TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14247 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC76

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[Z] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [O] [L], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2023 à effet du 19 décembre 2023, la SA Vilogia a donné à bail à Mme [Z] [S] un logement situé [Adresse 3], 3ème étage, porte 0097, à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 440,41 euros majoré d’une provision pour charges de 251,48 euros.

Par acte du 3 octobre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 2.249,61 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SA Vilogia a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [Z] [S] est occupant sans droit ni titre

• À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

• Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [S], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

• Condamner Mme [Z] [S] au paiement :

• de la somme de 2.973,45 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût du commandement de payer ;• ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA Vilogia maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 6.190,31 euros au 6 novembre 2025. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme [Z] [S], assistée de son conseil, indique qu’elle a effectué un règlement de 370 euros par mandat la veille de l’audience et propose de s’acquitter de la dette par une première mensualité de 3000 euros puis par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant. Elle expose et fait valoir qu’elle a des économies, qu’elle a cessé le paiement régulier de son loyer à la suite du décès du père de sa fille, qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1.200 euros, qu’elle est actuellement en arrêt maladie et qu’elle a deux enfants à charge. Elle ajoute qu’elle ne bénéficie pas d’une procédure de surendettement.

Son conseil demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

La SA Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception signé le 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 15 décembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 6 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.249,61 euros.

Ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 tout en reproduisant les dispositions de la clause résolutoire stipulée au bail, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser les sommes dues.

Dès lors, le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [Z] [S] deux délais différents pour régulariser les causes du commandement, et notamment un délai réduit par rapport à celui prévu par le contrat de bail, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA Vilogia produit un décompte détaillé arrêté au 31 octobre 2025 démontrant que Mme [Z] [S] reste lui devoir à cette date la somme de 6.190,31 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

Le montant de l’impayé représente plus de 8 termes de loyer et charges impayés.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 10 décembre 2024.

Mme [Z] [S], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur, sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.190,31 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [Z] [S] propose de verser une première mensualité de 3.000 euros puis la somme de 150 euros par mois en remboursement de la dette locative.

A l’audience, la SA Vilogia donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Mme [Z] [S] sera autorisée à s’acquitter de sa dette par une première mensualité de 3000 euros puis en 21 mensualités de 150 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Mme [Z] [S] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Elle devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la SA Vilogia du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [Z] [S].

Cette dernière, partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA Vilogia recevable en son action ;

DEBOUTE la SA Vilogia de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à la SA Vilogia la somme de 6.190,31 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charge dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Mme [Z] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par une première mensualité de 3.000 euros puis par 21 mensualités successives de 150 euros chacune, outre une dernière et 23ème mensualité égale au montant du solde restant dû,

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 23 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée à Mme [Z] [S] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant quinze jours :

dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;prononce, à la date du 1er novembre 2025, pour non paiement des loyers et charges aux torts de Mme [Z] [S] la résiliation des baux liant les parties et relatifs à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 3] ;ordonne l’expulsion de Mme [Z] [S], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;condamne en tant que de besoin Mme [Z] [S] à payer à la SA Vilogia à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;rappelle à Mme [Z] [S] qu’elle pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [Z] [S] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge,