TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2025

N° RG 24/05299 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMTD

Code NAC : 30E

DEMANDERESSES :

1/ La SCP BTSG dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne Maître [W] [F] en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société MMG RAMBOUILLET désignée en cette qualité par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 11 avril 2024,

2/ La société MMG RAMBOUILLET, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 898 591 714 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Stéphane DAYAN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Sophie REVERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société EOLE RAMBOUILLET, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 519 066 930 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gina MARUANI de la SCP JACQUIN MARUANI PANAFIEU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 16 Septembre 2024 reçu au greffe le 24 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Octobre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2020, la société EOLE RAMBOUILLET a consenti à Monsieur [B] [E], agissant au nom et pour le compte de la société MMG BEL AIR, un bail portant sur un local commercial situé au sein du centre commercial BELAIR à [Localité 4].

La société MMG RAMBOUILLET est venue régulièrement aux droits de Monsieur [B] [E].

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2023, la SCI EOLE RAMBOUILLET a fait délivrer à la société MMG RAMBOUILLET un commandement de payer la somme de 71.383,83 €, ledit commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte d’huissier du 29 juin 2023, la société MMG RAMBOUILLET a assigné la SCI EOLE RAMBOUILLET devant la présente juridiction.

Par jugement en date du 11 avril 2024, la société MMG RAMBOUILLET a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire.

L’affaire a été radiée le 10 septembre 2024 en l’absence de mise en cause du liquidateur et de production de la déclaration de créance.

Le 31 octobre 2024, la SCI EOLE RAMBOUILLET a assigné la société BTSG, en qualité de liquidateur de la société MMG RAMBOUILLET, devant la présente juridiction.

L’affaire principale a été remise au rôle le 12 novembre 2024.

Par décision du même jour, les deux affaires ont été jointes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Par conclusions notifiées le 16 janvier 2025, la société BTSG a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de faire admettre ses conclusions.

Par ordonnance du 17 janvier 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 mars 2025 , la société MMG RAMBOUILLET et la société BTSG demandent au tribunal

de :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce ;

Vu l’article 1343-5 et 1231-1 du Code civil ;

Vu la jurisprudence précitée ;

Vu les pièces versées au débat,

— débouter la SCI EOLE RAMBOUILLET de sa demande d’irrecevabilité ;

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la SCI EOLE RAMBOUILLET compte tenu de son imprécision ;

— débouter la SCI EOLE RAMBOUILLET de l’ensemble de ses demandes en fixation et condamnation;

— débouter la SCI EOLE RAMBOUILLET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI EOLE RAMBOUILLET à payer à la société MMG RAMBOUILLET la somme de 891.000 € HT à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI EOLE RAMBOUILLET à payer à la société MMG RAMBOUILLET la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— les conclusions de la société MMG RAMBOUILLET régularisées le

16 janvier 2025 sont parfaitement recevables du fait de l’ordonnance de révocation de la clôture ;

— le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 mai 2023 à la société MMG RAMBOUILLET est dénué de précision et comporte des sommes dont le principe n’est pas justifié,

— le contrat de bail n’indique cependant nullement sur quelle base les honoraires du gestionnaire sont calculés, ni explicitement ce que ces honoraires recouvrent, se contentant de préciser seulement le montant maximum que ceux-ci peuvent atteindre,

— lorsque le bailleur ne justifie pas des charges qu’il a supportées, la preuve de l’existence et du montant de sa créance sur le locataire fait défaut. Les versements provisionnels sollicités auprès du locataire sont alors dépourvus de cause, puisqu’ils constituent un acompte sur le règlement d’une créance dont l’existence n’est pas établie,

— l’article n’indique nullement les modalités de calcul de la quote-part relative à l’assurance,

— la SCI EOLE RAMBOUILLET s’abstient toujours de produire une justification de la taxe foncière,

— elle ne produit pas d’éléments sur les travaux,

— aucun budget voté servant de base de calcul de la provision fond marketing n’est versé par la société EOLE RAMBOUILLET,

— la société EOLE RAMBOUILLET ne peut sérieusement solliciter la réalisation de travaux de remise en état des lieux loués alors même qu’elle a elle-même participé à leur réalisation,

— aucun élément probant n’étant donc apporté par la société EOLE RAMBOUILLET pour justifier de ces travaux de remise en état dont elle sollicite l’indemnisation,

— les médecins du sous-locataire de la société MMG RAMBOUILLET ayant eu connaissance des problèmes que la société MMG TOULON rencontrait avec son bailleur, de même dirigeant que celui de la société EOLE RAMBOUILLET, ces derniers se sont désintéressés du projet et l’ont abandonné en cours de route compte tenu du manque de visibilité,

— la société MMG RAMBOUILLET a par conséquent, du fait de la résiliation de son contrat de sous-location, subi un préjudice incontestable du fait de la non perception des loyers.

Dans ses conclusions notifiées le 2 mai 2025, la SCI EOLE RAMBOUILLET demande au tribunal de :

Vu les articles 331, 66, 68 et 700 du Code de Procédure civile ;

Vu les articles 641-3, 622-22, 645-41 du Code de commerce ;

Vu les jurisprudences précitées,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

— juger la société SCI EOLE RAMBOUILLET recevable et bien fondée en toute ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la SCP BTSG ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MMG RAMBOUILLET, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la créance de la société SCI EOLE RAMBOUILLET, à l’égard de la société MMG RAMBOUILLET, est une créance fondée, certaine, liquide et exigible, et a fait l’objet d’une déclaration de créance le 24 juin 2024, auprès de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [F], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MMG RAMBOUILLET ;

Compte-tenu du Jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société MMG RAMBOUILLET en date du 11 avril 2024 ;

— constater la créance détenue par la société SCI EOLE RAMBOUILLET, sur la société MMG RAMBOUILLET, dûment représentée par son liquidateur judiciaire, d’un montant total de 374.501,86 € arrêté au 10 avril 2024 ;

— fixer au passif de la société MMG RAMBOUILLET, dûment représentée par son liquidateur judiciaire, la somme de 374.501,86 € ;

En tout état de cause :

— condamner la SCP BTSG prise en la personne de Me [W] [F], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société MMG RAMBOUILLET, à payer à la société SCI EOLE RAMBOUILLET, à la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la présente assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.

Elle fait valoir que :

— la dénomination de la société MMG RAMBOUILLET dans ses dernières conclusions est entachée d’un vice de forme,

— les demanderesses ont agi de manière dilatoire et de mauvaise foi dans le cadre de la procédure,

— il n’y a aucune ambiguïté ou imprécision concernant les provisions sur honoraires,

— le Bail ayant pris effet en septembre 2022 et le commandement de payer ayant été délivré moins d’un an plus tard, en mai 2023, il n’y avait donc pas lieu, dans le cas d’espèce, pour le Bailleur, de communiquer une quelconque reddition, à la date de la délivrance du commandement,

— elle stipule très précisément le calcul de la quote-part assurance,

— il en est de même pour la provision de taxe foncière et pour la ligne « travaux et fonds marketing »,

— le Bailleur n’a nullement l’obligation d’annexer à ses appels de loyer et de charges, les factures y afférentes, s’agissant de surcroît d’appels de provisions contractuelles,

— il appartient au Preneur d’établir le caractère prétendument imprécis du commandement de payer,

— la dette de loyer en principal ne fait l’objet d’aucune contestation,

— concernant le loyer, les charges, taxes et accessoires, l’ensemble des avis d’échéances et justificatifs sont joints à la déclaration de créance, qui a été adressée au liquidateur judiciaire,

— elle produit un devis pour justifier des travaux de remise en état

— les sociétés MMG RAMBOUILLET et SCP BTSG, ès qualités de liquidateur, s’obstinent à alléguer de prétendus manquements imputables à un bailleur tiers à la présente procédure et intéressant un preneur également étranger à cette instance.

MOTIFS

1. Sur l’irrecevabilité qui serait présentée par la SCI EOLE RAMBOUILLET

Les demanderesses sollicitent que la SCI EOLE RAMBOUILLET soit déboutée de « sa demande d’irrecevabilité ».

Aucune fin de non-recevoir n’étant soulevée par la SCI EOLE RAMBOUILLET, cette prétention est sans objet et sera écartée.

2. Sur la nullité du commandement de payer

Il est constant que les locaux, objets du litige, ont été restitués à la SCI EOLE RAMBOUILLET. Par ailleurs, la bailleresse ne formule aucune demande sur la base du commandement de payer querellé ce qui, au demeurant, aurait été interdit par les dispositions de l’article L. 622-21 du Code de commerce. En outre, la validité ou non du commandement de payer est sans conséquence sur la fixation de la créance du bailleur qui n’est pas tenu de justifier de la délivrance dudit commandement pour solliciter la fixation de sa créance.

Il en résulte que la demande de la société MMG RAMBOUILLET et la société BTSG relative au commandement de payer est sans objet et il convient par conséquent de rejeter leurs prétentions à ce titre.

3. Sur la fixation de créance

Aux termes des dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article

L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L. 622-22 du même code ajoute que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.625-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L. 641-3 du même code prévoit que l’article L. 622-21 est applicable à la procédure de liquidation judiciaire.

Pour justifier de sa créance, la SCI EOLE RAMBOUILLET fait état de sa déclaration de créances du 24 juin 2024.

3.1. sur la créance au titre des loyers

Si les demanderesses sollicitent le rejet des prétentions de la SCI EOLE RAMBOUILLET, aucune contestation n’est apportée aux montants des sommes facturées à titre de loyer apparaissant dans le décompte et les avis d’échéance joints à la déclaration de créance précitée.

Il en résulte qu’une somme de 92.953,22 euros au titre des loyers et compléments de loyers dus tels qu’ils résultent des décomptes et échéances produits qui doit être fixée au passif de la société MMG RAMBOUILLET.

3.2. sur les charges et impôts

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Conformément à l’article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L’absence d’inventaire régulier conformément au texte précité ne permet pas au bailleur de prétendre à des charges récupérables même en présence d’un décompte de régularisation de charges et toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article précité doit être réputée non écrite (CA [Localité 5], 7 mars 2024, n° 22/05759).

L’article R. 145-35 du même Code précise que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article R.145-36 du même Code ajoute que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’article R. 145-37 du même Code dispose que les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, il y a lieu de constater que nonobstant les indications de la bailleresse sur l’existence d’un inventaire établi concernant la répartition des charges, les annexes 3 et 4 du bail n’ont pas été versées aux débats de sorte que l’existence des inventaires visés par ces documents n’est pas acquise.

En tout état de cause, pour justifier des sommes réclamées au titre des charges et taxes, la SCI EOLE RAMBOUILLET fournit uniquement son décompte et les avis d’échéance joints à sa déclaration de créance.

Or, ces avis d’échéance ne comportent que des provisions et des sommes portant l’intitulé « prévision apurement de charges ».

La SCI EOLE RAMBOUILLET ne produit aucune régularisation pour l’année 2023. Elle ne produit pas davantage de régularisation pour l’année 2024 et ce alors que celle-ci devait être communiquée avant le 30 septembre 2025, à défaut de démontrer que le délai serait plus tardif en raison d’une reddition de charges de copropriété qui serait encore en attente.

L’absence d’état récapitulatif conforme aux exigences des articles L. 145-40-2 et R145-36 précités ne permet pas aux bailleurs de prétendre au paiement de charges récupérables nonobstant les impayés de la locataire concernant les provisions.

En conséquence, les demandes à ce titre seront écartées.

3.3. sur la remise en état des locaux

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il appartient à la bailleresse qui se prévaut de réparations locatives à la charge de la locataire de rapporter la preuve de son préjudice qui ne saurait résulter de la production d’un simple devis (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502).

En l’espèce, pour justifier de son préjudice, la SCI EOLE RAMBOUILLET produit un simple devis mais ni état des lieux de sortie qui établirait la réalité des manquements imputables à la locataire ni factures pour établir la réalité de son préjudice.

Elle doit en conséquence être déboutée de ses demandes à ce titre.

3.4. Sur la fixation des créances au passif de la société MMG RAMBOUILLET

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus abordés qu’il convient de fixer au passif de la société MMG RAMBOUILLET au titre des créances antérieures au jugement du 11 avril 2024, la somme de 92.953,22 euros au titre des loyers et compléments de loyer restant dus, la SCI EOLE RAMBOUILLET étant débouté du surplus de ses prétentions.

4. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société MMG RAMBOUILLET et la société BTSG

Pour justifier leur demande à ce titre, les demanderesses se réfèrent à un litige opposant la société MMG TOULON et la SCI SIMONT.

Nonobstant les liens capitalistiques pouvant exister entre ces sociétés et les sociétés impliquées dans le présent litige, la SCI EOLE RAMBOUILLET ne saurait être tenue pour responsable des manquements éventuels à ses obligations qui auraient pu être commis par la SCI SIMONT dans le cadre d’un engagement contractuel au sein duquel la SCI EOLE RAMBOUILLET est parfaitement étranger.

Les demanderesses doivent donc être déboutées de l’intégralité de leur prétention à ce titre.

5. Sur les autres demandes

Les deux parties succombant partiellement, il y a lieu d’ordonner un partage des dépens de l’instance pour moitié entre les parties et de préciser que ces dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 dès lors que la juridiction n’était saisie d’aucune demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Fixe au passif de la société MMG RAMBOUILLET la créance de la SCI EOLE RAMBOUILLET à hauteur de la somme de 92.953,22 euros ;

Déboute la société MMG RAMBOUILLET représentée par la société BTSG et la SCI EOLE RAMBOUILLET du surplus de leurs prétentions en ce compris les demandes présentées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MMG RAMBOUILLET, représentée par la société BTSG, d’une part et la SCI EOLE RAMBOUILLET, d’autre part, à supporter la charge de la moitié des dépens chacune, dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 2 mai 2023 ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT