Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03904 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INV6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Février 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [E] [U], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [F] [G] épouse [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé à effet du 5 juillet 2021, à effet du 15 juillet 2021, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Madame [F] [Z] née [G], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 298,01 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 92,85 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 308 euros.

Par courrier simple du 29 décembre 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 18 janvier 2024 à Madame [F] [Z] née [G] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 796,48 €, outre 79,17 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 août 2024, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Madame [F] [Z] née [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, prononcer la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir et, en conséquence :

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique des lieux précités en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes avec un serrurier,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  1409,89 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 12 août 2024, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre le paiement des loyers et charges échus à la date de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance,

— d’ordonner, suivant les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 27 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

Le 6 janvier 2025, Madame [F] [Z] née [G] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4]. Lors de sa séance du 23 janvier 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4], après avoir constaté son état de surendettement, a déclaré recevable le dossier de Madame [F] [Z] née [G] et a orienté ce dernier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’audience s’est tenue le 25 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 3935,97 €, arrêtée au 6 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Madame [F] [Z] née [G], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [F] [Z] née [G], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d’habitation

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 29 décembre 2023. La situation d’impayés de Madame [F] [Z] née [G] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même Code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, relevé de compte) que Madame [F] [Z] née [G] est défaillante dans le paiement de son loyer depuis plusieurs mois et reste devoir à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, au 17 février 2025, la somme de 3935,97 euros, soit 11,9 termes de loyers.

Madame [F] [Z] née [G] s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation aux torts et griefs exclusifs de Madame [F] [Z] née [G].

À l’avenant, il convient de relever que la demande principale tendant au prononcé de la résiliation judiciaire d’un contrat de bail échappe aux dispositions ayant trait au surendettement en matière de baux d’habitation.

Ainsi, la résiliation est prononcée alors que Madame [F] [Z] née [G] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [Z] née [G] et de dire que faute par Madame [F] [Z] née [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 6 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 3 935,97 €, incluant :

— des « Pén.En.soc », pour les mois d’avril à août 2024, à hauteur de 7,62 euros,

soit un montant total de 38,1 (7,62 x 5) euros, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié.

Pour la somme au principal, Madame [F] [Z] née [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 3897,87 (3935,97 – 38,1) euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [Z] née [G] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 3897,87 €, arrêtée au 6 février 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [Z] née [G] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [Z] née [G] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [F] [Z] née [G] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 796,48 € du 18 janvier 2024, de l’assignation du 27 août 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 27 août 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 29 décembre 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail signé le 5 juillet 2021, à effet du 15 juillet 2021, entre la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Madame [F] [Z] née [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] , aux torts et griefs exclusifs de Madame [F] [Z] née [G] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [Z] née [G] et de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] née [G] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 3897,87 euros, arrêtée au 6 février 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [Z] née [G] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [F] [Z] née [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] née [G] au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 796,48 € du 18 janvier 2024, de l’assignation du 27 août 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 27 août 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 29 décembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 3 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE