TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises – OC RG initial n°22/1503

N° RG 24/01976 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y7S7

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

Mme [A] [G]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

M. [P] [E]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. TMC PROPERTY SARL

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Arnaud DUCROCQ, avocat au barreau de LILLE

Mme [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Selon ordonnance du 3 janvier 2023, prononcée dans l’affaire enregistrée sous le n°RG 22/01503, le président de ce tribunal statuant en référé à heure indiquée a, sur demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Lille, désigné M. [N] [F] en qualité d’expert judiciaire, dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Cabinet GLV immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], la SAS Papico, la compagnie Generali Iard, et aux copropriétaires du [Adresse 6] intervenus volontairement.

Par assignations délivrées le 26 novembre 2024, Mme [A] [G] et M. [P] [E] demandent au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de rendre communes et opposables les opérations d’expertise à la SARL TMC Property, Mme [L] [M] et la SA Axa France iard et d’étendre la mission allouée à l’expert, les dépens étant réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 11 mars 2025.

M. [E] et Mme [G] représentés sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures, aux fins de :

Vu l’articles 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641, 1112-1, 1134 et 1240 du code civil,

Vu les pièces communiquées,

— Déclarer l’action de M. et Madame [E] [G] à l’encontre de la société TMC Property, Madame [M] et Axa France iard recevable et bien fondée ;

— Déclarer les opérations d’expertise confiées à M. [F] communes et opposables à Madame [M], la société TMC Property et à la Compagnie AXA France iard en sa qualité d’assureur propriétaire non-occupant des consorts [E] et [G] ;

— Etendre les missions confiées à M. [F] comme suit :

— Dire si les désordres constatés dans le cadre des opérations d’expertise diligentées par M. [F] étaient apparents à la date de la vente de l’immeuble ou de la prise de possession ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée, dans un second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition ;

— Préciser s’ils rendent ou non l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ; dans l’hypothèse où ces désordres affecteraient l’ouvrage dans un de ses biens d’équipement sans toutefois rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, le clos ou de couvert ; préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement ou à la rendre impropre à sa destination immédiat ou à terme en diminuer tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à moindre prix s’il les avaient connus ;

— Faire toutes les observations utiles au règlement du litige ;

Sur les demandes de la société TMC Property,

— Prendre acte des protestations et réserves formulées par la société TMC Property concernant sa mise en cause aux opérations d’expertise en cours ;

— Débouter de ses autres demandes, fins et conclusions ;

Sur les demandes de la SA AXA France iard,

— Prendre acte des protestations et réserves formulées par la SA Axa France iard concernant sa mise en cause aux opérations d’expertise en cours ;

Sur le débouté des demandes de Madame [M] :

— Débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Réserver les dépens de la présente instance.

Aux termes de ses conclusions, la SARL TMC Property, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

— Donner acte à la société TMC Property de ce qu’elle formule ses plus vives protestations et réserves d’usage quant à la demande de lui rendre commune et opposable l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lille le 03 janvier 2023 (RG n°22/01503) et les opérations d’expertise confiées à M. [N] [F] et ce, à compter de la décision à intervenir ;

— Débouter Mme [A] [G] et M. [P] [E] de leur demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire, M. [N] [F] ;

— Ordonner à Mme [A] [G] et à M. [P] [E] de communiquer à la société TMC Property l’intégralité des notes de l’expert judiciaire, M. [N] [F], ainsi que les dires et les pièces communiqués par l’ensemble des parties et ce depuis le commencement des opérations d’expertise judiciaire ;

— Dire que le dépôt du rapport sera précédé d’une communication aux parties d’un pré-rapport dont copie sera adressée au Magistrat chargé du service du contrôle des expertises en leur laissant un délai d’au moins un mois pour présenter leurs observations et dires récapitulatifs ;

— Condamner Mme [A] [G] et M. [P] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions, Mme [L] [M], représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

A titre liminaire,

— Juger irrecevables les demandes de Mme [A] [G] et M. [P] [E] pour cause de prescription,

En tout état de cause,

— Débouter Mme [A] [G] et M. [P] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions au motif qu’il n’existe aucun motif légitime, ni aucune utilité à rendre communes et opposables à Mme [L] [M] les opérations d’expertise en cours, ni à leur extension, outre le fait que de telles demandes sont abusives ;

— Condamner Mme [A] [G] et M. [P] [E] à payer à Mme [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [A] [G] et M. [P] [E] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, la SA Axa France iard, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

— Donner acte à la SA Axa France iard, de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire,

— Débouter Mme [A] [G], M. [P] [E] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [L] [M]

Mme [M] soulève l’irrecevabilité de la demande d’extension de l’expertise à son contradictoire, aux motifs de la prescription de l’action au fond qui serait fondée sur l’article 1648 du code civil.

Elle soutient que le délai commence à courir au jour où l’acquéreur a découvert le vice et qu’en l’espèce, les demandeurs ont eu connaissance des désordres à compter de la réunion d’expertise du 25 novembre 2022 à laquelle M. [E] était présent et alors que l’assignation sur le fondement de cette garantie a été délivrée le 26 novembre 2024, soit plus de deux ans après la découverte des désordres.

M. [E] et Mme [G] soutiennent que leur action fondée sur les vices cachés est recevable. Ils font valoir que dans le cadre d’une procédure en arrêté de péril imminent, la date de découverte du vice est déterminée à la communication du rapport d’expertise qui relève l’ampleur et la gravité du risque, en l’espèce, le 2 décembre 2022 accompagné du rapport d’expertise de M. [O], de sorte que selon eux, le délai de prescription de deux ans n’est pas écoulé.

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1648 du code civil dispose que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”.

Il appartient au vendeur, qui conteste la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés, en l’absence d’action de l’acquéreur, dans le délai précité, d’établir que ce délai est expiré.

En outre le point de départ du délai pour agir court à compter de la date de la connaissance du vice par l’acquéreur, qui est celle à laquelle le vice a été révélé, notamment à l’occasion du dépôt d’un rapport d’expertise, qui détermine la cause du vice invoqué.

Au cas présent, les acquéreurs ont eu connaissance des désordres le 25 novembre 2022, à l’occasion d’une réunion d’expertise. Le rapport du même jour (pièce [H] & [E] n°4) révèle les nombreux désordres dont est affecté l’immeuble, dans leur consistance et dans leur ampleur.

L’arrêté municipal du 1er décembre 2022 se fonde notamment sur le rapport d’expertise confiée à M. [O], expert, du 25 novembre 2022, mais Mme [M] n’établit pas à quelle date ce rapport a été diffusé et à quelle date les demandeurs en ont eu connaissance et par suite, le point de départ du délai pour agir, alors que ceux-ci affirment n’en avoir été destinataires que le 2 décembre 2022.

L’assignation ayant été délivrée le 26 novembre 2024, l’irrecevabilité de l’action n’est donc pas à ce stade établie. La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, sera donc écartée.

Sur la demande d’ordonnance commune

Mme [G] et M. [E] soutiennent qu’ils disposent d’un motif légitime à attraire Mme [M] et la SARL TMC Property, du fait de la transmission de l’action par le biais de la chaîne translative des contrats homogènes que sont les contrats de vente et la SA Axa France iard, en sa qualité d’assureur, les vices de l’immeubles n°46 ont pu entraîner des dommages sur les immeubles mitoyens.

Mme [L] [M] s’oppose à la demande, en l’absence de motif légitime. Elle expose que l’acte de vente prévoit une exclusion de garantie pour le vendeur non professionnel qui n’est pas de mauvaise foi, comme Mme [M]. Elle indique que les demandeurs se fondent sur des hypothèses, ne rapportant pas la preuve que la défenderesse connaissait l’existence des sous-sols et les désordres les affectant et ce puisqu’aucune cave ne figure dans les actes de vente successifs. Elle précise que seul était mentionné une cave rattachée au volume n°2, cette information se trouvant dans l’acte de vente consenti aux consorts [E] et [G].

La défenderesse fait valoir que les actes de vente ne comportent aucune mention quant au caractère commun des dits-caves et sous-sols du volume n°2 et qu’aucun règlement de copropriété n’a été communiqué aux parties, les copropriétaires n’en n’ayant ni l’accès ni l’usage. Mme [M] affirme que les copropriétaires, qui n’avaient même pas connaissance du sous-sol, ne pouvaient avoir connaissance des désordres. Elle précise n’avoir eu aucune information lors de son acquisition du bien sur les travaux structurels qui devaient être réalisés.

La SARL TMC Property et la SA Axa France iard formulent les protestations et réserves d’usage.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, Mme [G] et M. [E] disposent d’un motif légitime de rendre communes à la SARL Property et la SA Axa France iard puisque :

— la société Tmc Property est le vendeur initial des lots de copropriété,

— la SA Axa France en sa qualité d’assureur propriétaires non occupants de Mme [G] et M. [E].

Mme [M] ne conteste pas être la venderesse du studio de Mme [G] et M. [E]. Si la défenderesse affirme qu’elle ne connaissait pas l’existence des désordres reconnus par le début des opérations d’expertise judiciaire, il apparaît judicieux à ce stade que les propriétaires successifs puissent faire valoir leurs observations qui les concernent sur l’état du bâtiment étant rappelé que l’expert a donné son avis favorable à la mise en cause des nouvelles parties visées par l’assignation des demandeurs (pièce demandeurs n°11).

Il convient dès lors de faire droit à la demande de Mme [G] et M. [E], ainsi qu’il sera dit au dispositif de la présente.

Sur la demande d’extension de la mesure d’expertise

Mme [G] et M. [E] sollicitent que les termes de la mission de l’expert soient étendus à la question des vices cachés affectant l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 13], afin de déterminer la date d’apparition et la connaissance des vices par les vendeurs au moment de la vente.

La société Tmc Property s’oppose à cette demande, faisant valoir que Mme [G] et M. [E] l’ont mise en cause de manière tardive, plus d’un an après le commencement des opérations d’expertise, de sorte qu’elle n’a jamais pu faire valoir ses arguments et ses observations au cours des opérations d’expertise. Elle ajoute que la demanderesse ne produit pas l’avis de l’expert judiciaire sur la demande d’extension de la mission. Elle soutient que l’extension de la mission de M. [N] [F] est sollicitée alors même qu’il envisage de déposer son rapport définitif dans les meilleurs délais.

Mme [M] s’oppose à cette demande en reprenant les mêmes moyens que ceux développés à l’encontre de l’ordonnance commune.

La SA Axa France iard formule les protestations et réserves d’usage.

Selon l’article 245 alinéa 3 du code de procédure civile, l’avis de l’expert doit être sollicité, lorsqu’il s’agit d’étendre la mission de l’expert ou de confier une mission complémentaire à un autre technicien.

En l’espèce, ni l’avis de l’expert aux fins d’extension de sa mission, ni l’ensemble des parties à l’expertise en cours, n’ont été sollicités par Mme [G] et M. [E] qui ne peuvent alors présenter une telle demande devant le juge des référés et ce, alors que la mission initiale de l’expert porte sur l’état structurel des immeubles.

Dès lors, il convient de rejeter la demande d’extension de la mission allouée à l’expert.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le juge des référés a l’obligation de statuer sur les dépens en application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile. Il ne saurait donc réserver les dépens comme sollicité par Mme [G] et M. [E].

Les dépens de la présente procédure seront laissés à la charge de Mme [G] et M. [E], demandeurs à l’extension de l’expertise.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais et dépens par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu des dispositions des articles 488-1 et 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Vu l’ordonnance de référé en date du 3 janvier 2023 (RG 22/01503) ;

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Rejetons la fin de non-recevoir invoquée par Mme [L] [M] ;

Déclarons communes à la SARL TMC Property, la SA Axa France iard et Mme [L] [M] les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 3 janvier 2023 (RG 22/01503) pour les opérations accomplies postérieurement à leur intervention ;

Disons que M. [P] [E] et Mme [A] [G] communiqueront sans délai à la SARL TMC Property, la SA Axa France iard et Mme [L] [M], l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

Disons que l’expert devra convoquer la SARL TMC Property, la SA Axa France iard et Mme [L] [M] à la prochaine réunion d’expertise au cours de laquelle elles seront informées des diligences déjà accomplies et invitées à formuler leurs observations ;

Impartissons à l’expert un délai supplémentaire de deux mois pour déposer son rapport ;

Disons n’y avoir lieu à la provision complémentaire ;

Disons que dans l’hypothèse où la présente décision est portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;

Rejetons la demande d’extension de la mission de l’expert ;

Laissons à M. [P] [E] et Mme [A] [G] la charge des dépens ;

Rejetons la demande de Mme [L] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET