TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/00270 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFEC

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. INK. PRESTIGE REAL ESTATE

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. ANGELYS GROUP

[Adresse 7]

[Adresse 22]

[Localité 17]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

S.N.C. [Adresse 18]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Corentin BOUTIGNON, avocat au barreau de LILLE

A.S.L. [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par M^e Victoire LAFARGE, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. [V] ARCHITECTES

[Adresse 2]

[Adresse 25]

[Localité 16]

représentée par M^e Arnaud EHORA, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. ENGINEERING CONSULT

[Adresse 11]

[Adresse 22]

[Localité 17]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. LM IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 15]

non comparante

S.A. ALLIANZ I.A.R.D.

[Adresse 1]

[Adresse 23]

[Localité 19]

représentée par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 20 Mai 2025

ORDONNANCE du 03 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique, reçu le 31 janvier 2022 par Me [O] [C], Notaire au sein de la Selas Latour & Associés, titulaire d’un office à [Localité 29], [Localité 21] et [Localité 28], avec la participation de Me [N] [W], Notaire à [Localité 30], la société Ink Prestige Real Estate a acquis auprès de la SNC [Adresse 18], un immeuble situé à [Adresse 27], comportant un bâtiment principal en façade, en R+3 avec sous-sol, moyennant le paiement de la somme de 1225.000 euros, en vue d’une réhabilitation immobilière complète (Aménagement de bureaux et de logement), dont le financement était inclus dans le prix d’achat et sous la maîtrise d’oeuvre de la société Angelys group, la livraison devant intervenir en juin 2022.

Invoquant la défaillance de tous les intervenants à l’opération de réhabilitation immobilière, la SAS Ink Prestige Real estate a par actes des 23 janvier 2025, 24, 27 et 30 janvier 2025, et 03 février 2025, fait assigner la SAS Angelys Groupe, la SNC [Adresse 18], l’Association Syndicale Libre [Adresse 5], la SARL [V] Architectes, la SARL Engineering Consult, la SARL LM Immobilier et la SA Allianz Iard, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé aux fins de désignation d’un expert au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties, pour être plaidée à l’audience au 20 mai 2025.

A cette date, la SAS Ink Prestige Real estate représentée par son avocat sollicite le bénéfice de ses dernières écritures, aux fins de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les moyens qui précèdent

Vu les pièces versées aux débats,

Au principal,

— Renvoyer les parties à se pourvoir,

Au provisoire,

— Débouter la SNC [Adresse 18], la société ALLIANZ IARD, la société ANGELYS GROUP et la société ENGINEERING CONSULT de leur demande de mise hors de

cause,

— Désigner tel Expert qu’il plaira au Juge des Référés, avec mission suggérée au dispositif de ses écritures

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, plus amples

ou contraires,

— Dépens comme de droit,

La SARL [V] Architectes, représentée, fait protestations et réserves d’usage.

La SNC [Adresse 18], représentée, sollicite sa mise hors de cause ou subsidiairement, forme protestations et réserves d’usage sollicitant en outre la condamnation de la société demanderesse à lui payer la somme de 1500 euros pour frais irrépétibles.

La SA Allianz Iard sollicite sa mise hors de cause et le rejet de toutes prétentions formées contre elle, outre une indemnité pour frais irrépétibles de 2000 euros, à la charge de la SAS Ink Prestige Real estate.

La SAS Angelys Groupe et la SARL Engineering Consult, représentées par le même conseil, forment les prétentions suivantes :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées,

A titre principal,

— Mettre purement et simplement hors de cause la SAS ANGELYS GROUP et la SARL ENGINEERING CONSULT

Subsidiairement,

— Acter que la SAS ANGELYS GROUP et la SARL ENGINEERING CONSULT formulent, sans aucune reconnaissance de responsabilité, les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la société INK PRESTIGE REAL ESTATE et se réserve la possibilité de soulever ultérieurement toutes exceptions, fins de non-recevoir ou moyens de défense au fond

En tout état de cause,

— Débouter toute partie qui viendrait à former des prétentions contre elle

— Condamner la SAS INK PRESTIGE REAL ESTATE à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SAS INK PRESTIGE REAL ESTATE aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’Association Syndicale Libre [Adresse 4] et la SARL LM Immobilier, régulièrement citée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, respectivement le 24 janvier 2025 et le 23 janvier 2025, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence d’au moins l’un des défendeurs, il ne sera fait droit à la demande que si le juge l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur les demandes de mise hors de cause

La SNC [Adresse 18], la SA Allianz Iard et la SAS ANGELYS GROUP et la SARL ENGINEERING CONSULT sollicitent leur mise hors de cause.

Rappelant que sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n’a ni à caractériser le motif légitime au regard des fondements juridiques que la demanderesse se propose d’engager, ni à se prononcer sur la recevabilité d’une éventuelle action future ou sur les chances de succès de celle-ci, la demanderesse souligne que la demande en référé n’a une finalité qu’exclusivement probatoire.

— SNC [Adresse 18]

La SNC [Adresse 18] soutient que sa responsabilité en tant que vendeur du bien sans obligation ni engagement de travaux, ne saurait être mobilisée ajoutant qu’elle n’a jamais été membre de l’ASL et qu’elle ignore avec quelle entreprise l’ASL a contracté pour faire exécuter les travaux.

En ce qui concerne la SNC [Adresse 18], la société Ink Prestige expose que cette défenderesse est venderesse du bien à expertiser et qu’elle s’est engagée, ainsi qu’il est dit dans la plaquette publicitaire de LM Immobilier, à procéder à la restauration de la façade ; Qu’il n’y a lieu à ce stade de démontrer le succès d’une action future à son encontre. Enfin, la SNC [Adresse 18] est désignée dans l’acte de vente, en qualité d’actuel syndic de l’immeuble.

En l’occurrence, la demande d’expertise a pour but de déterminer les conditions d’exécution de la réhabilitation de l’immeuble, à laquelle le vendeur, dont par ailleurs la garantie au titre des vices cachés n’est pas même invoquée, ne s’est pas engagé. En effet, l’acte de vente ne comporte aucune mention quant à l’engagement du vendeur à faire quelconque travaux, qui ne peut ressortir en l’absence de tout contrat, d’un argument publicitaire émis par une société tierce.

En l’absence de la preuve d’un engagement contractuel à ce titre du vendeur, il n’existe donc aucun motif légitime à la participation de cette société aux opérations d’expertise, dont la responsabilité en qualité de vendeur n’est pas susceptible d’être recherchée.

Il n’est par ailleurs invoqué aucune faute personnelle de cette défenderesse dans l’exécution de ses obligations en qualité de syndic, et susceptible de voir engager la responsabilité personnelle de celle-ci en cette qualité.

A défaut du moindre élément laissant supposer une implication de cette société, à quelque titre que ce soit, et susceptible d’entrainer sa responsabilité à l’égard de la demanderesse, la demande d’expertise à son égard sera écartée. La SNC [Adresse 18] sera donc mise hors de cause.

— SA Allianz Iard

La SA Allianz Iard est l’assureur de la SAS Ink Prestige Real Estate, au titre de la responsabilité de propriétaire non occupant de l’immeuble. Elle invoque une déclaration du risque distincte de la réalité (bâtiment à usage de bureaux loué à un seul occupant, alors qu’il s’agit en réalité d’un immeuble vide, devant être divisé et objet d’importants travaux), l’absence de demande formée contre elle par le demandeur et l’absence de motifs à sa mise en cause, ajoutant qu’il s’agit d’une assurance de dommages au titre de risques accidentels, à l’exclusion d’un défaut d’entretien et de désordres relevant des articles 1792 et suivants du code civil et à l’exclusion des éventuels manquements imputables à une société tierce cocontractant de la SAS Ink Prestige. Elle estime que sa garantie n’a pas vocation à être mobilisée. En outre, la SA Allianz Iard soulève la prescription biennale de l’action de son assuré, dérivant du contrat d’assurance, car la SAS Ink Prestige a eu connaissance des désordres qu’elle invoque depuis courant juin 2022.

La SAS Ink Prestige conclut au maintien dans la cause de son assureur, exposant comme précédemment qu’elle n’a pas à justifier d’un motif légitime.

La mobilisation d’une partie dans des opérations d’expertise, souvent chronophages, longues et coûteuses, nécessite à tout le moins que le demandeur à l’expertise apporte des éléments susceptibles de rendre crédibles ses allégations à l’encontre d’une partie, et notamment sur l’existence d’une potentielle action future.

