Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 14 janvier 2026, n° 23/05751

TJ Nanterre 14 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [R] avait effectivement réglé la totalité des charges réclamées, déboutant ainsi le syndicat de sa demande.
Rejeté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés comme nécessaires et a débouté le syndicat de cette demande.
Rejeté
Dommages et intérêts pour non-paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement, déboutant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de mise en demeure et de relance
La cour a constaté que ces frais n'étaient pas justifiés et a ordonné le remboursement d'une partie de ces frais.
Accepté
Frais d'état daté
La cour a jugé que ces frais étaient dus et a ordonné leur remboursement.
Rejeté
Frais de recherche de fuite
La cour a constaté qu'il n'y avait pas de preuve que ces frais aient été portés à son débit et a rejeté cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 14 janv. 2026, n° 23/05751
Numéro(s) :	23/05751
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrina GASPAR FERREIRAManuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	son syndic :, CITYA IMMOBILIER, Syndicat des copropriétaires de l' imeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° RG 23/05751 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YK6K

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’imeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic :

[L] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’imeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic :

CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDERESSE

Madame [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Sandrina GASPAR FERREIRA de la SELEURL SEGAFE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G480

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [R] est propriétaire des lots n°63 et 87 au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété lui incombant, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 10 juillet 2023 afin de réclamer paiement de la somme de 22 726,14 euros au titre des charges arrêtées au 05 juillet 2023 et des frais de recouvrement, outre celles de 3000 euros tant au titre de dommages et intérêts que de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1343-2, 1343-5, 1256 et 1240 du code civil, 10, 10-1, 14, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, de :

«RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

DEBOUTER Madame [L] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [L] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI, la somme totale de 3.769,16 euros, correspondant à :

• 2.481,96 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1.287,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire, dont 704 euros correspondant aux frais relatifs au pré état daté et à l’état daté ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [L] [R] aux entiers dépens. »

Par conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 19 février 2025, Mme [R] demande au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1345-3, 1353 et 1347 du code civil, de :

«  Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses demandes ;

En outre, reconventionnellement :

Le condamner au paiement des sommes de :

o Frais de mise en demeure 17/01/2020 45,6 € et frais de relance après mise en demeure 33,60 €, soit une somme de 79,20 €

o Recherche de fuite privative pour 165 €

o Etat daté du 6 mai 2021 pour 380 €

o Recherche de fuite destructrice pour 682 €.

En tout état de cause :

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 4.000 € ;

Condamner par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Sandrina Gaspar Ferreira, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dispenser Madame [R] de participer aux frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 06 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 04 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 2481,96 euros à titre principal, pour les charges arrêtées au 17 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts, et de 1287,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, soit un total de 3.769,16 euros.

Mme [R] s’oppose à cette demande, expliquant avoir réglé la totalité de la somme réclamée au titre des charges et des frais de recouvrement.

Elle verse aux débats deux captures d’écran des deux virements instantanés réalisés pour le paiement des charges, d’un montant de 854,85 euros et 1627,11 euros, soit un total de 2481,96 euros correspondant à la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre du règlement des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande en paiement de la somme de la somme de 2481,96 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, au titre des charges impayées.

S’agissant des frais de recouvrement, il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu’ils correspondent aux prestations suivantes :

— frais de mise en demeure, facturés le 17 janvier 2020 pour un montant de 45,60 euros,

— frais de relance, facturés le 17 février 2020 pour un montant de 33,60 euros,

— frais de pré état daté, facturés le 11 janvier 2021 pour un montant de 324 euros,

— frais d’état daté, facturés le 06 mai 2021 pour un montant de 380 euros,

— frais de contentieux, facturés le 14 février 2023 pour un montant de 168 euros,

— frais de contentieux, facturés le 12 juillet 2023 pour un montant de 168 euros,

— frais de contentieux, facturés le 12 octobre 2024 pour un montant de 168 euros,

soit un total de 1287,20 euros.

Il ressort des pièces produites que Mme [R] a bénéficié d’une subvention au titre des travaux réalisés dans l’immeuble, d’un montant de 13 186,57 euros, devant être versée au syndic.

Ainsi, dans un courrier que lui adressé le 24 janvier 2023 le conseil du syndicat des copropriétaires, il lui indique :

« il ressort que vous êtes redevable de la somme de 14 089,10 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires, au titre de vos charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Je vous précise que cette somme a été calculée en déduction de la somme de 13 186,57 euros qui vous sera éventuellement accordée par l’ANAH relativement à votre subvention individuelle concernant les travaux obligatoires au sein de la copropriété. »

Il ressort en effet du décompte produit qu’à la date du 05 janvier 2023, le solde débiteur de Mme [R] était de 27 275,67 euros (14 089,10 + 13 186,57).

Mme [R] a ensuite effectué deux versements, l’un de 5930,71 euros le 06 mars 2023 et l’autre de 8158,93 euros le 27 juillet 2023, tel que cela ressort du décompte produit, de telle sorte que la somme réclamée, d’un montant de 14 089,10 euros, a intégralement été réglée.

Or, comme relevé par Mme [R], la somme de 14 089,10 euros, qu’elle a réglée, intégrait les frais de mise en demeure (45,60 euros), de relance (33,60 euros), de pré état daté (324 euros), d’état daté (380 euros) et de contentieux (168 + 168 euros) dont le syndicat des copropriétaires réclame paiement dans ses dernières écritures.

S’agissant des frais de contentieux d’un montant de 168 euros, facturés le 12 octobre 2024, soit après les règlements effectués par Mme [R], le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 18 octobre 2022 au 30 juin 2024 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour cette prestation.

Au surplus, la facture produite mentionne comme intitulé « suivi dossier avocat Alur ».

Or, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que le non paiement des charges de copropriété aux échéances périodique ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriété dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété.

Il ajoute qu’en n’honorant pas les appels de charges, Mme [R] expose et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’elle contrarie injustement.

Or, il fait valoir que les manquements apportés par un copropriétaire au paiement de ses charges, sans justifier de raisons expliquant sa carence, causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il précise enfin qu’il n’est pas un organisme financier et qu’il n’a pas à supporter les carences d’un copropriétaire, qui ont des conséquences inévitables pour la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Le syndicat des copropriétaires réclame donc paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il précise que si les frais réclamés au titre des frais de recouvrement n’étaient pas considérés comme nécessaires et s’ils étaient donc rejetés, il demande que Mme [R] soit condamnée à les supporter au titre de l’article 1240 du code civil pour le préjudice certain subi puisqu’il s’est trouvé dans la nécessité de l’assigner, faute pour elle de respecter ses obligations.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [R] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice et étant réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’explique pas ni ne justifie le préjudice qu’il aurait subi du fait d’avoir été obligé d’assigner Mme [R] en justice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de Mme [R]

Mme [R] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes suivantes :

— frais de mise en demeure du 17 janvier 2020, d’un montant de 45,60 euros et frais de relance d’un montant de 33,60 euros facturés le 13 février 2020,

— frais de recherche de fuite privative, d’un montant de 165 euros,

— frais d’état daté du 06 mai 2021 d’un montant de 380 euros,

— frais de recherche de fuite destructice d’un montant de 682 euros.

— S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, Mme [R] indique que, bien que ces pièces soient visées en pièce 3 du bordereau, elles ne sont toutefois pas produites.

Il est exact que bien que le bordereau de pièces produit par le syndicat des copropriétaires mentionne en pièce 3 « lettres de mise en demeure et de relance », cette pièce ne figure pas parmi celles communiquées.

Cependant, quand bien même cette pièce aurait été produite, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 18 octobre 2022 au 30 juin 2024 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si ces prestations, facturées en 2020, étaient prévues au titre des dépenses mises à la charge du seul copropriétaire débiteur, et, dans l’affirmative, pour quel montant.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent condamné à rembourser à Mme [R] la somme de 70,20 euros.

— S’agissant des frais de recherche de fuite privative, Mme [R] indique que la facture correspond à une recherche de fuite et à une reprise de joint d’étanchéité dans un appartement du 4ème étage gauche (« Mme [W] ») et non dans son appartement, de telle sorte que cette dépense n’a pas à lui être imputée.

Le syndicat des copropriétaires ne dit mot sur cette demande.

Le relevé de compte de Mme [R] ne fait nullement apparaître que cette somme a été portée au débit de son compte.

Il n’y a donc pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à la lui rembourser.

— S’agissant des frais d’état daté, Mme [R] explique que cet état daté a été envoyé le 11 mai 2021 au notaire pour une vente prévue le 05 mai 2021 mais que cette dernière n’a finalement pas été conclue.

Le syndicat des copropriétaires indique que la rédaction de cet acte est facturée forfaitairement 380 euros TTC, correspondant au plafond mis en place par le décret du 21 février 2020, et il se réfère au contrat de syndic versé aux débats.

Il ajoute que le fait que la vente n’ait pas été conclue est sans effet sur les diligences effectuées par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pour la rédaction de cet acte sollicité par Mme [R].

Le syndicat des copropriétaires soutient en effet à juste titre qu’il est indifférent que la vente ait eu lieu ou pas, cette facturation correspondant aux diligences effectuées par le syndic pour la rédaction de cet acte.

Toutefois, le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 18 octobre 2022 au 30 juin 2024, soit à une période postérieure à celle à laquelle l’état daté a été facturé de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si cette prestation, facturée en 2021, était prévue au titre des dépenses mises à la charge du seul copropriétaire débiteur, et, dans l’affirmative, pour quel montant.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent condamné à rembourser à Mme [R] la somme de 380 euros.

— S’agissant enfin des frais de recherche de fuite destructrice, Mme [R] indique qu’il s’agit d’une recherche de fuite sur une colonne partie commune.

Le syndicat des copropriétaires ne dit mot sur cette demande.

Le relevé de compte de Mme [R] ne fait nullement apparaître que cette somme a été portée au débit de son compte.

Il n’y a donc pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à la lui rembourser.

Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à régler à Mme [R] la somme de 450,20 euros (70,20 +380).

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Sandrina Gaspar Ferreira, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à Mme [R] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [R] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande en paiement des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, et des frais de recouvrement ainsi que de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] à régler à Mme [L] [R] la somme de 450,20 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4]aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Sandrina Gaspar Ferreira à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à régler à Mme [L] [R] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense Mme [L] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT