TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01991 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZA67

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Juliette DUQUENNE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. GASTON TOURNEBROCHE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud BOIX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2025

ORDONNANCE du 04 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par un acte sous seing privé du 30 novembre 2021 intitulé « convention d’occupation précaire », la S.A.R.L. [Adresse 8] a mis à disposition de M. [V] [Y] des locaux situés [Adresse 3] (Nord) à compter du 1er décembre 2021 pour une durée de trois années. Il a fixé le loyer annuel à 72 000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges mensuelles de 500 euros et un dépôt de garantie de 19 500 euros.

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, le bail a fait l’objet d’un transfert par M. [S], gérant de la société Place Lisfranc au profit de la S.A.S. Gaston Tournebroche.

Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2024, la société [Adresse 8] a dénoncé la convention d’occupation précaire, en déclarant s’opposer à la poursuite de la location, qui prendra fin le 31 octobre 2024.

Suite à des impayés, la socéité Place Lisfranc a fait signifier à la société Gaston Tournebroche le 20 août 2024 un commandement de payer les loyers.

Par acte délivré à sa demande le 18 décembre 2024, la société [Adresse 8] a fait assigner la société Gaston Tournebroche devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir ordonner l’expulsion de la défenderesse et sa condamnation au paiement de diverses sommes.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025. Elle a été retenue le 4 février 2025.

La société [Adresse 8], représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, aux fins de notamment :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104 et suivants du code civil,

Vu l’article 1217 du code civil, vu les pièces,

— constater que la société Gaston Tournebroche est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 3] depuis le 1er novembre 2024,

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— condamner la société Gaston Tournebroche à débarrasser le local situé [Adresse 2] ainsi que le bloc de climatisation de marque Samsung installé au niveau R+1 du local voisin et à lui restituer les clés du local dès la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

— condamner la société Gaston Tournebroche à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 8] :

> 70 300 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 octobre 2024 compris,

> une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, équivalente au montant des loyers et provisions pour charges, égale à 6 500 euros hors taxes, soit 7 800 euros toutes taxes comprises,

— juger que le dépôt de garantie reste acquis à la société [Adresse 7] [Adresse 6],

— condamner la société Gaston Tournebroche à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Gaston Tournebroche au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 août 2024,

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par la société Gaston Tournebroche,

— rejeter toutes les demandes reconventionnelles de la société Gaston Tournebroche.

Reprenant le détail de ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la société Gaston Tournebroche, représentée par son avocat, demande notamment de :

Vu l’article 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu l’article 1104 du code civil ;

Vu l’article 1178 du code civil ;

Vu les articles 1719 et 1343-5 du code civil ;

à titre principal,

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société [Adresse 8],

à titre reconventionnel,

— constater que la société Place Lisfranc a manqué son obligation de délivrance,

— condamner la société [Adresse 8] à lui verser 37 779 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice,

— prononcer, le cas échéant, la compensation entre les éventuelles condamnations réciproques,

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 24 mois pour honorer le paiement des sommes auxquelles elle serait condamnée par provision,

— lui accorder un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour libérer les locaux,

en tout état de cause,

— condamner la société Place Lisfranc à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Adresse 8] aux entiers dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

L’absence d’urgence, l’absence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, l’absence d’une obligation non sérieusement contestable, justifiant l’intervention du juge des référés, constituent non pas des moyens d’incompétence, mais ont trait aux conditions de bien-fondé de l’action. L’exception d’incompétence matérielle de la société Gaston Tournebroche sera rejetée.

Sur les demandes en validation de la dénonciation du bail et en expulsion

La société [Adresse 8] sollicite l’expulsion de la société Gaston Tournebroche qui est, selon elle, occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024 des locaux loués.

La demanderesse fait valoir qu’en application de l’article 1104 du code civil, la convention d’occupation précaire prend fin d’elle-même par la survenance du terme expressément prévu, l’occupant qui se maintient dans les lieux au-delà du terme convenu par les parties ou après dénonciation est dépourvu de titre et s’expose à être expulser. La société [Adresse 8] explique que la convention d’occupation précaire prévoyait expressément qu’elle prendrait fin au 31 octobre 2024, sans possibilité de renouvellement et qu’elle a rappelé au preneur qu’elle s’opposait à la poursuite de la location en lui dénonçant la convention par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2024.

La demanderesse sollicite l’expulsion de la société sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile en présence d’un trouble manifestement illicite causé au bailleur, en présence d’un locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme contractuel prévu le 31 octobre 2024 et qui exploite son activité sans titre ne lui permettant d’occuper et d’exploiter les lieux. Elle ajoute être bloquée dans ses négociations pour la vente de l’immeuble.

En réponse aux conclusions adverses, la société Place Lisfranc soutient que l’action en requalification d’un contrat en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la signature du contrat initial, en l’espèce, aucune action n’ayant été intentée avant le 30 novembre 2023, la défenderesse est prescrite à demander une quelconque requalification, échouant à toute contestation sérieuse.

La société Gaston Tournebroche sollicite le débouté des demandes de la société [Adresse 8], soutenant que le juge des référés est incompétent.

La défenderesse conteste la nature juridique de l’acte du 30 novembre 2021 qui prévoit la location des locaux. Elle soutient que la validité d’une convention d’occupation précaire est subordonnée à deux exigences : elle doit être conclue en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et elle doit prévoir une redevance d’occupation inférieure au prix du marché, conditions qui ne sont pas réunies puisqu’il n’existait au jour de la signature de l’acte aucune circonstance particulière du bailleur, mais seulement un projet de reconstruction de l’immeuble qui ne peut être retenu comme cause objective de précarité, le loyer étant conséquent.

Selon elle, le juge des référés ne peut analyser l’acte qui lui est soumis et le qualifier, cette appréciation relevant des juges du fond, et alors que pour constater une occupation sans droit ni titre, il est nécessaire d’apprécier la validité de l’acte présenté comme convention d’occupation précaire. Le juge des référés ne peut non plus selon elle, apprécier ni l’intention des parties, ni apprécier la loyauté, la bonne foi ou la fraude des parties dans l’exécution du contrat, caractérisant des contestations sérieuses, fondant l’exception d’incompétence. En réponses aux écritures adverses, la S.A.S. affirme que la prescription biennale en matière de requalification de contrat en bail commercial est suspendue lorsque la fraude est caractérisée, le bailleur lui ayant proposé de succéder des contrats dérogatoires pour échapper au régime des baux commerciaux et en lui faisant croire qu’une poursuite de l’exploitation serait possible.

Sur la demande d’expulsion

D’après l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

(…) Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location, ou par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, l’article L.145-5-1 du même code précise que n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise par ces dispositions, il n’en reste pas moins qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même d’un trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, l’acte sous seing privé a été conclu pour une durée inférieure à trois ans, la période fixée étant « du 1er décembre 2021 au 31 octobre 2024 ». Il mentionne de façon explicite « sans possibilité de renouvellement ». Cependant, l’article L.145-5 du code de commerce dispose notamment que la convention précaire se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer en cas d’interrogation sérieuse sur la qualification d’un contrat liant les parties ou de procéder à une interprétation dudit contrat comme l’exige les éléments débattus dans le présent litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion dont l’appréciation dépend de façon claire de la réponse à ladite interrogation et de l’éventuelle interprétation relevant du juge du fond qui sera donnée au contrat en cause.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges au 31 octobre 2024

La société Place Lisfranc soutient que la société Gaston Tournebroche n’a pas honoré les sommes dues au titre de l’occupation des locaux où elle exerce son activité commerciale et réclame 70 300 euros.

La société défenderesse considère que le décompte présenté comporte des erreurs importantes et qu’il est sans rapport avec les montants évoqués lors des échanges entre elle et le bailleur dans les mois précédents.

Le commandement de payer délivré le 20 août 2024 mentionne un montant d’arriéré s’élevant à 46 700 euros. Un détail sommaire figure en annexe dudit commandement de payer. Un décompte actualisé au 31 octobre 2024 mentionne un solde débiteur de 70 300 euros. Or, le défendeur produit une attestation dressée le 26 août 2024 par son expert-comptable attestant un solde dû en faveur du locataire de 1 314,90 euros au 31 juillet 2024 que certains extraits d’échanges de SMS versés et constatés par commissaire de justice corroborent.

La divergence comme sa dimension entre la créance alléguée par la société demanderesse et celle ressortant de l’attestation émanant d’un expert-comptable de la société défenderesse caractérise l’existence d’une contestation sérieuse dépassant le cadre dans lequel le juge des référés peut décider de condamner une partie au versement d’une provision.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 31 octobre 2024.

Sur le principe et le montant d’une provision au titre de l’occupation des locaux depuis le 1er novembre 2024

La société Gaston Tournebroche conteste avoir manqué à son obligation de verser les loyers et charges. Il considère établie l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle au prononcé d’une condamnation provisionnelle.

Or, il n’est pas sérieusement contestable que la société Gaston Tournebroche est obligée de verser à la société [Adresse 8] une somme en contrepartie de l’occupation et de l’exploitation des locaux en cause, cette obligation ne dépendant pas de l’existence d’un titre ou de l’absence de titre.

Par conséquent, il convient de condamner la société Gaston Tournebroche à verser à titre de provision au titre de la contrepartie à l’occupation des locaux dont elle est redevable le montant dû en exécution de l’acte sous seing privé du 30 novembre 2021 comme s’il s’était poursuivi au-delà du 31 octobre 2024.

Sur la demande concernant le dispositif de climatisation

En l’espèce, les éléments soumis à la juridiction, notamment ceux produits par la société défenderesse en réponse à la relation livrée par la société demanderesse qu’elle conteste, étayent de façon objective la réalité de contestations sérieuses de sorte qu’il n’y a lieu à référé au titre de la demande formulée sur ce fondement.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En l’espèce, cette demande s’analyse en une pénalité et souffre de contestation sérieuse au regard des circonstances présidant au présent litige.

Par conséquent il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de provision

La société Gaston Tournebroche soutient que la société [Adresse 8] a manqué à son obligation de délivrance en troublant la jouissance des lieux.

Cependant, compte tenu de la contestation sérieuse relative à la nature juridique de l’occupation des lieux, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée à ce titre par la société défenderesse.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la société défenderesse au titre du paiement de la provision due en contrepartie de l’occupation des locaux qui se poursuit et qui correspond à une charge normale de son activité.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner les deux parties aux dépens, chacune pour moitié.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de débouter les parties de leurs demandes formulées à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion présentée par la S.A.R.L. Place Lisfranc ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 31 octobre 2024 présentée par la S.A.R.L. [Adresse 8] ;

Fixe, à compter du 1er novembre 2024, le montant mensuel de la provision due par la S.A.S. Gaston Tournebroche à la S.A.R.L. [Adresse 8] à valoir sur la contrepartie de l’occupation des locaux en cause au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus comme si l’acte sous seing privé du 30 novembre 2021 liant les parties conservait ses effets et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Gaston Tournebroche à payer à la S.A.R.L. [Adresse 8] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à éventuelle libération effective des lieux avec remise de clés ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande présentée par la S.A.R.L. Place Lisfranc à propos du climatiseur ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision présentée par la S.A.S. Gaston Tournebroche ;

Condamne la S.A.R.L. [Adresse 8] et la S.A.S. Gaston Tournebroche aux dépens, chacune pour moitié ;

Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE