TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00722 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFDM

N° de Minute : L 25/00726

JUGEMENT

DU : 08 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Septembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2022, M. [O] [F] et Mme [M] [R] ont donné à bail à Mme [G] [Y] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 475 euros majoré d’une provision sur charges de 40 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2022, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par courrier du 27 octobre 2023, la SASU Action Logement Services a informé la locataire de la mise en jeu par les bailleurs de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de septembre et octobre 2023 pour un montant total de 1.062 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Mme [G] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.824,59 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de Mme [G] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner Mme [G] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 5.548,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur la somme de 1.824,59 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner Mme [G] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner Mme [G] [Y] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

A l’audience du 29 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 10.570,23 euros.

Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de Mme [G] [Y].

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [G] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [G] [Y], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Outre, la possibilité pour la caution d’agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement dans son article 8.1 prévoit qu’elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Selon quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services est au total subrogée dans les droits de M. [O] [F] et Mme [M] [R] contre la locataire à hauteur de 11.101,23 euros au titre des termes des mois de septembre et octobre 2023, de décembre 2023, de janvier 2024 à mars 2024 et de mai 2024 à septembre 2025 par la SASU Action Logement Services.

Cette dernière a par conséquent qualité pour engager à l’encontre de la locataire une action en résiliation du bail afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

La SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié au préfet du Nord le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 dans sa version précitée dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Mme [G] [Y] a pris à bail à compter du 13 janvier 2022 un logement situé à [Localité 12], [Adresse 3], [Adresse 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, appartenant à M. [O] [F] et Mme [M] [R].

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Mme [G] [Y] dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l’accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec M. [O] [F] et Mme [M] [R] le 4 janvier 2022.

Mme [G] [Y] ayant cessé de régler régulièrement les loyers, M. [O] [F] et Mme [M] [R] ont mis en œuvre l’engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés pour les termes des mois de septembre et octobre 2023, de décembre 2023, de janvier 2024 à mars 2024 et de mai 2024 à septembre 2025 inclus.

Le bail stipule, en son paragraphe IX, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et le 7 mars 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Mme [G] [Y] un commandement de payer la somme de 1.824,59 euros visant ladite clause résolutoire.

Mme [G] [Y] ne justifie pas s’être acquittée de sa dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 8 mai 2024.

L’expulsion de Mme [G] [Y] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

Comme précédemment indiqué, l’article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause aux propriétaires un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de ladite indemnité au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit 561,32 euros et de condamner Mme [G] [Y] au paiement de cette somme dans les conditions fixées au présent dispositif.

La SASU Action logement services sollicite le paiement de la somme de 10.570,23 euros correspondant aux termes des mois de septembre et octobre 2023, de décembre 2023 à mars 2024 et de mai 2024 à septembre 2025 inclus, réglés aux bailleurs en qualité de caution de Mme [G] [Y]. Elle justifie être subrogée dans les droits de M. [O] [F] et Mme [M] [R] à hauteur de cette somme par production des quittances subrogatives du 3 septembre 2025.

Aussi, il y a lieu de condamner Mme [G] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 10.570,23 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 pour la somme de 1.824,59 euros, à compter de l’assignation du 8 janvier 2025 pour la somme de 3.723,49, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Mme [G] [Y], qui succombe à l’instance, supportera la charge aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de la SASU Action Logement Services présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SASU Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2022 entre M. [O] [F] et Mme [M] [R] d’une part, et Mme [G] [Y] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 12], sont acquises à la date du 8 mai 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 10.570,23 euros, créance arrêtée au 3 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 pour la somme de 1.824,59 euros, à compter de l’assignation du 8 janvier 2025 pour la somme de 3.723,49, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] à payer à la SASU Action logement services, sur production d’une quittance subrogative établie par les bailleurs ou par leur mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 561,32 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, se caractérisant soit par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SASU Action Logement Services de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [G] [Y] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 8 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE