TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14134 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCXP

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA LOGIFIM

C/

[W] [M]

[K] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA LOGIFIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [H] [B], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [M], demeurant [Adresse 2]

Mme [K] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux dires de la S.A VILOGIA, un bail verbal a été consenti le 15 février 2021 à M. [W] [M] et Mme [K] [V] pour un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à M. [W] [M] et Mme [K] [V] un commandement de payer la somme principale de 6.972,99 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la S.A VILOGIA a fait assigner M. [W] [M] et Mme [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [K] [V] à lui payer :la somme de 6.305,43 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 12 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, charges comprises et qui pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision,dire que l’indemnité d’occupation pourra être réajustée en fonction des évolutions du loyer, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la sous préfecture.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [H] [B], chargé de procédures, régulièrement muni d’un pouvoir. Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à préciser qu’elle sollicite le prononcé, et non le constat, de la résiliation du bail verbal et à actualiser la dette locative à la somme de 7.543,60 euros. Elle ajoute qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en cours en faveur des défendeurs.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [W] [M] et Mme [K] [V] n’ont pas comparu à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [W] [M] et Mme [K] [V], assignés à l’étude, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la S.A VILOGIA verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que M. [W] [M] et Mme [K] [V] ont effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement et de l’emplacement de stationnement en cause et ont perçu l’APL de la CAF du Nord pour ce même logement.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé des demandes :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la S.A VILOGIA a fait signifier à M. [W] [M] et Mme [K] [V] un commandement de payer la somme principale de 6.972,99 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d’un montant de 7.731,89 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 3 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 non comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale et des frais de SLS, soit la somme de 182,88 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 231,00 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 50 euros.

Il convient enfin de déduire du montant de la dette le coût du commandement de payer à hauteur de 188,29 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7.079,72 euros.

M. [W] [M] et Mme [K] [V], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l’impayé représente près de 11 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, la situation d’impayés perdure depuis juin 2021.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 12 décembre 2024.

L’expulsion de M. [W] [M] et Mme [K] [V] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’absence de clause de solidarité s’agissant d’un bail verbal, la demande de condamnation solidaire au paiement de la dette sera rejetée.

M. [W] [M] et Mme [K] [V] seront donc condamnés conjointement à payer à la S.A VILOGIA la somme de 7.090,72 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 novembre 2025, terme de novembre 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

M. [W] [M] et Mme [K] [V] seront également condamnés, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 647,23 euros, pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés à la S.A VILOGIA ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A VILOGIA de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [W] [M] et Mme [K] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation aux services de la Préfecture. Il convient de rappeler que seuls entrent dans les dépens, les frais taxables indispensables à la tenue de la procédure ou de l’instance. Le commandement de payer n’est un acte indispensable que lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Tel n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’une demande de prononcer de la résiliation judiciaire d’un bail verbal. Dès lors, le commandement de payer du 17 avril 2024 n’a pas plus de valeur ou d’effet qu’une simple sommation de payer et doit donc être requalifié en ce sens. En conséquence, le coût de cet acte, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution qui énonce que les frais antérieurs au titre exécutoire sont à la charge du créancier, ne pourra être intégré dans les dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ;

PRONONCE, à la date du 12 décembre 2024, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de M. [W] [M] et Mme [K] [V] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation et à un emplacement de stationnement, situés [Adresse 5] à [Localité 4] ;

CONDAMNE M. [W] [M] et Mme [K] [V] à payer à la S.A VILOGIA la somme 7.079,72 euros, créance arrêtée au 3 novembre 2025, terme de novembre 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SA Vilogia de sa demande de condamnation solidaire ;

ORDONNE à défaut pour M. [W] [M] et Mme [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [W] [M] et Mme [K] [V] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 647,23 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à la S.A VILOGIA ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DEBOUTE la S.A VILOGIA de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [W] [M] et Mme [K] [V] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [K] [V] aux dépens, dont le coût de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation aux services de la Préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER,

LA JUGE,