TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01722 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y46W

N° de Minute : 25/00031

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 10 Mars 2025

[T] [K]

C/

[V] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 10 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [T] [K], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1722/24 – Page 2 – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 2 avril 2022, Mme [T] [K] a donné à bail à M. [V] [R] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 695 euros, outre une provision sur charges 85 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Mme [K] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 3 880 euros au titre des loyers et charges dus.

Par ce même acte, commandement lui était fait d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception en date du 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2024, Mme [T] [K] a fait assigner M. [V] [R] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

A titre principal,

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance, figurant dans le bail du 2 avril 2022 liant les parties sont réunies à la date du 24 août 2024 ; Constater la résiliation du contrat de location à la date du 24 août 2024 ; Ordonner dans les formes légales l’expulsion du défendeur et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, du logement situé [Adresse 3], à [Localité 10] ;Dire et juger que les effets et objets mobiliers de l’expulsé se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, à ses frais, risques et périls ; Condamner M. [V] [R] au paiement des sommes suivantes :à titre provisionnel, 5.440 euros correspondant au montant des loyers, indemnités d’occupation et charges restés impayés au 30 septembre 2024, augmenté des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit 780 euros mensuel, et jusqu’à restitution des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;A titre subsidiaire,

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre des impayés de loyers sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ; Constater la résiliation du contrat de location liant les parties à la date du 24 septembre 2024 ; Ordonner dans les formes légales l’expulsion du défendeur du logement et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;RG 1722/24 – Page 3 – MA

Dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé ; Condamner M. [R] au paiement des sommes suivantes :à titre provisionnel, 5.440 euros correspondant au montant des loyers/ indemnités d’occupation et charges restés impayés au 30 septembre 2024, augmenté des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit 780 euros mensuel, et jusqu’à restitution des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;En tout état de cause,

Condamner M. [V] [R] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 21 octobre 2024.

À l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la requérante, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 8.560 euros.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, M. [V] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [V] [X], assigné par acte délivré en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 21 octobre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

RG 1722/24 – Page 4 – MA

Par ailleurs, Mme [T] [K] justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

L’action de Mme [K] est donc recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [R] n’a manifestement pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs ni réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur le constat la résiliation du bail et l’expulsion

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs. Une telle clause ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois a été signifié le 24 juillet 2024 à M. [R].

RG 1722/24 – Page 5 – MA

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Aucune attestation d’un assureur ou de son représentant n’a été remise au bailleur dans le délai imparti d’un mois ni même à l’audience.

M. [R] n’établissant pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 25 août 2024 et d’ordonner l’expulsion du logement de M. [R], devenu occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets d’une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour défaut d’assurance.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à cette date, soit la somme de 780 euros, et de condamner M. [R] à son paiement à titre provisionnel.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

RG 1722/24 – Page 6 – MA

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du contrat de location, du commandement de payer et du décompte tenu par la bailleresse, que M. [R] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre, reste due à la date du 1er janvier 2025, terme de janvier inclus, la somme de 8 560 euros.

M. [R], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur, en application de l’article 1353 alinéa 2 du Code civil, sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 3 880 euros, de l’assignation en justice du 18 octobre 2024 sur la somme de 1 560 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

M. [R], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à Mme [K] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 du même code précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ».

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

RG 1722/24 – Page 7 – MA

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Déclarons recevable la demande de Mm [T] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 25 août 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de M. [V] [R] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 25 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 780 euros, et en tant que de besoin,

Condamnons M. [V] [R] à son paiement à titre provisionnel ;

Et dès à présent,

Condamnons M. [V] [R] à payer à Mme [T] [K] la somme provisionnelle de 8 560 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 3 880 euros, de l’assignation en justice du 18 octobre 2024 sur la somme de 1 560 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamnons M. [V] [R] à payer à Mme [T] [K] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [V] [R] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa notification à la préfecture ;

RG 1722/24 – Page 8– MA

Rappelons que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Rappelons à M. [V] [R] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Disons qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 10 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE