TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e GUERRIER

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e LASKAR, M^e BESSARD DU PARC

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 14/10165

N° Portalis 352J-W-B66-CDDL2

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juillet 2014

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. Cabinet WARREN & ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [B] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0710

Madame [F] [K]-[Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [M] [K]-[Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Pierre BESSARD DU PARC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0907

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 14/10165 – N° Portalis 352J-W-B66-CDDL2

Madame [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 15 mai 2025 présidée par Madame Laure BERNARD

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot 35 de l’immeuble sont impayées et que les propriétaires de ce lot sont M. [I] [Z], Mme [R] [K], Mme [F] [K]-[Z] et M. [M] [K]-[Z], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les a assignés devant le tribunal par actes d’huissier de justice du 2 juillet 2014.

Par ordonnance du 12 mai 2015, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente d’un jugement à venir dans les affaires 13/02474 et 13/03134, alors pendantes devant la même chambre du tribunal.

Par ordonnance du 4 juin 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande au titre d’une péremption d’instance et a ordonné un nouveau sursis à statuer « dans l’attente de la décision définitive sur l’appel à l’encontre du jugement rendu le 17 janvier 2019 (RG 16/14363) pendant devant la Cour d’appel de Paris ».

L’affaire a été reprise à l’issue de ces procédures judiciaires portant sur des annulations d’assemblées générales.

*

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 14/10165 – N° Portalis 352J-W-B66-CDDL2

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1153 et 1154 du Code civil,

Vu les articles 515, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER Madame [R] [K], Madame [F] [K]-[Z], Monsieur [M] [K]-[Z] et Monsieur [I] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions et notamment de leurs demandes de désignation d’un expert et de réparation du prétendu préjudice subi.

CONDAMNER in solidum Madame [R] [K], Madame [F] [K]-[Z] et Monsieur [M] [K]-[Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet WARREN & Associés, la somme de 8.108,24 €, au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2005 et le 1er juillet 2011 (appel provisionnel du 3 ème trimestre 2011 inclus), outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 2 janvier 2012, date de la mise en demeure.

CONDAMNER in solidum Madame [F] [K]-[Z] et Monsieur [M] [K]-[Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet WARREN & Associés, la somme de 7.167,77 €, au titre des charges copropriété comprise entre le 6 septembre 2011 et le 1er juillet 2012 (appel provisionnel de charges du 3 ème trimestre 2012 inclus), outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’assignation.

CONDAMNER in solidum Madame [F] [K]-[Z] et Monsieur [M] [K]-[Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet WARREN & Associés, la somme de 31.752,64 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er octobre 2012 et le 02 avril 2014 (appel provisionnel de charges du 2 ème trimestre 2014 inclus), outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’assignation.

CONDAMNER in solidum Madame [F] [K]-[Z] et Monsieur [M] [K]-[Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet WARREN & Associés, la somme de 25.222,16 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er octobre 2020 et le 17 mai 2023 (appel provisionnel de charges du 2 ème trimestre 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts sur ces sommes.

CONDAMNER in solidum Madame [R] [K], Madame [F] [K]-[Z] et Monsieur [M] [K]-[Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet WARREN & Associés, les sommes suivantes :

10.000,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

8.000,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ".

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 1er octobre 2024, M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] demandent au tribunal de :

«  Vu les dispositions des articles 377 à 379, d’une part, et 263 à 284-1, d’autre part, du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Juger que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune créance certaine liquide et exigible.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet WARREN de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions

A titre subsidiaire et reconventionnel, ordonner la désignation d’un expert (commissaire de justice par exemple) avec mission :

. de se faire remettre les comptes détenus par le cabinet WARREN venant aux droits du cabinet CORRAZE, accompagnés des factures certifiées, concernant les concluants,

. de vérifier les comptabilités du cabinet PRADON, de Maître HOTTE et du cabinet CORRAZE, depuis le 1er octobre 2005 et au plus tôt jusqu’au 2 avril 2014, dates fixées par l’assignation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

. d’arrêter définitivement le compte de charges relatif aux concluants, en en retirant toutes les sommes imputées à tort,

Rejeter la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

A titre reconventionnel, condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer aux consorts [K]-[Z] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi,

Dire que la capitalisation des intérêts ne pourra débuter, sur l’ensemble des sommes demandées, que lorsque la première année de condamnation au paiement d’intérêts sera échue,

Rejeter la demande de condamnation des consorts [K]-[Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que celle portant sur les dépens,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer aux consorts [K]-[Z] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Pierre BESSARD DE PARC dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 mars 2015, M. [Z] demande au tribunal de :

«  A titre principal, surseoir à statuer sur la présente instance jusqu’au jugement à intervenir sur les affaires n°RG 13/02474 et 13/03134

A titre subsidiaire, rejeter la demande de condamnation in solidum au titre des charges du 1er octobre 2005 jusqu’au 1er juillet 2012

Rejeter la totalité des autres demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à Monsieur [Z] 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ".

*

Bien que régulièrement assignée par acte remis à tiers présent à domicile (sa fille), Mme [R] [K] n’a pas constitué avocat.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 2 décembre 2024 et l’affaire a été plaidée le 15 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les consorts [K]-[Z] sont propriétaires du lot 35 de l’immeuble;

— M. [Z] et Mme [K] étaient propriétaires pour moitié du lot 35 avant de donner la nue propriété de ce bien à leurs enfants par acte authentique du 14 octobre 1986 ;

Décision du 16 Septembre 2025

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— plusieurs procédures de recouvrement ont déjà été mises en œuvre ;

— les défendeurs sont à jour de leurs charges au 1er septembre 2005 suite au paiement de M. [Z] ;

— les charges n’ont plus été payées à compter du 1er septembre 2005 ;

— M. [Z] et Mme [K] ont renoncé à leur usufruit par actes des 8 juillet 2011 (pour madame) et 21 septembre 2012 (pour monsieur) ;

— au jour de l’engagement de la procédure, la dette était de 97.028,65 €;

— M. [Z] a signé un protocole d’accord et a réglé 50.000 € ;

— les règlements ont été imputés sur les charges les plus anciennes allant du 4ème trimestre 2005 au 11 juillet 2011 ;

— le 5 avril 2023, la cour d’appel de Paris a condamné M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] au paiement de la somme de 21.247,20 € au titre des charges arriérées pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2020 ;

— la créance est certaine, liquide et exigible ;

— les allégations des défendeurs concernant les comptes sont contestées;

— les autres copropriétaires ont été contraints de procéder à l’avance des fonds ;

— la dette globale au jour de l’assignation correspondait à plus de 100 % du budget annuel ;

— les défendeurs sont de mauvaise foi.

En défense, M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] font valoir que :

— leurs parents leur ont cédé la nue-propriété du lot 35 en 1986 à hauteur de la moitié pour chacun ;

— leurs parents ont renoncé à leurs droits en usufruit en 2011 et 2012 et depuis ils sont propriétaires à parts égales du lot 35 ;

— les syndics successifs n’ont jamais voulu communiquer la comptabilité de l’immeuble ;

— la comptabilité n’a pas été tenue de manière régulière ;

— ils ont engagé des procédures judiciaires pour faire annuler certaines assemblées générales ;

— un administrateur judiciaire a été nommé suite à la gestion calamiteuse de l’immeuble ;

— les avances en lien avec les copropriétaires défaillants concernent des ventes de parties communes impayées ;

— des décisions ont été prises irrégulièrement ;

— les comptes d’appel de charges sont incertains ;

— subsidiairement, un expert doit être désigné pour vérifier les comptes;

— aucun préjudice distinct n’est établi et ils sont de bonne foi ;

— ils n’ont pas eu connaissance de la mise en demeure du 2 janvier 2012;

— leur mise à l’écart permanente leur a causé un préjudice certain dont ils demandent réparation.

