TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00120 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEAJ

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. CONCOURS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. IMATEL

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas OBAJTEK, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 7 avril 2021, la SAS Concours a consenti à la SARL Imatel un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6] (Nord), pour une durée de douze années à compter du 8 avril 2021 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 100 000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance et versement d’un dépôt de garantie de 25 000 euros.

Les loyers étant impayés, la SAS Concours a fait signifier le 14 novembre 2024 à la SARL Imatel un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 21 janvier 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de résiliation du bail commercial et de condamner la défenderesse au paiement de diverses sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 18 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SAS Concours représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures aux fins de :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, celles des articles 1103 et 1224 et suivants du code civil, celles des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

— Déclarer la société Concours recevable et fondée en l’ensemble de ses demandes ;

Et, y faisant droit,

— Constater que le contrat de bail signé le 7 avril 2021 a été résilié de plein droit le 14 décembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la société Imatel et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situés [Adresse 8], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société Imatel au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 14 décembre 2024, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société Imatel à la somme de 11 721,02 euros par mois, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;

— Condamner la société Imatel à payer à la société Concours les sommes provisionnelles suivantes :

—  111 165, 63 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 7 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 ;

—  11 116, 56 euros TTC à titre d’indemnité provisionnelle en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

—  70 326,12 euros à titre d’indemnité provisionnelle en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner que le dépôt de garantie restera acquis à la société Concours à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la restitution ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

— Condamner la société Imatel à payer à la société Concours la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Imatel représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

— Accorder, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, à la société IMATEL un délai de paiement pour régler la somme de 98 187,15 euros (déduction faite de la somme de 15 000 euros) correspondant au montant des loyers visés dans le commandement du 14 novembre 2024, ainsi que toutes sommes susceptibles d’être mises à la charge de la société IMATEL, selon les modalités suivantes :

— reporter à 6 mois, à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir, lesdites sommes ;

— à l’issue dudit délai de 6 mois, échelonner sur une période de 18 mois, le paiement des sommes mises à la charge de la société IMATEL, suivant 18 mensualités égales.

— Prescrire que les sommes mises à la charge de la société IMATEL porteront intérêt à taux réduit ;

En conséquence,

— Suspendre, sur le fondement de l’article 145-41 du code de commerce, la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail mise en œuvre selon commandement du 14 novembre 2024 ;

En conséquence,

— Débouter la société Concours de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SAS Concours justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 26 page 21 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 70 220, 68 euros, délivré le 14 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 14 décembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL Imatel après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SAS Concours, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Imatel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

La SAS Concours sollicitent la condamnation de la défenderesse au paiement de 111 165, 63 euors au titre de l’arrière des loyers et indemnités d’occupation à la date du 17 mars 2025.

La défenderesse indique avoir effectué un paiement de 15 000 euros.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SAS Concours justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Imatel a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 111 165, 63 euros, imputation du paiement de 15 000 euros par la défenderesse le 15 mars 2025, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, au paiement de laquelle la SAS Imatel sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées (70 220, 68 euros) et du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La SAS Concours sollicite :

— la condamnation de la défenderesse au paiement de 11 116, 56 euros TTC et de 70 326,12 euros à titre d’indemnité provisionnelle ;

— la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la restitution ;

— la majoration des intérêts sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Imatel sollicite un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, en reportant à 6 mois à compter la signification de l’ordonnance à intervenir les loyers visés dans le commandement et d’échelonner sur une période de 18 mois le paiement de la somme.

Elle expose rencontrer des difficultés de trésorerie, attestées par l’ouverture d’une procédure de prévention des difficultés mandat ad hoc et expliquées par une baisse brutale de son chiffre d’affaire en 2023. La SAS Imatel fait valoir que ces éléments ont eu des répercussions sur la trésorerie de l’entreprise, dans un contexte économique particulièrement tendu lié à l’augmentation du coût des matières premières et des pièces détachées.

La SAS Concours s’oppose à la demande de la SAS Imatel. Elle fait valoir que l’octroi de délais de paiement est subordonné à des difficultés économiques réelles, une capacité d’apurement de la dette et une bonne foi de la part du débiteur. Elle expose que la mauvaise foi est établie si le débiteur a déjà eu des facilités de paiement, un délai par son créancier ou qu’il ne témoigne pas d’effort pour apurer sa dette. Elle expose que la SARL Imatel n’a pas réglé de loyer depuis août 2024, mis à part un virement à quelques jours de l’audience, que la créancière peut craindre que la situation se détériore et ce alors que le chiffre d’affaires présenté pour 2024 est en baisse par rapport à l’année 2023.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats (pièces Imatel n°1 à 3) et des efforts manifestes du locataire pour contenir la dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, d’accorder dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SARL Imatel étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande de la SAS Concours, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées.

Sur les demandes accessoires

La SARL Imatel qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Concours, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 14 décembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 7 avril 2021, portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6] (nord),

Condamnons la SARL Imatel à payer à SAS Concours la somme provisionnelle de

111 165, 63 euros (cent onze mille cent soixante-cinq euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, terme de mars 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées (70 220, 68 euros) et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière après délivrance de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL Imatel se libère de la provision ci-dessus allouée en 18 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 6 175 euros (six mille cent soixante-quinze euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 mai 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL Imatel et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 6] (nord),

— la SARL Imatel devra payer mensuellement à la SAS Concours à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL Imatel à payer à la SAS Concours la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL Imatel aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 14 novembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET