TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03370 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFZM

JUGEMENT

DU : 26 Mai 2025

[H] [Z] [W] épouse [D]

C/

[I] [V] [R] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [H] [Z] [W] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Représentant : M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [V] [R] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence PIPART-LENOIR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/3370 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2007, Madame [H] [D], née [W], a donné à bail à Monsieur [I] [M] et Monsieur [E] [S] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] [Localité 11], pour une durée renouvelable de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 658 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 18 janvier 2024, Madame [H] [D], née [W], a fait signifier à Monsieur [I] [M] et Monsieur [E] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail, portant sur la somme en principal de 5.971,14 euros.

Ce commandement de payer a été notifié le 19 janvier 2024 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mars 2024, notifié le lendemain au représentant de l’État dans le département, Madame [H] [D], née [W], a fait citer à M. [I] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 15 novembre 2024 afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation en paiement de diverses sommes.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état lors de laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 17 mars 2025.

A cette audience, Madame [H] [D], née [W], a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles elle se réfère, elle sollicite du juge de la déclarer recevable en ses demandes et de, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

à titre principal,

constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 18 mars 2024, soit à l’issue du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 18 mars 2024 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que de toute personne qu’il aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;condamner Monsieur [I] [M] à lui payer la somme de 12.547,84 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, sauf à parfaire jusqu’à parfaite restitution des clefs et reprise du logement, actualisée à l’audience à 13.376,69 euros au 14 mars 2025 ;supprimer tout délai pour quitter les lieux ;condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel, outre les charges pour la période allant du 18 mars 2024 jusqu’à parfaite remise des clefs ;condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité journalière de retard égale à trois fois le montant du loyer courant à compter du 18 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux et parfaite remise des clefs à la bailleresse, en application de la clause pénale du bail conclu entre les parties ;condamner Monsieur [I] [M] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n° 2011-212 en date du 08 mars 2001 ;condamner Monsieur [I] [M] au paiement des intérêts judiciaires ;condamner Monsieur [I] [M] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que tous ceux effectués pour parvenir à la présente ordonnance ;

à titre subsidiaire, s’il est fait droit à la demande de délais du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise à la bailleresse, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que de toute personne introduite dans les lieux de son fait avec si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;RG : 24/3370 PAGE

condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel, outre les charges pour la période allant du 18 mars 2024 jusqu’à parfaite remise des clefs ;condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité journalière de retard égale à trois fois le montant du loyer, soit la somme 2.486,55 € par jour, courant à compter du 18 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux et parfaite remise des clefs à la bailleresse, en application de la clause pénale du bail conclu entre les parties ;En tout état de cause :

débouter Monsieur [I] [M] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [I] [M] à lui payer la somme de 2.640 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [I] [M] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Monsieur [I] [M] a comparu, représenté par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience auxquelles il se réfère, il sollicite du juge de :

prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;l’autoriser à s’acquitter de sa dette par des mensualités de 200 € jusqu’à apurement complet, en sus du loyer en cours ;débouter Madame [H] [D], née [W], de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner les dépens comme de droit.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur les demandes en résiliation du bail et en expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 14 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été initialement appelée.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de souscription du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 13 juillet 2007 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [I] [M] le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.971,17 euros, dernière échéance de décembre 2023 comprise. Ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient toutefois de rappeler que l’article 24 I de la loi n°89-462, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, lesquels demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou de son renouvellement. La troisième chambre civile de la Cour de Cassation indique que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le dernier renouvellement du bail date du 13 juillet 2022, de sorte que les dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023 continuaient de lui être applicables.

Il ressort de la combinaison du décompte joint à l’assignation, actualisé au mois de mars 2024, et celui versé aux débats, actualisé au mois de mars 2025, dernières écritures comptables prises en compte, que Monsieur [I] [M] n’a pas régularisé l’intégralité des causes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa délivrance, ce qui n’est au demeurant pas contesté par le locataire.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 19 mars 2024, conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, qui doit être considérée comme d’application immédiate, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [I] [M] invoque avoir repris le paiement du loyer courant mais n’en apporte pas la preuve.

Il ressort au contraire du dernier décompte versé par la bailleresse, actualisé au mois de mars 2025 date de la dernière écriture comptable, que les derniers versements effectués par le locataire datent du 1er août 2024. Monsieur [I] [M] n’a donc pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il ne peut dès lors être fait droit à sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

La dette ne fait d’ailleurs que s’accroitre puisqu’elle est actuellement de 13.376,69 euros contre 7.573,64 euros au moment de l’assignation. La situation financière de Monsieur [I] [M], telle qu’elle résulte des justificatifs versés aux débats par ce dernier, ne lui permet pas davantage de s’acquitter de sa dette par des mensualités espacées sur deux ans dans les conditions du droit commun de l’article 1343-5 du code civil.

Partant, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion suivant les modalités prévues au dispositif.

Le recours si besoin est à l’assistance de la force publique apparaît suffisant pour assurer l’exécution de la décision. En outre, l’éventuel maintien dans les lieux de Monsieur [I] [M] a pour contrepartie le paiement d’une indemnité d’occupation. Aussi, la demande d’astreinte, qui n’est pas nécessaire, sera rejetée.

Encore, il n’apparaît pas justifié de réduire le délai de deux mois pour quitter les lieux au sens des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La bailleresse sera déboutée de sa demande formée en ce sens.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme équivalente au loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 828,85 €, le montant de l’indemnité d’occupation ne faisant pas l’objet de contestation.

Il résulte du dernier décompte locatif que Monsieur [I] [M] est redevable de la somme totale de 13.376,69 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés à l’audience, échéance de mars 2025 comprise.

Monsieur [I] [M] ne conteste pas le montant des sommes dues et n’établit pas ni ne démontre que le décompte omet des versements qu’il aurait entrepris au titre du règlement des loyers et indemnités d’occupation.

Il sera dès lors condamné à verser la somme de 13.376,69 € à Madame [H] [D], née [W], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer s’agissant de la somme de 5.971,14 € visée au commandement, et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Il sera encore condamné à verser la somme mensuelle de 828,85 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux par la remise des clés à Madame [H] [D], née [W].

Le contrat de bail comprend également une clause pénale dont la bailleresse demande application.

Cependant, celle-ci doit être réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la date du dernier renouvellement du bail, qui prévoit qu'« est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Madame [H] [D], née [W], sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement présentée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [M], partie perdante, supportera les dépens de la procédure conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance (coût du commandement de payer, frais d’assignation et de notification de l’assignation à la Préfecture du Nord) mais non dans le cadre d’une éventuelle procédure de recouvrement forcé qui demeure, à ce stade, purement hypothétique. La demande présentée par Madame [H] [D], née [W], en ce sens sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Tenant compte de la situation économique de la partie condamnée, il sera fait droit partiellement à la demande en paiement présentée par Madame [H] [D], née [W], au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.500 euros.

Monsieur [I] [M] sera dès lors condamné à verser à Madame [H] [D], née [W], la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de Madame [H] [D], née [W], recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 13 juillet 2007 entre Madame [H] [D], née [W], d’une part et Monsieur [I] [M] d’autre part et portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 11], sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à une somme équivalente au loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 828,85 € ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à Madame [H] [D], née [W], la somme de 13.376,69 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 14 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer s’agissant de la somme de 5.971,14 €, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à Madame [H] [D], née [W], la somme de 828,85 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2025, inclus, jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande en paiement au titre de la clause pénale contenue au bail ;

RAPPELLE à Monsieur [I] [M] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à Madame [H] [D], née [W], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux dépens qui comprendront les frais exposés dans le cadre de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 26 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

D.AGANOGLU A.GRANOUX