TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13173 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y76H

JUGEMENT

DU : 19 Janvier 2026

[M] [S]

C/

S.A.S. AMENAGEMENT ET TERRITOIRES [Localité 6]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Représentant : M^e François VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. AMENAGEMENT ET TERRITOIRES [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marc MESSAGER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/13173 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 octobre 2019, la société par actions simplifiée (ci-après SAS) Aménagements et Territoires [Localité 6] a conféré à [M] [S] la faculté d’acquérir un terrain à bâtir viabilisé d’une superficie de 1.959 m², situé [Adresse 2] à [Localité 6]. La levée d’option était fixée au plus tard au 31 décembre 2019 à 16 heures, sous réserve des prorogations prévues à l’acte.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation du bien a été fixé à la somme de 4.936,68 euros, somme dont [M] [S] s’est acquitté.

La vente du terrain n’a pas eu lieu.

Par lettre recommandée réceptionnée le 20 octobre 2021, [M] [S] a mis en demeure la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6], ainsi que les deux études notariales chargées de la vente, de lui restituer la somme de 4.936,68 euros.

Par lettre recommandée du 17 novembre 2021, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] a refusé de restituer l’acompte versé par [M] [S], invoquant à cette fin l’article 5.3 de la promesse de vente visant le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Le 8 décembre 2022, [M] [S] a formé réclamation auprès de la Chambre interdépartementale des notaires du Nord Pas de Calais afin qu’elle enjoigne aux études notariales chargées de la vente de restituer l’acompte versé.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, [M] [S] a fait citer la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à comparaître devant la 10e chambre du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir, au visa des articles 1103, 1104, 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du code civil :

La condamnation de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à lui restituer la somme de 4.936,68 euros versée au titre de la promesse unilatérale de vente, La condamnation de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à lui payer les intérêts de retard à compter du 21 octobre 2021 au taux d’intérêt légal, à parfaire, une somme de 747,79 euros au 16 septembre 2024, La condamnation de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à lui payer une indemnité de procédure de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, La condamnation de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à prendre en charge les frais et honoraires et émoluments du Commissaire de justice dans le cadre de l’exécution de la décision à intervenir, La condamnation de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025, lors de laquelle les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs. Le tribunal a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 20 octobre 2025.

Se référant à ses dernières conclusions visées à l’audience, [M] [S], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à solliciter en tout état de cause le rejet des demandes présentées par la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, [M] [S] indique avoir manifesté sa volonté de régulariser l’acte à de multiples reprises. Il indique notamment qu’un délai supplémentaire lui a été accordé jusqu’au 28 février 2020 pour procéder à la levée d’option et que l’impossibilité de procéder à la signature de l’acte de vente avant cette date ne peut lui être reprochée, cette impossibilité trouvant sa cause dans l’indisponibilité des notaires à la date du 28 février 2020, rendant impossible la régularisation de cette vente en l’absence de ces derniers.

La SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se réfère, elle demande au juge de débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes, de condamner [M] [S] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de le condamner au paiement d’une somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

En défense, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] soutient que la promesse de vente prévoyait expressément que l’indemnité d’immobilisation du bien serait acquise au promettant en cas d’absence de réalisation de la promesse du fait du bénéficiaire. Elle indique notamment à ce titre que [M] [S] n’a pas fait connaitre son accord avant le 31 décembre 2019, date limite de la levée d’option. La vente n’ayant pu avoir lieu avant le 28 février 2020, date du délai supplémentaire accordé au demandeur, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] soutient que l’absence de réalisation de la promesse a pour origine le fait du bénéficiaire.

A titre reconventionnel, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] soutient d’une part que [M] [S] a abusé de son d’agir en justice, d’autre part que cette procédure empêche d’achever sa liquidation amiable, générant des frais administratifs, et sollicite à ce titre une indemnisation de ce préjudice à hauteur de 3.000 euros.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leurs écritures respectives visées à l’audience du 20 octobre 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes de l’article 1213 du code civil, le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration.

Aux termes de l’article 1215 du code civil, lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Il est constant que la cause de l’indemnité d’immobilisation consiste, non pas dans la faculté offerte au bénéficiaire de réaliser la vente, mais dans l’avantage procuré par l’immobilisation du bien au profit du bénéficiaire et constitue donc le prix de l’exclusivité qui lui est consentie (Civ. 1re, 5 décembre 1995).

En l’espèce, le contrat prévoit à l’article 5, au titre de l’indemnité d’immobilisation, que « en considération de la promesse et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter de la non-réalisation du fait du Bénéficiaire alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, et notamment pour réparer forfaitairement le préjudice résultant de l’immobilisation du bien, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 4.936,68 euros, soit 5% du prix de vente TTC ».

En outre, le contrat prévoit, aux termes de son article 5.3, que le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses envisagées :

En cas de non-réalisation de la promesse dans les conditions fixées ci-dessus du fait du bénéficiaire alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, l’indemnité d’immobilisation sera acquise de plein droit au promettant par le seul fait de l’expiration des délais et sans qu’il soit besoin pour lui de faire une quelconque sommation ou de remplir une quelconque formalité judiciaire à titre de dommages et intérêts forfaitairement fixés pour la réparation du préjudice subi et ce, quelle qu’ait été la durée de l’immobilisation du bien. Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir dans le délai […]

En cas de non-réalisation de la promesse du fait du promettant, l’indemnité d’immobilisation versée sera restituée au bénéficiaire, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, dès lors qu’il aura, dans le procès-verbal, renoncé à poursuivre la réalisation de la vente. En cas de non-réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives stipulées aux présentes, l’indemnité d’immobilisation versée sera restituée sans délai au bénéficiaire, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes lequel autorise expressément cette compensation.

Il ressort donc expressément de la promesse unilatérale de vente du 8 octobre 2019 que la somme de 4.936,68 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien restera acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente du fait du bénéficiaire.

Pour prétendre à la restitution de l’indemnité d’occupation, le demandeur fait valoir que la non-réalisation de la vente ne trouve pas son origine dans son fait personnel.

Il est constant que [M] [S] ne s’est pas prévalu de la levée d’option aux fins d’acquérir le bien avant le 31 décembre 2019. L’option n’ayant pas été levée dans le délai contractuellement convenu, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque le 31 décembre 2019.

Toutefois, la promesse ne comportant aucune clause de prorogation expresse ou tacite ni aucune clause interdisant la prorogation, il convient d’estimer qu’elle n’exige pas la régularisation d’un avenant pour une prorogation. Il y a dès lors lieu de rechercher si, comme le soutient [M] [S], les parties ont tacitement accepté de reconduire les effets de la promesse.

Il ressort des pièces versées aux débats que les discussions entre les parties se sont poursuivies après l’expiration du terme de la promesse.

En effet, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] a notifié à [M] [S] la possibilité de procéder à cette vente malgré la caducité de la promesse de vente, et ce, à deux reprises dans les conditions suivantes :

Le courriel échangé le 20 janvier 2020 démontre la volonté de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] de procéder à la signature de l’acte de vente au plus tard « début février » 2020 par l’emploi des termes suivants : « je vous avais par ailleurs indiqué que nous pouvions patienter jusque début février » ;

Le courriel échangé le 24 février 2020 démontre la volonté de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6], selon les termes de son directeur général, de procéder à la signature de l’acte de vente au plus tard le 28 février 2020 en ces termes : « j’ai bien noté le créneau de vendredi 28/02/2020 17h30 et ferai en sorte de me libérer ».

Le 24 février 2020, l’épouse de [M] [S] a informé la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] d’un accord bancaire et a proposé une signature de l’acte le 28 février 2020 en ces termes : « on a su trouver une solution avec la banque enfin. Nous pouvons venir signer chez Notaire ce vendredi 28/02 fin d’après-midi si cela convient à tout le monde. J’enverrai un mail à notre notaire [Y] pour le créneau ». Ce courriel démontre la volonté non équivoque de [M] [S] et son épouse de procéder à la levée d’option.

Par courriel de réponse du même jour, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] a donné son accord pour procéder à la signature de l’acte le 28 février 2020, a rappelé la date limite de levée d’option initialement fixée au 31 décembre 2019 et a précisé que « s’il survenait quoi que ce soit qui contrarie encore cette signature à cette date, vous perdriez définitivement et à vos torts (cf indemnité d’immobilisation) vos droits sur cette parcelle ». Ce courriel contient ainsi une réserve expresse selon laquelle la vente ne pourra plus avoir lieu après le 28 février 2020.

Tel que l’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 mars 2025 (n° 23-20.170), l’organisation entre les parties d’un rendez-vous pour signature démontre que les vendeurs avaient renoncé de manière non-équivoque à se prévaloir du dépassement du délai conventionnel de réitération de la vente.

La date limite pour la levée d’option a ainsi été tacitement reconduite au 28 février 2020.

L’acquisition de plein droit de l’indemnité d’immobilisation au profit des vendeurs suppose que les acquéreurs n’aient pas réalisé la vente dans le délai maximum du 28 février 2020 aux conditions de la promesse de vente.

Il revient donc à la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] de prouver que l’absence de conclusion de l’acte de vente avant le 28 février 2020 est imputable à [M] [S].

S’agissant d’un fait juridique, cette preuve peut être établie par tout moyen soumis à la libre appréciation du tribunal en application de l’article 1358 du code civil, l’article 1359 relatif à la seule preuve des actes juridiques n’étant pas applicable.

La défenderesse produit un courriel en date du 2 mars 2020 mettant un terme aux relations contractuelles avec [C] [S] en raison de la non-réalisation de la vente : « la semaine dernière s’est passée sans avancée notable (vous évoquiez même une signature fin mars…). Aussi, et dans le prolongement de mon mail du 24 février, je vous confirme par la présente l’abandon de nos échanges sur ce dossier et invite notre étude notariale à nous verser l’indemnité d’immobilisation versée lors de la promesse ».

Par courriel du 4 mars 2020, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6], par le biais de l’office notarial chargé de la vente, a de nouveau informé [M] [S] de sa volonté ferme de ne plus procéder à cette vente.

Par courriel du même jour, l’épouse de [M] [S] a notamment indiqué que l’absence des notaires expliquait l’impossibilité de procéder à la signature de l’acte à la date convenue et a précisé que les fonds étaient disponibles avant le 28 février 2020 en ces termes :

« Nous ne sommes pas du tout d’accord avec vous concernant la date du 28/02/2020.

En effet, nous étions disponibles et prêts à signer le 28/02/2020, comme nous vous l’avons indiqué. Hélas, vous comme nous, personne ne peut signer l’acte de vente sans notaire.

Les notaires n’étaient même pas disponibles le 28/02/2020 […] les notaires ont enfin trouvé la date du 31/03/2020 ce n’est pas nous qui pouvons décider !

Comme indiqué par notre notaire, le fond était bien disponible avant le 28/02/2020. La date de signature peut avancer à la semaine prochaine ».

En réponse, le notaire de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] indiquait par courriel que « contrairement à vos affirmations, nous étions de notre côté disponible le vendredi 28 février dernier pour signer. Je me suis par la suite entretenue avec votre notaire qui m’a indiqué que la signature n’était plus envisageable le 28 février ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] ne démontre pas que l’absence de réalisation de la vente relève d’un manquement de [M] [S]. En effet, le fait que la signature ne soit « plus envisageable » le 28 février 2020 ne suffit pas à démontrer l’imputabilité du défaut de réalisation de la vente à M. [S].

En conséquence, l’indemnité d’immobilisation sera restituée à [M] [S].

Il convient dès lors de condamner la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à payer la somme de 4.936,68 euros versée au titre de la promesse unilatérale de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, date de la mise en demeure.

2. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’action en justice introduite par [M] [S] ne saurait être qualifiée d’abusive, le présent jugement ayant fait droit à sa demande.

En outre, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] ne justifie pas des frais administratifs invoqués à l’appui de sa demande. La SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] n’apporte donc pas la preuve du préjudice dont elle se prévaut.

La demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

La demande tendant à la condamnation de la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] au paiement des frais et honoraires et émoluments du Commissaire de justice dans le cadre de l’exécution de la décision à intervenir sera par conséquent rejetée.

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] sera condamnée à payer la somme de 1.000 euros à [M] [S].

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] à payer à [M] [S] la somme de 4.936,68 euros versée au titre de la promesse unilatérale de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, date de la mise en demeure ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée à titre reconventionnel par la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] ;

CONDAMNE la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] au paiement d’une somme de 1.000 euros à [M] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande présentée par [M] [S] tendant à la condamnation au paiement des frais et honoraires et émoluments du Commissaire de justice dans le cadre de l’exécution de la décision à intervenir ;

CONDAMNE la SAS Aménagements et Territoires [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU N.LOMBARD