Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 24/10322 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYGR

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2026

[R] [F]

[X] [J] épouse [F]

C/

[E] [J] épouse [U]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [F], demeurant 112 rue Jouffroy – 59100 ROUBAIX

et

Mme [X] [J] épouse [F], demeurant 112 rue Jouffroy – 59100 ROUBAIX

représentés par M^e Frédéric MASTALERZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [J] épouse [U], demeurant 36 rue Franklin – 59100 ROUBAIX

représentée par M^e Priscilla PUTEANUS, avocat au barreau de LILLE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée le 27 août 2024 par le BAJ du Tribunal judiciaire de LILLE sous le n°C-59350-2024-010577

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie COLAERT,Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 31 août 2022, Monsieur et Madame [D] [F] ont donné à bail à Madame [E] [J] un immeuble à usage d’habitation situé au 36 rue Franklin – 59100 Roubaix, pour un loyer mensuel de 800 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] – représentés par leur conseil – et par conclusions récapitulatives – demandent de :

— à titre principal :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au défaut de paiement des loyers et à défaut prononcer la résiliation pour défaut de paiement

* déclarer Madame [J] occupante sans droit ni titre

— à titre subsidiaire :

* dire et juger que suite à la délivrance du congé pour vendre, la locataire occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 août à minuit

en tout état de cause :

* ordonner l’expulsion de Madame [J]

* la condamner au paiement de l’arriéré locatif en deniers et quittance d’un montant de 10 142,12€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les sommes échues au jour de la décision à intervenir avec intérêts

* ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière

* condamner Madame [J] au paiement d’une indemnité d’occupation

* dire que la part correspondant aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision

* condamner Madame [J] à leur verser la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens

* de certifier la décision en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement (CE) 805/2004 et en conséquence de dire que le greffier de la juridiction sera tenu de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l’original de la décision, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En réponse, Madame [E] [J], représentée par son conseil, par conclusions récapitulatives demande de :

— débouter Monsieur et Madame [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— dire et juger que la procédure est irrégulière

à titre subsidiaire, si le commandement de payer était considéré comme régulier :

— la condamner à payer la somme de 2400,15 € au titre des loyers impayés jusqu’au 19 juillet 2024

— suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail et lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus de son loyer courant

— ordonner une expertise judiciaire en désignant un expert notamment pour donner son avis sur les causes d’humidité affectant l’ensemble de l’appartement et sur les causes d’infiltrations et déterminer les préjudices de jouissance affectant le logement et contraire à la loi du 6 juillet 1989, dire qui est responsable des infiltrations, donner son avis sur les moyens nécessaires afin de remédier aux désordres et leur coût, donner son avis sur les préjudices subis par Madame [J] et sur les responsables de ses préjudices

— ordonner la consignation des loyers durant le temps de la procédure jusqu’à ce qu’un jugement au fond soit rendu

— la dispenser de consignation dès lors qu’elle bénéfice de l’aide juridictionnelle totale

en tout état de cause :

— condamner les époux [F] à verser à son conseil la somme de 1200 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et donner acte à son conseil de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l’article 108 du décret du 19 décembre 1991 si elle parvient, dans les 12 mois de la délivrance de l’attestation de fin de mission, à recouvrer auprès des époux [F] la somme ainsi allouée

— laisser à la charge des époux [F] les dépens qu’ils ont pu exposer.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité des demandes aux fins de constat et prononcé de la résiliation pour défaut de paiement:

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la notification de l’assignation à la préfecture du Nord. S’agissant d’une condition de recevabilité, leurs demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers seront déclarées irrecevables.

Dès lors que la demande principale fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire a été déclarée irrecevable, il n’y a pas lieu de statuer sur l’irrégularité du commandement soulevée par la défenderesse à titre principal.

— Sur la demande de résiliation du bail au titre du congés du vendre :

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé pour vendre : I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, le congé pour vendre a été signifié à la locataire le 22 janvier 2025 par commissaire de justice par remise à domicile. La date de congé est précisée pour le 31 août 2025 à minuit soit à l’expiration de la durée du bail fixée pour une durée de 3 ans.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce que les dispositions légales sont reprises et que les motifs de délivrance sont exposés et sont les suivants : l’intention de vendre le bien en application de l’article 15-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il précise que :

— le prix de vente fixé à la somme de 150 000 euros

— que le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Madame [E] [J] ne formule aucune observation s’agissant de la validité du congé pour vendre.

Les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées de sorte que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé pour vendre et Madame [E] [J] devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025.

L’expulsion de Madame [E] [J] sera ordonnée, en conséquence.

La locataire sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le vendre.

La demande de dire n’étant pas une demande au sens juridique, il convient de rejeter la demande de dire que la part correspondant aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision laquelle ne se trouve par ailleurs fondée sur aucune disposition légale.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les demandeurs produisent un décompte aux termes duquel Madame [J] reste devoir la somme de 9342,12 au titre des loyers impayés (hors rajout du dépôt de garantie) à la date du 17 novembre 2025 (loyer novembre inclus)

Madame [J] conteste le décompte produit par les demandeurs. Elle expose :

— avoir réglé la somme de 600 € en février 2023 (dont 400 € pour la facture d’électricité et gaz que le bailleur n’avait pas réglé)

—  2400 € le 9 mai 2023

—  813,83 € le 2 novembre 2023

et souligne l’existence d’un versement FSL d’un montant de 1430,26 €.

Il résulte du décompte locatif produit (pièce 4) que le versement FSL précité est effectivement déduit du décompte des demandeurs (FSL versé le 9 mai 2023).

Madame [J] produit, pièce 2, un écrit daté de février 2023 signé par Monsieur [F] indiquant avoir reçu 200 € ainsi que 400 € en main propre correspondant aux facture EDF, gaz et électricité.

Les demandeurs ne formulent aucune observation sur ce document. Néanmoins, leur décompte ne mentionne qu’un versement de 284 € de la locataire au mois de février en date du 5 février 2023. Dans ces conditions, il convient de déduire également le reliquat de 316 € du solde du décompte.

Madame [J] produit enfin trois quittances de loyer (numéro 8,9 et 10) d’un montant de 800 € chacune et datées du 9 mai 2023 outre une quittance d’un montant reçu de 294,83 € datée du 2 novembre 2023. Les bailleurs ne formulent aucune observation sur ces documents, alors que les versements de 800€ ne figurent pas au décompte produit et que seul un versement de 284 € est indiqué en date du 5 novembre 2023. Dans ces conditions, il convient également de déduire les sommes précitées du solde du décompte.

En conséquence, Madame [J] sera condamnée à verser la somme de 6331,29 € au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

— Sur les demandes subsidiaires de la défenderesse

Madame [J] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement suspensifs du constat d’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion de la locataire étant fondée sur le congé pour revendre, sa demande sera rejetée.

Madame [J] sollicite à titre subsidiaire une expertise judiciaire si le commandement de payer était considéré régulier. Elle mentionne par ailleurs un jugement au fond à intervenir pour la consignation des loyers alors même que la demande d’expertise n’est pas formulée avant dire droit et qu’elle ne sollicite par ailleurs aucune indemnisation d’un quelconque préjudice.

Dès lors, le commandement de payer n’ayant pas été considéré comme régulier , le Tribunal ne peut que constater qu’il ne se trouve pas saisi de ces demandes subsidiaires.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre des articles 700 et 37 de la loi du 10 juillet 1991

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens

Sur la demande de certification en vue de la délivrance du titre exécutoire européen

Aux termes du règlement (CE) n°805/2004 du 21 avril 2004 portant création d’un titre exécutoire européen pour les créances incontestées, une décision de justice peut être certifiée en tant que titre exécutoire européen notamment si le débiteur ne s’y est jamais opposé au cours de la procédure judiciaire, si la décision est exécutoire dans l’État-membre où elle a été rendue, s’il s’agit de l’État de domicile du débiteur et si la juridiction était compétente au regard des règles de compétence posées par le règlement européen n°44/2001.

En l’espèce, aucun élément n’est invoqué au soutien de la demande de certification de sorte qu’il n’y sera pas fait droit.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [D] [F], qui succombent partiellement, conserveront la charge des dépens.

Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et du prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 31 août 2022 avec Madame [E] [J] ;

CONSTATE la régularité du congé pour vendre délivré par Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] le 22 janvier 2025 avec effet au 31 août 2025 à minuit portant sur les locaux situés 36 rue Franklin – 59100 Roubaix .

JUGE en conséquence que Madame [E] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025 des locaux situés 36 rue Franklin – 59100 Roubaix ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à verser à Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] la somme de 6331,29 € au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2025 (loyer novembre 2025 inclus ) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi , à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

RAPPELLE à [Z] [E] [J] qu’elle peutsaisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

Cité administrative Marianne

2 Boulevard de Strasbourg

59000 Lille

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

DEBOUTE les parties de leurs demands au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] et Madame [X] [J] épouse [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La cadre-greffière, La vice-présidente,