TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 23/09841 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XUVS

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

M. [I] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Anaïs BERTINCOURT, avocat au barreau de LILLE

Mme [K] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Anaïs BERTINCOURT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [P] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [J] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 Juin 2024 ;

A l’audience publique du 12 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 janvier 2025 puis prorogé pour être rendu le 25 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Février 2025, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

Suivant acte authentique en date du 8 avril 2020, M. [P] [S] et Mme [U] [J] (ci-après dénommés les consorts [R]) ont vendu à M. [I] [B] et Mme [K] [O] (ci-après dénommés les consorts [N]) un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Les consorts [N] se sont plaints après leur entrée dans les lieux de désordres affectant les menuiseries extérieures et intérieures de l’appartement.

Par ordonnance en date du 2 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a ordonné une expertise judiciaire et l’a confiée à M. [H]. L’expert a rendu son rapport le 21 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, M. [I] [B] et Mme [K] [O] ont assigné M. [P] [S] et Mme [U] [J] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, ils demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, de l’article 1217 du code civil, de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 2241 du code civil, de :

— condamner solidairement M. [S] et Mme [J] au paiement de la somme de 10.602,75 € au titre des trois menuiseries latérales outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, -condamner solidairement M. [S] et Mme [J] au paiement de la somme de 1.474,77 € au titre de la prise en charge des dommages intermédiaires outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [J] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation de leurs préjudices moral et de jouissance,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [J] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [J] aux entiers dépens de l’instance et frais d’instance de référé et au fond en ce compris les frais d’expertise.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 12 janvier 2024, M. [P] [S] et Mme [U] [J] demandent au tribunal au visa des articles 1641, 1217 et 1231-1 du code civil et de l’article 1343-5 du même code, de :

A titre principal :

— juger qu’ils acceptent, sans reconnaissance de responsabilité, de prendre à leur charge le coût des travaux de reprise des trois menuiseries latérales, à hauteur de 10.406,75 € TTC,

Au surplus :

— débouter M. et Mme [B] de tous moyens, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [B] à leur payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— cantonner les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à 12,2% des frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— juger qu’ils pourront s’acquitter des condamnations mises à leur charge en 24 mensualités,

En tout état de cause :

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des demandes des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées par les consorts [N]

A. sur le fondement des vices cachés s’agissant des menuiseries latérales

Au soutien de leur action, les consorts [N] font valoir que la vente définitive ayant eu lieu durant la période de confinement liée à l’épidémie de covid-19, ils n’ont pas eu la possibilité de revisiter le logement préalablement à la signature de l’acte définitif, et que ce n’est que lors de leur entrée dans les lieux en mai 2020 qu’ils ont constaté les désordres affectant les menuiseries extérieures, notamment celles du salon, de la salle à manger et celle de la chambre d’enfant. Ils soutiennent que les ouvrants n’étaient pas vissés lors des visites effectuées préalablement et postérieurement au compromis de vente, que les vis n’apparaissaient pas sur les photographies de l’agence immobilière, et qu’ils sont donc bien fondés à agir sur le fondement des vices cachés.

Les consorts [R] font valoir que, dès le stade des référés et sans reconnaissance de responsabilité, ils ont accepté de prendre en charge le remplacement des trois menuiseries litigieuses.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’expert a pu constater que « les ouvrants de ces trois menuiseries latérales sont percés à de multiples reprises, et que ces vis assurent actuellement la condamnation définitive des ouvrants (…). ». Il précise également que ces condamnations n’étaient pas présentes lors des visites préalables, s’appuyant sur les éléments transmis (photos de l’agence immobilière) qui attestent que les vis de condamnation actuelles n’étaient pas présentes lors de la mise en vente du bien. Il indique que les ouvrants ont été bloqués par M. [S] avant la signature de l’acte authentique, sans que les acheteurs n’aient été prévenus de l’absence des commandes des châssis et de la condamnation des ouvrants. L’ensemble de ces éléments n’est pas contesté par les vendeurs, qui proposent de régler les désordres à ce titre.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les trois menuiseries latérales sont affectées d’un vice qui les rend impropres à leur destination, et qui trouve son origine antérieurement à la vente. Les consorts [N] n’avaient pas connaissance de ce vice au moment de la conclusion de la vente, alors même qu’il n’est pas contesté que les consorts [R] en avaient connaissance. Les consorts [N], acheteurs, sont donc bien fondés à agir en réparation à l’encontre des consorts [R], vendeurs, au titre des vices cachés affectant les trois menuiseries latérales.

La réduction de prix prévue à l’article 1644 du code civil permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte des vices cachés.

L’expert préconise le remplacement des trois menuiseries. Il a fixé le montant des frais de remplacement à la somme de 12.000 € TTC. Les consorts [N] sollicitent la réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 10.602,75 € TTC, somme qu’il convient de retenir.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement les consorts [R] à payer aux consorts [N] la somme de 10.602,75 € TTC au titre des frais de reprise des vices affectant les trois menuiseries latérales.

B. Sur le fondement des dommages intermédiaires concernant les désordres liés au frottement de la menuiserie de la cuisine, aux dysfonctionnements affectant la baie vitrée au niveau du patio et à la porte à galandage des toilettes

Les consorts [N] soutiennent que M. [S] est réputé constructeur, puisqu’il est intervenu à l’acte de construire. Ils font également valoir que les menuiseries extérieures ne sauraient constituer un élément d’équipement, qu’elles ne sont pas destinées à fonctionner, qu’il s’agit d’éléments indissociables, indispensables à l’immeuble contribuant à assurer le clos et le couvert et dont le retrait est susceptible de détériorer l’ouvrage existant, qui ne relèvent pas de la garantie biennale de bon fonctionnement, mais de la garantie des dommages intermédiaires. Ils exposent qu’il ne leur appartenait pas de procéder à l’ouverture de l’ensemble des menuiseries afin de déterminer leur bon état de fonctionnement, qu’ils ne pouvaient déceler la difficulté résidant dans l’ouverture de la menuiserie de la cuisine, que la baie coulissante de la bibliothèque était affectée d’un défaut de pose et que la porte à galandage des toilettes était bloquée par une vis défaillante.

Les consorts [R] soutiennent que les menuiseries extérieures constituent un élément d’équipement dissociable au sens de l’article 1792-3 du code civil et que la garantie des dommages intermédiaires ne peut donc être mobilisée. Ils font également valoir que la menuiserie cuisine donnant sur la loggia, la menuiserie frottant sur le plan de travail est un désordre apparent qui aurait dû être décelé par les acquéreurs, que la difficulté liée à la porte à galandage des toilettes est apparue postérieurement à l’acquisition et que, concernant la difficulté liée à la baie coulissante de la bibliothèque, il n’est pas démontré qu’ils auraient commis une faute.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ce régime de responsabilité impose la démonstration d’une faute du constructeur dont la responsabilité contractuelle est poursuivie, et l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage allégué.

En l’espèce les consorts [R] doivent être considérés comme constructeurs au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, dans la mesure où ils ont vendu un immeuble dans lequel ils ont réalisé des travaux pendant la période où ils en étaient propriétaires.

En l’espèce les consorts [N] fondent leurs demandes sur l’article 1231-1 du code civil, sur les dommages intermédiaires. Il est évident que les menuiseries extérieures doivent être considérées comme des éléments indissociables du bâtiment, dont le retrait ou la modification compromettrait l’intégrité de l’ouvrage en le laissant non clos, et aurait un impact sur la structure et l’usage de celui-ci.

Sur la menuiserie de la cuisine donnant sur la loggia

L’expert note que l’un des ouvrants frotte sur le plan de travail. Il précise cependant que l’aménagement de l’appui de fenêtre, a été réalisé après l’acquisition du bien par les consorts [N], mais que le frottement existait avant l’aménagement de la cuisine et avait été constaté par l’huissier. Ce frottement était donc présent au moment de la vente.

