasse,

à charge pour la SCCV La Maison du Bourg de rapporter la preuve de la levée de ces réserves par la production d’un procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice de son choix et à ses frais ;

Dit que, passé ce délai de deux mois, la SCCV [Adresse 6] sera condamnée à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois ;

Se réserve le pouvoir de liquider cette astreinte ;

Rejette la demande de Mme [V], épouse [P], de condamner la SCCV La Maison du Bourg à lui verser une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Condamne la SCCV [Adresse 6] aux dépens ;

Condamne la SCCV La Maison du Bourg à payer à Mme [V], épouse [P], la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Marie-Helene TOSTAIN