En l’occurrence, la SAS Ink Prestige ne rapporte pas le moindre élément permettant de supposer la mobilisation de la garantie dont l’assureur est tenu à l’égard de son assuré, en sa qualité de propriétaire non occupant, alors qu’en l’espèce il est invoqué la dégradation de l’immeuble, par des actes volontaires ou du fait de la mauvaise exécution de travaux confiés à un maître d’oeuvre.

La SA Allianz Iard ne peut dans ces conditions être partie aux opérations d’expertise.

— la SAS ANGELYS GROUP et la SARL ENGINEERING CONSULT

La première qui indique n’être ni un constructeur, ni un promoteur ni un maître d’oeuvre, soutient qu’elle n’a aucun lien contractuel avec le maître d’oeuvre, la demanderesse ou encore les autres intervenants. La seconde indique également n’avoir aucun lien contractuel avec la demanderesse et s’interroge sur la mission de l’expert, en l’absence de tout contrat, et de tout marché de travaux.

La SAS Ink Prestige conclut au rejet de la demande de mise hors de cause de ces sociétés, compte tenu des différentes pièces communiquées au débat, qui constituent incontestablement un faisceau d’indices établissant l’intervention de ces deux sociétés dans le cadre des travaux.

En l’occurrence, les brochures émises au nom de la société Angelys Groupe pour le chantier litigieux à [Localité 26] (pièces Ink Prestige n° 2 et 6), les mails échangés entre les parties avec des membres du groupe Angelys à l’adresse @angelys-group (pièces Ink Prestige n° 4, 7, 8, 9,10,11 et 18 ), les plans de l’architecte [V] mentionnant “Angelys Group” au titre de la maîtrise d’ouvrage (pièce Ink Prestige n° 5), le procès-verbal de constat de visite de chantier (pièce Ink Prestige n° 13), le procès-verbal établi par l’ingénieur de la Direction de l’Urbanisme et de l’aménagement de la Mairie de [Localité 26] et l’arrété municipal qui y fait suite, dressé pour travaux non conformes (pièces Ink Prestige n° 15 et 16), établissent sans aucun doute possible, l’implication de la SAS Angelys Group et de la SARL Engineering Consult dans l’exécution des travaux litigieux.

Il n’existe dès lors aucun motif sérieux à ordonner la mise hors de cause de ces sociétés, dans les opérations d’expertise.

2- Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Les pièces produites par la SAS Ink Prestige Real Estate rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, de sorte que la partie demanderesse justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres.

3-Sur les autres demandes

La SAS Ink Prestige Real Estate dans l’intérêt et à la demande de laquelle la mesure d’instruction est ordonnée en avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charges de la SAS Angelys Group et de la SARL Engineering Consult les sommes exposées par elles dans la présente instance. Leur demande pour frais irrépétibles sera écartée.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SNC [Adresse 18] et de la société Allianz Iard, dont la mise hors de cause a été ordonnée, les frais qu’elles ont exposés dans le cadre de la présente instance.

La SAS Ink Prestige Real Estate sera condamnée au paiement à chacune d’entre elles, de la somme de 500 euros pour frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Ordonnons la mise hors de cause de la SNC [Adresse 18], en sa qualité de venderesse du bien immobilier,

Ordonnons la mise hors de cause de la société Allianz Iard, en sa qualité d’assureur PNO de la SAS Ink Prestige Real Estate,

Déboutons la SAS Angelys Group et la SARL Engineering Consult, de leur demande de mise hors de cause,

Ordonnons une expertise au contradictoire de la SAS Angelys Group et la SARL Engineering Consult, de l’ASL [Adresse 5], de la SARL [V] Architectes et de la SARL LM Immobilier,

et Désignons en qualité d’expert :

M.[X] [E]

[Adresse 12]

[Localité 14]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 24],

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Localité 20] , après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— examiner les défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;

— dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art;

— indiquer si les désordres allégués sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination.

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,

— recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3500 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 26] avant le 20 juillet 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 3], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SAS Angelys Group et la SARL Engineering Consult de leur demande pour frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS Ink Prestige Real estate à payer à la SA Allianz Iard la somme de 500 euros (cinq cents euros), pour frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS Ink Prestige Real estate à payer à la SNC [Adresse 18], la somme de 500 euros (cinq cents euros), pour frais irrépétibles ;

Laissons à la charge de la SAS Ink Prestige Real estate les dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET