TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI3B

N° de Minute : 25/00083

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 02 Juin 2025

S.C.I. ESPOIR

C/

[Y] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. ESPOIR, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélien RACCAH, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 305/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2016, à effet au 1er mai 2016, la S.C.I Espoir a donné en location à Monsieur [Y] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 10], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2023, la S.C.I Espoir a fait signifier à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 6.551,12 euros de loyers impayés.

Par acte d’huissier du 7 février 2025, la S.C.I Espoir a fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 24 mars 2025 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail au 28 février 2024,

prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [Z], sous astreinte, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 11.717,83 euros au titre des loyers, frais et accessoires dus jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, tout en prenant compte de la parfaite libération des lieux, et à 800 euros au titre des intérêts de retard, à mettre à jour à la date du jugement,

condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie électronique le 7 février 2025.

A cette audience, la S.C.I Espoir a comparu représenté par son conseil.

Elle a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la demande en paiement à la somme de 15.610,95 euros au mois de mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il y sera expressément référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

Par notes en délibérée reçues les 29 avril 2025 et 27 mai 2025, la bailleresse a adressé un décompte actualisé et, tel que demandé par le magistrat, justifié de la nature familiale de la S.C.I par la production d’un kbis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

Si Monsieur [Y] [Z] n’a pas été cité à personne, la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

De manière surabondante, la S.C.I Espoir, composée exclusivement entre parents et alliés, n’était pas tenue, à peine d’irrecevabilité, de notifier le commandement de payer à la Ccapex aux termes des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail à effet au 1er mai 2016, renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois le 1er mai 2022, prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dument justifiées.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 6.551,12 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 28 février 2024 à minuit.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [Y] [Z] après cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

La demande de condamnation sous astreinte sera rejetée, l’exécution de la mesure d’expulsion étant garantie par le concours de la force publique à défaut de départ volontaire dans les deux mois du commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il résulte du bail et de l’historique de compte versés par le bailleur que l’obligation pour le locataire de payer la somme de 10.404,84 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus n’est pas contestable.

Il convient donc de le condamner à titre provisoire à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.551,12 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation de son logement par Monsieur [Y] [Z] postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations contractuelles et légales, du 28 février 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Il sera donc condamné à titre provisoire au paiement de cette indemnité d’occupation, soit la somme actuelle de 556,16 euros.

Les indemnités d’occupation du 28 février 2024 au mois de mars 2025 inclus sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers frais et dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à La S.C.I Espoir la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 28 avril 2016, à effet au 1er mai 2016, conclu entre la S.C.I Espoir et Monsieur [Y] [Z] et portant sur un logement situé [Adresse 5], à [Localité 10], sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

ORDONNONS à défaut pour Monsieur [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS la bailleresse de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 556,16 euros, sous réserve des augmentations contractuelles et légales en cas de poursuite du bail, égale au montant du loyer ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Monsieur [Y] [Z] à payer à la S.C.I Espoir cette indemnité mensuelle d’occupation du 28 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Monsieur [Y] [Z] à payer à la S.C.I Espoir la somme de 10.404,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de sur la somme de 6.551,12 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELONS à Monsieur [Y] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à la S.C.I Espoir une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 2 juin 2025,

LE GREFFIER LE JUGE