L’expert préconise le réglage de l’ouvrant, alors même que cette difficulté n’existait plus lors des opérations d’expertise.

Force est de constater qu’un défaut de réglage entrainant le frottement d’une menuiserie est un défaut apparent qui ne relève pas de la garantie contractuelle de droit commun. Par conséquent, les consorts [N] doivent être déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la baie coulissante de la bibliothèque au niveau du patio

L’expert note que, bien que les demandeurs allèguent une difficulté de verrouillage de cette baie et un défaut d’étanchéité à l’air, il n’y a pas lieu d’envisager le remplacement de cette menuiserie. Il précise que la matérialité de ce désordre allégué par les acheteurs n’a pas été explicitement constatée.

En l’absence de désordre caractérisé, les consorts [N] doivent également être déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la porte à galandage des toilettes

L’expert note que les acheteurs ont été confrontés au blocage de la porte à galandage, bloquée par une vis de fixation défaillante. Il précise que le blocage s’est produit postérieurement à l’acquisition, que le désordre était mineur et a été pris en charge par les acquéreurs.

Si la matérialité du désordre est constatée, cependant force est de constater qu’il n’est nullement démontré une faute des vendeurs à l’origine de ce désordre.

Il y a donc lieu de débouter les consorts [N] de leur demande à ce titre.

C. Sur le préjudice moral et le préjudice de jouissance

Les consorts [N] sollicitent également le paiement de la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral et de jouissance.

Ils soutiennent subir un préjudice moral ayant été victimes d’une désillusion en s’apercevant que l’appartement qu’ils pensaient en excellent état était une passoire thermique et en mauvais état. Cependant, ils ne produisent aucune pièce à l’appui de cette demande.

Par ailleurs, il est constant que le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle s’est trouvé le demandeur d’utiliser le bien pendant une période déterminée. Si l’expert note que les travaux de remise en état ne devraient pas générer de préjudice complémentaire, cependant depuis l’acquisition du bien ils n’ont pu ouvrir une partie des menuiseries, ce qui leur a incontestablement causé un préjudice.

Les consorts [R] seront donc condamnés à leur verser la somme de 1.000 € au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes des consorts [R]

Les consorts [R] sollicitent la possibilité de s’acquitter des condamnations au-delà de l’indemnisation des menuiseries latérales, en 24 mensualités.

Les consorts [N] s’opposent à cette demande.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les consorts [R] ne produisent aucun élément concernant leur situation financière. Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [R] sollicitent que les frais d’expertise soient cantonnés à hauteur de 12,2 % à leur charge, en considération de la proposition amiable formulée pour la prise en charge des travaux de remplacement des trois menuiseries latérales.

La mesure d’expertise a été rendue nécessaire pour établir les désordres liés aux menuiseries latérales. Il ne saurait donc y avoir de cantonnement des frais d’expertise.

Les consorts [R] qui succombent seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de la procédure de référé.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Les consorts [R] seront condamnés à payer aux consorts [N] la somme de 3.000 €.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision, les consorts [R] ne contestant pas la condamnation principale.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [S] et Mme [U] [J] à payer à M. [I] [B] et Mme [K] [O] la somme de 10.602,75 € TTC au titre des frais de reprise des trois menuiseries latérales ;

CONDAMNE M. [P] [S] et Mme [U] [J] à payer à M. [I] [B] et Mme [K] [O] la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [I] [B] et Mme [K] [O] de leurs demandes au titre des dommages intermédiaires et au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [P] [S] et Mme [U] [J] de leur demande de délai de paiement ;

CONDAMNE M. [P] [S] et Mme [U] [J] à payer à M. [I] [B] et Mme [K] [O] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [S] et Mme [U] [J] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et en ce compris les frais de référé ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT