TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/00249 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGOJ

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. PA3

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Julien NEVEUX, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. RD CONCEPT

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-louis MINIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 13 Mai 2025

ORDONNANCE du 03 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 16 mai 2024, la SCI PA 3 a consenti à la SARL RD Concept un bail commercial, portant sur des locaux situés à Noyelles Les Seclin [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 16 mai 2024 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24864 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions annuelles pour charges de 3422 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 6216 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI PA 3 a fait signifier le 17 décembre 2024 à la SARL RD Concept un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 14 février 2025, dénoncé à M. [X] [Y], gérant de la locataire, le 19 février 2025, a fait assigner la même devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, la SCI PA 3 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures, reprises oralement, aux fins de :

Par provision et vu l’urgence au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le commandement visant la clause résolutoire resté sans suite,

Vu la dette locative croissante,

Vu les articles L141-41 et L141-17 du code de commerce,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire convenue au bail au profit de la SCI PA3 ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la société RD CONCEPT des lieux loués [Adresse 4] à [Localité 10] (lot 4 et 3 emplacements de parking), sans délai au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société RD CONCEPT au paiement de la somme provisionnelle de 26.200,58 euros, loyer du deuxième trimestre 2025 inclus, en principal, majorée des intérêts légaux au taux conventionnel Euribor Trois mois + 600 points, sur la somme de 21.475,68 euros à compter du 17 décembre 2024, et pour le surplus, à compter de la présente assignation ;

— Condamner la société RD CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle quotidienne à compter du 1er juin 2025, égale au double du loyer pratiqué et exigible, jusqu’à totale libération des lieux et remise des clefs ;

— Dire et juger que le dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse à titre de première réparation ;

— Condamner la société RD CONCEPT au paiement de la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et ceux de registre du commerce.

— Rejeter toutes les demandes de la société RD CONCEPT;

Subsidiairement, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Dire et juger que les délais accordés afin d’apurement de la dette locative ne sauraient excéder une période de huit mensualités, en sus du paiement du loyer courant à bonne date, et qu’à défaut de règlement au plus tard le 5 du mois par virement bancaire, l’échéancier sera purement et simplement caduc, nul et non avenu, l’exigibilité de la dette étant intégralement due et les effets de la clause résolutoire tels que ci-dessus sollicités, définitivement acquis.

La SARL RD Concept, représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-1 du code de commerce,

Vu les articles 1256 et 1343-5 du code civil,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

Vu les pièces versées à la procédure,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Octroyer rétroactivement à la société RD Concept un délai pour la période comprise soit la période comprise entre le 17 janvier et le 20 mars 2025 pour la somme de 12 775,32 €, soit comprise entre la fin du mois du commandement et ce paiement partiel des sommes visées audit commandement,

— Limiter la condamnation de la société RD Concept au paiement de la somme de 26 043,55 euros au titre de l’arriéré locatif,

— Octroyer à la société RD Concept un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes visées à l’assignation et non comprise dans le paiement partiel des sommes visées au commandement qu’elle serait condamnée à payer et dont la limitation est sollicitée à hauteur de de 26 043,55 euros,

— Se déclarer incompétent pour connaître de la demande de la société PA3 de condamnation provisionnelle au titre des intérêts de contractuels de retard s’agissant d’une clause pénale,

— Constater, à titre subsidiaire, le caractère manifestement excessif des pénalités encourues au titre de l’article 23.1 du contrat de bail commercial,

— Modérer la condamnation provisionnelle correspondant à cette pénalité contractuelle au taux

légal des intérêts,

— Débouter la société PA3 de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Partager les dépens entre la société PA3 et la société RD Concept.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI PA 3 justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 25 page 22/30 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 21261,12 euros, délivré le 17 décembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , les causes ayant été partiellement réglées dans le délai imparti, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 17 janvier 2025, ce qu’il convient de constater, sans que le juge des référés ne dispose d’une quelconque marge d’appréciation.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL RD Concept après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI PA 3, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL RD Concept au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI PA 3 justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL RD Concept a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 26200,58 euros, selon décompte arrêté au 17 avril 2025 terme d’avril 2025 (2ème trimestre 2025) inclus, au paiement de laquelle la SARL RD Concept sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard majorés ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés et ne sauraient donner lieu à condamnation en référé.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SARL RD Concept sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et eu égard aux efforts manifestes du preneur pour contenir la dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SARL RD Concept étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse ne forme aucune demande dans le dispositif de ses dernières conclusions sur un quelconque défaut d’assurance des lieux loués ou de défaut d’exploitation du local, de sorte que les développements à ce titre formés par la défenderesse sont sans objet.

La SARL RD Concept qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer et de levée de l’état des créanciers inscrits sur le fonds.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI PA 3 la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 17 janvier 2025, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 16 mai 2024, portant sur les locaux situés à [Localité 9] (59), [Adresse 4],

Condamnons la SARL RD Concept à payer à SCI PA 3 la somme provisionnelle de 26200,58 euros (vingt-six mille deux cents euros et cinquante-huit centimes), selon décompte arrêté au 17 avril 2025 terme du 2ème trimestre 2025 inclus, au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente déision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale (intérêts majorés, conservation du dépôt de garantie),

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL RD Concept se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 1000 euros (mille euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 juillet 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL RD Concept et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 11],

— la SARL RD Concept devra payer mensuellement à la SCI PA 3 à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL RD Concept à payer à la SCI PA 3 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL RD Concept aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 17 décembre 2024 et de l’état des créanciers inscrits,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET