TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12812 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y66I

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

Société, [S] HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD

C/

,

[Q], [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société, [S] HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [Q], [E], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa RENER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/12812 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 1996 à effet au 16 avril 1996, la société anonyme, [S] HABITAT a donné à bail à Mme, [Q], [E] épouse, [Z] et M., [H], [Z] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1.773,03 francs, outre une provision sur charges de 137,95 francs, pour une durée de trois ans renouvelable.

M., [Z] a quitté le logement et Mme, [Q], [E] reste seule titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, SA, [S] HABITAT a fait signifier à Mme, [Q], [E] un commandement de payer la somme principale de 856,55 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, SA, [S] HABITAT a fait assigner Mme, [Q], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, au visa des articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1224 à 1230, 1231-6, 1240, 1344-1, 1741 et 1760 du code civil, aux fins de :

Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre, [S] HABITAT et Mme, [E] ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;En conséquence, ordonner à Mme, [E] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;A défaut, autoriser, [S] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Mme, [Q], [E], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;Condamner Mme, [E] à payer, en deniers ou quittances valables, à, [S] HABITAT la somme de 1.090,39 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30 juillet 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir ;Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;Condamner Mme, [E] à payer à, [S] HABITAT, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL, conformément aux dispositions du contrat de bail (selon l’indice IRL des loyers) ;Condamner Mme, [E] à payer à, [S] HABITAT la somme de 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance ;Condamner Mme, [E] à payer à, [S] HABITAT la somme de 7,96 euros au titre des assurances impayées à la date du 30 juillet 2024 ;Condamner Mme, [E] à payer la somme de 53,34 euros à, [S] HABITAT au titre des pénalités à la date du 30 juillet 2024, outre la somme mensuelle de 7,62 € dans les limites légales ;Condamner Mme, [E] à payer à, [S] HABITAT la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme, [E] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 18 septembre 2025 puis du 12 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue.

A cette audience, la SA, [S] HABITAT comparaît représentée par son conseil. Elle s’en rapporte à ses dernières conclusions visées à l’audience aux termes desquelles elle sollicite de :

Condamner Mme, [E] à lui payer la somme de 3.084,12 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 5 décembre 2025, Dire que les condamnations porteront intérêts à taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, Condamner Mme, [E] à lui payer la somme de 12,24 euros au titre des assurances impayées à la date du 5 décembre 2025, RG 24/12812 PAGE

Condamner Mme, [E] à lui payer la somme de 53,34 euros au titre des pénalités à la date du 5 décembre 2025, Débouter Mme, [E] de toutes ses demandes, A titre subsidiaire, si le tribunal devait entrer en voie de condamnation, ordonner la compensation entre les sommes mises à la charge de, [S] HABITAT et celles mises à la charge de Mme, [E], Condamner Mme, [E] à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.

La SA, [S] HABITAT indique que Mme, [E] a quitté les lieux le 5 juillet 2025. La SA, [S] HABITAT expose en outre que Mme, [E] n’a adressé aucune réclamation au bailleur suite à la persistance des désordres après l’intervention des entreprises mandatées en 2021. Elle soutient avoir valablement effectué les travaux préconisés dans le cadre du rapport du service communal d’hygiène de juillet 2021.

Mme, [Q], [E] comparaît représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, elle sollicite de :

Condamner la SA, [S] HABITAT à lui payer la somme de 9.000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;Condamner la SA, [S] HABITAT à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice d’anxiété ; Débouter la SA, [S] HABITAT de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dire que, [S] gardera la charge des dépens.

Mme, [Q], [E] ne conteste pas le montant de la dette locative. Cependant, cette dernière soutient que son logement était indécent à compter de 2021. Elle évalue son préjudice de jouissance à la somme de 250 euros par mois, soit 9.000 euros sur les trois dernières années en raison de la prescription triennale. Elle soutient avoir également subi un préjudice d’anxiété causé par le risque de vivre dans un logement touché par des défaillances électriques.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale en paiement

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’espèce, Mme, [E] a quitté les lieux le 5 juillet 2025.

Le décompte produit par la SA, [S] HABITAT fait ressortir une dette d’un montant de 3.084,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 décembre 2025, échéance du mois de juillet 2025 comprise.

Cette somme correspond à la dette de loyers et de charges, hors assurance, pénalité et actes jusqu’au 5 juillet 2025, date du départ de la locataire.

En l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la somme de 7,62 euros est déduite du montant mis à la charge de Mme, [E]. Cette demande en paiement formulée par la SA, [S] HABITAT sera rejetée.

S’agissant de la demande formée au titre des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce poste ne peut être mis à la charge de Mme, [E]. Cette demande en paiement formulée par la SA, [S] HABITAT sera rejetée.

Il convient encore de ne pas tenir compte des divers frais apparaissant dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Aucune disposition contractuelle ne permet de condamner Mme, [Q], [E] au paiement de pénalités de retard, de sorte que la demande de la SA, [S] HABITAT à ce titre sera rejetée.

Mme, [Q], [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme, [Q], [E] à payer à la SA, [S] HABITAT la somme de 3.084,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 décembre 2025, dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 pour la somme de 856,55 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

2. Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit bénéficier de réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, Mme, [E] fait état d’un logement humide, avec des traces de moisissures dans l’intégralité de la maison, des difficultés pour chauffer cette maison humide, la vétusté des radiateurs et de la plomberie au regard de la défaillance régulière des WC et du mauvais état de la baignoire.

A titre liminaire, il convient de constater que Mme, [E] produit un récépissé de déclaration d’un vol par effraction commis à son domicile le 23 mars 2019 (pièce 2). Toutefois, cette infraction est le fait d’un tiers et ne peut pas être considérée comme un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

Il ressort des éléments soumis aux débats que le 12 juillet 2021, le service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 1] a constaté divers désordres au sein du logement occupé par Mme, [E], notamment des moisissures sur les murs de plusieurs pièces de l’habitation, une humidité importante dans le séjour ainsi que des traces d’infiltration par les fenêtres et dans le plafond ainsi qu’un fil électrique à nu sur le palier (pièce 4).

Mme, [E] verse aux débats un constat d’intervention de la société FLASH ENERGIES le 28 juillet 2021 (pièce 5) qui relève les éléments suivants : « l’humidité présente dans toute la maison ne rend pas possible la réparation » ; « impossible d’identifier les circuits en défaut sur le tableau » ; « il n’y a pas de protection des personnes dans le logement » ; « vu l’état électrique du logement, prévoir une réhabilitation totale » ; « tableau obsolète, ne respectant plus les normes ».

Mme, [E] produit en outre un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 1er juillet 2025 (pièce 9) aux termes duquel il est mentionné les éléments suivants :

Au niveau de la toiture, une absence d’isolation ; Dans les chambres au R+2 : présence de marques noirâtres de type moisissures et de marques auréolées de marque humidité au plafond et au pourtour des fenêtres, électricité vétuste ;Dans le couloir : présence de marques d’humidité et de moisissures sur les murs et plafonds, électricité vétuste, Dans la salle de bain : la baignoire est en très mauvais état et le mur côté extérieur présente des marques importantes de types humidité et moisissures ainsi que sur le plafond, électricité vétuste ; Dans la chambre au R+1 : présence de marques de cloquage au plafond, électricité vétuste ; Dans le salon/séjour : présence de marques auréolées au plafond et électricité vétuste ;Dans la véranda : radiateur totalement hors d’usage et porte d’accès en très mauvais état.

Elle verse également le constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 7 juillet 2025 (pièce 8). Il ressort de ce constat que la majorité des équipements est notée en « état moyen ». Certains sont notés en « mauvais état ». De la moisissure est relevée sur le mur de la chambre 2. Des infiltrations sont relevées dans le plafond de la salle de bain.

Ainsi, Mme, [Q], [E] justifie de la présence d’une humidité importante au sein du logement, d’une installation électrique générale vétuste et de traces importantes de moisissures sur les murs et plafonds. Ces désordres sont constatés dès le 12 juillet 2021.

Pour justifier des diligences entreprises,, [S] HABITAT produit un courrier transmis au service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 1] le 28 juillet 2021, dont la preuve d’envoi n’est pas apportée, informant ce service qu’une proposition de relogement a été faite à Mme, [E], qu’un prestataire en plomberie est intervenu au domicile de cette dernière le 9 juillet 2021 et qu’un autre rendez-vous est programmé le 6 août 2021 s’agissant de la chaudière (pièce 18). Ce courrier, émis par, Partenord Habitat, ne peut cependant constituer une preuve suffisante des diligences alléguées.

La SA, [S] HABITAT produit également aux débats un courrier adressé à Mme, [E] le 31 août 2021 témoignant de difficultés pour la contacter (pièce 19). La preuve d’envoi de ce courrier n’est pas davantage apportée.

Des courriers internes à la SA, [S] HABITAT sont également produits s’agissant d’une intervention du « technicien de l’équipe travaux » le 6 septembre 2021 pour la chaudière (pièce 20). L’intervention effective de ce technicien n’est pas pour autant établie.

Le document produit en pièce 21 concernant l’intervention de la société ISERBA atteste uniquement de la bonne marche de la chaudière et de la VMC, mais ne mentionne pas l’absence d’humidité contrairement à ce que soutient la SA, [S] HABITAT.

Au regard de ces éléments, la SA, [S] HABITAT ne justifie pas avoir mis fin aux désordres rencontrés dans le logement occupé par Mme, [E], s’agissant notamment de l’humidité du logement, du circuit électrique vétuste et des moisissures constatées sur les murs.

La SA, [S] HABITAT, qui avait l’obligation de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, était tenue en toutes hypothèses de remédier aux désordres d’humidité dans le logement et de procéder aux travaux nécessaires de remise aux normes du circuit électrique de l’habitation.

Enfin, le fait que Mme, [Q], [E] n’ait formulé aucune demande au titre du préjudice de jouissance dans le cadre de la précédente procédure initiée en 2022 ne fait aucunement obstacle à la possibilité d’en formuler lors de la présente instance.

Au vu de ces éléments et compte tenu de la prescription triennale applicable en l’espèce, le préjudice de jouissance subi par Mme, [Q], [E] sera exactement évalué à la somme de 2.880 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée la SA, [S] HABITAT.

Il y a lieu, conformément à la demande, d’ordonner la compensation des créances réciproquement dues à concurrence en application de l’article 1347 du code de procédure civile.

Sur le préjudice d’anxiété

Dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle. Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives : l’inexécution d’une obligation, un dommage et un lien de causalité.

En l’espèce, Mme, [Q], [E] entend obtenir la condamnation de, [S] HABITAT à lui payer des dommages et intérêts au titre de son préjudice d’anxiété résultant du risque important de vivre dans un logement touché par des défaillances électriques.

Cependant, Mme, [E] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé au titre du préjudice de jouissance, de sorte que la demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

3. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

4. Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SA, [S] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA, [S] HABITAT recevable en son action ;

CONDAMNE Mme, [Q], [E] à payer à la SA, [S] HABITAT la somme de 3.084,12 euros, créance arrêtée au 5 décembre 2025, terme de juillet 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 pour la somme de 856,55 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SA, [S] HABITAT à payer la somme de 2.880 euros à Mme, [Q], [E] au titre du préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes dues par application de l’article 1347 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 16 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.GRANOUX

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;