De son côté, M. [Z] (contre lequel aucune demande n’est dirigée) fait valoir que :

— son ancienne épouse n’a pas respecté leur accord s’agissant de la durée de jouissance de l’appartement ;

— il a apuré la dette une première fois pour la période allant jusqu’au 1er septembre 2005 ;

— il a renoncé à ses droits en usufruit en 2012 ;

— il ne recevait pas les procès-verbaux d’assemblée générale, ni les appels de fonds ;

— la créance n’a pas été ventilée entre usufruitier et nu-propriétaire et la solidarité est contestée.

*

Décision du 16 Septembre 2025

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La demande de sursis à statuer de M. [Z] présentée en mars 2015 est devenue sans objet en cours de procédure car les instances 13/02474 et 13/03134 ont pris fin (notamment par jugement du 7 juillet 2015).

*

Sur les demandes en paiement au titre des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

*

Sur l’arriéré de charges pour la période allant du 1er octobre 2005 au 1er juillet 2011

Pour cette première période, le syndicat des copropriétaires invoque une créance de 8.108,24 €.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de matrice cadastrale de 2011 qui confirme que les défendeurs étaient bien nu-propriétaires indivis ou usufruitiers indivis du lot 35 de l’immeuble à cette époque et que ce lot représente 96/1025èmes des tantièmes de l’immeuble.

L’acte de donation de M. [Z] et de Mme [K] en date du 14 octobre 1986 de la nue-propriété du lot 35 à leurs enfants est également produit. Cet acte rappelle que M. [Z] et Mme [K] étaient alors propriétaires indivis chacun pour moitié de ce lot et qu’ils donnent à chaque enfant la moitié de la nue-propriété (cf. paragraphe sur la valeur vénale des biens transmis).

Les documents de la publicité foncière produits confirment que Mme [K] a renoncé à l’usufruit sur ce lot par acte du 8 juillet 2011.

L’acte de renonciation à usufruit de M. [Z] en date du 21 septembre 2012 est également produit. Cet acte rappelle lui aussi que M. [Z] et Mme [K] étaient propriétaires indivis chacun pour moitié de ce lot.

Ces documents confirment que les défendeurs étaient bien nu-propriétaires (pour les enfants) indivis ou usufruitiers (pour les parents) indivis sur la première période litigieuse, ce qui est admis par les parties constituées au demeurant.

S’agissant du montant de la créance invoquée, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte des charges dues, incluant notamment la période allant du 1er octobre 2005 au 1er juillet 2011. Il indique dans ses écritures que la somme due en dernier lieu pour cette période est de 8.108,24 € (58.108,24 € – 50.000 € déjà réglés par M. [Z] en cours de procédure).

Le syndicat des copropriétaires produit en outre :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2005 ayant notamment approuvé les budgets prévisionnels 2005 (61.000 €) et 2006 (63.600 €) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2006 ayant notamment approuvé le budget 2005, le budget prévisionnel 2006 (61.962,47 €), le budget prévisionnel 2007 (61.905,67 €), le budget antenne collective (1.050,78 €), le budget réfection cage d’escalier (40.000 €) et le budget réfection de la toiture (37.166,77 €) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2007 ayant notamment approuvé le budget 2006 et le budget prévisionnel 2008 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2008 ayant notamment approuvé le budget 2007 et le budget prévisionnel 2009 (64.148 €) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2009 ayant notamment approuvé le budget 2008, le budget prévisionnel 2010 (68.810 €), le budget travaux de ravalement des façades sur cour (63.110,10 €), le budget travaux sur l’installation chauffage (10.096,35 €), le budget travaux dispositif anti pigeons (1.500 €) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2016 (faisant suite à l’annulation des assemblées générales des 10 septembre 2012 et 28 novembre 2012 dans l’affaire 13/02474) ayant approuvé notamment l’avance spéciale copropriétaire défaillant (76.775 €), les comptes 2009 (93.700,07 €), les comptes 2010 (65.528,72 €), les comptes 2011 (58.962,16 €), le budget prévisionnel 2012 (68.936 €), le budget prévisionnel 2013 (68.936 €), les travaux de modernisation de l’ascenseur (5.000 €), les travaux de réfection de la cage d’escalier

(27.000 €), les travaux de réfection des souches de cheminée (3.605,90 €), budget diagnostic immeuble (3.000 €) ;

— des appels de charges au titre de cette période.

Il en résulte que les sommes réclamées correspondent bien à des budgets votés.

Les défendeurs ne démontrent pas en quoi la répartition individuelle des charges serait erronée et n’indiquent pas le montant des sommes qui seraient réellement dues au titre du lot 35.

Les montants invoqués par le syndic dans son décompte seront donc retenus.

En l’absence de clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre indivisaires, chacun d’eux est tenu d’acquitter sa quote-part de charges en fonction de ses droits dans l’indivision.

Mais s’agissant des dettes entre usufruitiers et nu-propriétaires du lot 35, il n’est pas justifié que le démembrement de propriété ait été notifié au syndic à l’époque, de sorte que le syndic n’était pas tenu de procéder à une ventilation des charges entre eux et peut donc réclamer leur condamnation in solidum à la dette.

Sur la dette de 58.108,24 €, la moitié (29.054,12 €) est due par M. [M] [K]-[Z] en qualité de nu-propriétaire indivis et l’autre moitié par Mme [F] [K]-[Z] en qualité de nue-propriétaire indivis.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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De même, la moitié de la même somme est due par M. [Z] en qualité d’usufruitier indivis et l’autre moitié par Mme [K] en qualité d’usufruitière indivis.

Le syndicat des copropriétaires admet que M. [Z] a déjà réglé

50.000 € au titre de cette dette, soit beaucoup plus que sa part.

Le surplus versé par M. [Z] doit être imputé sur le solde de la dette totale de cette période la plus ancienne.

Le syndicat des copropriétaires justifie qu’une créance de 8.108,24 € pour cette période reste due après imputation.

Cela correspond à la part non apurée de Mme [K] en qualité d’usufruitière à hauteur de sa part dans l’indivision entre elle et M. [Z] (50 %), qui sera donc condamnée à régler intégralement le solde.

M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z], en leur qualité de nu-propriétaires indivis à 50 %, seront condamnés in solidum avec leur mère à régler chacun la moitié du solde (4.054,12 €).

Les intérêts au taux légal sur cette somme courront à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire la mise en demeure qu’il invoque.

Sur l’arriéré de charges pour la période allant du 6 septembre 2011 au 1er juillet 2012

Pour cette seconde période, le syndicat des copropriétaires invoque une créance de 7.167,77 €.

Il verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2016 (faisant suite à l’annulation des assemblées générales des 10 septembre 2012 et 28 novembre 2012 dans l’affaire 13/02474) ayant approuvé notamment l’avance spéciale copropriétaire défaillant

(76.775 €), les comptes 2009 (93.700,07 €), les comptes 2010 (65.528,72 €), les comptes 2011 (58.962,16 €), le budget prévisionnel 2012 (68.936 €), le budget prévisionnel 2013 (68.936 €), les travaux de modernisation de l’ascenseur (5.000 €), les travaux de réfection de la cage d’escalier (27.000 €), les travaux de réfection des souches de cheminée (3.605,90 €), budget diagnostic immeuble (3.000 €).

Il en résulte que les sommes réclamées et visées dans le décompte correspondent bien à des budgets votés.

Les défendeurs ne démontrent pas en quoi la répartition individuelle des charges serait erronée et n’indiquent pas le montant des sommes qui seraient réellement dues au titre du lot 35.

Les montants invoqués par le syndic dans son décompte seront donc retenus.

En l’absence de clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre indivisaires, chacun d’eux est tenu d’acquitter sa quote-part de charges en fonction de ses droits dans l’indivision.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 14/10165 – N° Portalis 352J-W-B66-CDDL2

Mais s’agissant des dettes entre usufruitiers et nu-propriétaires du lot 35, il n’est pas justifié que le démembrement de propriété ait été notifié au syndic à l’époque, de sorte que le syndic n’était pas tenu de procéder à une ventilation des charges entre eux et peut donc réclamer leur condamnation in solidum à la dette.

A cette période, M. [Z] était encore usufruitier, mais aucune demande n’est formée contre lui par le syndicat des copropriétaires demandeur.

M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z], à cette époque nus-propriétaires du lot 35 à hauteur de 50 % chacun, seront donc condamnés à régler chacun la moitié de la dette au titre de cette période (3.583,88 €), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’arriéré de charges pour la période allant du 1er octobre 2012 au 2 avril 2014

Pour cette troisième période, le syndicat des copropriétaires invoque une créance de 31.752,64 €.

Il verse aux débats les pièces déjà évoquées, notamment le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2016 (faisant suite à l’annulation des assemblées générales des 10 septembre 2012 et 28 novembre 2012 dans l’affaire 13/02474) ayant approuvé notamment l’avance spéciale copropriétaire défaillant (76.775 €), les comptes 2009 (93.700,07 €), les comptes 2010 (65.528,72 €), les comptes 2011 (58.962,16 €), le budget prévisionnel 2012 (68.936 €), le budget prévisionnel 2013 (68.936 €), les travaux de modernisation de l’ascenseur (5.000 €), les travaux de réfection de la cage d’escalier (27.000 €), les travaux de réfection des souches de cheminée

(3.605,90 €), budget diagnostic immeuble (3.000 €).

Il produit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2013 ayant approuvé les comptes 2012 (96.538,47 €), le budget prévisionnel 2013 (89.232 €), le budget prévisionnel 2014 (84.232 €), le budget étude technique (1.000 €), le budget travaux de ponçage du hall d’entrée (991,58 €), le budget travaux de ponçage vitrification des marches de l’escalier (2.155,49 €), le budget travaux d’électricité

(3.199 €), le budget travaux réfection rampe escalier (1.348,20 €).

Il en résulte que les sommes réclamées et visées dans le décompte correspondent bien à des budgets votés.

Les défendeurs ne démontrent pas en quoi la répartition individuelle des charges serait erronée et n’indiquent pas le montant des sommes qui seraient réellement dues au titre du lot 35.

Les montants invoqués par le syndic dans son décompte seront donc retenus.

En revanche, la dette de charges pour cette période résultant du décompte est de 28.293,53 € et non de 31.752,64 € (montant inexpliqué).

M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z], pleins propriétaires indivis à 50 % durant cette période, seront donc condamnés à régler chacun la moitié de la dette au titre de cette période (14.146,76 €), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’arriéré de charges pour la période allant du 1er octobre 2020 au 17 mai 2023

Pour cette quatrième période, le syndicat des copropriétaires invoque une créance de 25.222,16 €.

Outre les pièces déjà évoquées, il verse aux débats :

— un décompte des sommes dues mentionnant une somme de 25.222,16 € au titre de l’arriéré de charges sur la période 1er janvier 2021 au 17 mai 2023 et une somme de 218,13 € au titre des frais de recouvrement ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 ayant approuvé les comptes 2019 (104.903,60 €), les comptes 2021 (90.000 €), les comptes 2022 (90.000 €), le fonds de prévoyance travaux (4.500 €), les travaux de ravalement des façades et couvertures pour le bâtiment B (166.000€) et bâtiment C (40.000 €), les travaux de peinture des quatre portes (2.200 €) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 ayant approuvé les comptes 2021 (93.793,57 €), les comptes 2022 (78.159,60 €), le budget prévisionnel 2023 (95.000 €), le budget prévisionnel 2024 (95.000 €), le fonds de prévoyance travaux (4.750 €) ;

— des appels de charges au titre de cette période.

Il en résulte que les sommes réclamées et visées dans le décompte correspondent bien à des budgets votés.

Les défendeurs ne démontrent pas en quoi la répartition individuelle des charges serait erronée et n’indiquent pas le montant des sommes qui seraient réellement dues au titre du lot 35.

Les montants invoqués par le syndic dans son décompte seront donc retenus et l’arriéré de charges pour la période litigieuse sera fixé à 25.222,16 €.

Le paiement d’une partie de cet arriéré de charges en cours de procédure n’est pas suffisamment justifié par les défendeurs (copie des chèques ou virements effectués avec indication de l’imputation souhaitée), alors qu’il existe une autre condamnation des défendeurs au titre d’un autre arriéré de charges dont le règlement n’est pas non plus justifié.

*

S’agissant des frais de recouvrement, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les frais des mises en demeure peuvent être retenus à hauteur de 156 € car les courriers des 4 mars 2021, 16 novembre 2022, 9 mars 2023 et 17 mai 2023 sont produits avec les justificatifs d’envoi. En revanche, seront écartés les frais suivants : 0,89 € de frais de relance (pas de preuve de l’envoi du courrier), 54 € de frais de mise en demeure du 7 mai 2021 (pas de preuve de l’envoi du courrier), 6,31 € (pas de preuve de l’envoi du courrier), 0,93 € de frais de rappel (pas de preuve de l’envoi du courrier).

M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z], pleins propriétaires indivis à 50 % durant cette période, seront donc condamnés à régler chacun la moitié de la dette totale au titre de cette période (12.689,08 €), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement (l’assignation étant antérieure à cet arriéré de charges.

*

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

*

Une expertise judiciaire n’est pas nécessaire, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts sollicités par les parties

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, Mme [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] n’ont pas réglé leurs charges de copropriété durant plusieurs années.

Ils ne justifient pas d’une situation financière difficile les ayant empêchés de respecter leurs obligations financières vis à vis du syndicat des copropriétaires.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de cette copropriété et ont contraints les autres copropriétaires à devoir faire des avances de trésorerie compte-tenu du montant des impayés (une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires a été prise en ce sens).

Mme [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] sont de mauvaise foi.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 3.000 €.

Compte-tenu de la solution du litige, la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] sera en revanche rejetée. Aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z], parties perdantes, supporteront les dépens.

Maître Nicolas Guerrier, avocat, sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 14/10165 – N° Portalis 352J-W-B66-CDDL2

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte-tenu de la durée de la procédure initiée en 2014 et des diligences qu’elle a impliquées.

En application de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire, sera ordonnée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K] et M. [M] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une première somme de 4.054,12 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2005 au 1er juillet 2011, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K] et Mme [F] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une seconde somme de 4.054,12 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2005 au 1er juillet 2011, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [M] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une première somme de 3.583,88 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 6 septembre 2011 au 1er juillet 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [F] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une seconde somme de 3.583,88 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 6 septembre 2011 au 1er juillet 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 14/10165 – N° Portalis 352J-W-B66-CDDL2

CONDAMNE M. [M] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une première somme de 14.146,76 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2012 au 2 avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [F] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une seconde somme de 14.146,76 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2012 au 2 avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [M] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une première somme de 12.689,08 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2020 au 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNE Mme [F] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une seconde somme de 12.689,08 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2020 au 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 5.000 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K], M. [M] [K]-[Z] et Mme [F] [K]-[Z] aux dépens ;

AUTORISE maître Nicolas Guerrier, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de l’entier jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires (notamment d’expertise judiciaire et de dommages-intérêts).

Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente