TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00445 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2TBS

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic la société JV CONSEIL PATRIMOINE RETRAITE exploitant sous la dénomination VEREECKE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. HIPPOCRATE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 31 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 28 Avril 2026 prorogé au 19 Mai 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

ll existe un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1] (59) soumis au statut de la copropriété par règlement de copropriété datant du 27 mai 1994.

Par acte du 16 décembre 2025, la SCI Hippocrate a acquis les lots n°1, n°2 et n°3 au sein de cette copropriété, le lot n°1 consistant en la propriété de locaux commerciaux situés aux sous-sol et rez-de-chaussée, comprenant, au sous-sol, un escalier, un dégagement et deux locaux, et, au rez-de-chaussée, un sas d’entrée sur la [Adresse 5], un hall d’accueil du public, un local, deux vestiaires, quatre bureaux, un escalier donnant accès aux locaux correspondant au sous-sol, un local d’archives et des sanitaires, ainsi que la jouissance exclusive et privative d’un jardin et deux toitures en terrasse au premier étage.

La SCI Hippocrate a informé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à La Madeleine (le syndicat des copropriétaires) de son projet de réaliser des travaux et une extension à I’arrière de l’immeuble en rachetant une partie du jardin partie commune, et ce, dans l’objectif d’ouvrir une maison médicale.

Le 23 mars 2026, soutenant que la SCI Hippocrate avait démarré son chantier sur le gros oeuvre et le jardin dans attendre l’autorisation de l’assemblée générale et que certains éléments de structure avaient été touchés par les travaux, le syndicat des copropriétaires, autorisé à le faire à heure indiquée par ordonnance du 20 mars 2026, a assigné la SCI Hippocrate devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de :

— ordonner la cessation immédiate des travaux entrepris par la SCI Hippocrate, ou par toute personne mandatée par elle, sur le lot n°1 et le jardin partie commune à jouissance privative situé à l’arrière au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] à La Madeleine (59110),

— ordonner la cessation immédiate des travaux entrepris par Ia SCI Hippocrate, ou par toute personne mandatée par elle, sur les parties communes de l’immeuble, dont les éléments de gros ceuvre, caves, dalles, poutres,

— faire interdiction à la SCI Hippocrate, ou à toute personne mandatée par elle, d’entreprendre tous travaux sur ledit lot n°1 et partie commune de l’immeuble, y compris partie commune à jouissance privative, sans accord de l’assemblée générale, sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée,

— ordonner une expertise pour faire déterminer l’étendue du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

— ordonner la remise en état du lot n°1, en ce compris la configuration et l’aspect du jardin partie commune à jouissance privative, également en ce compris les éléments de construction s’y trouvant, notamment l’édifice en déport et les murs à l’arrière du bâtiment, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que la SCI Hippocrate devra en justifier par constat d’huissier à présenter au syndicat des copropriétaires,

— ordonner la remise en état par la dépose et le rebouchage des passages de câbles et canalisations dans les murs des caves et parties communes,

— ordonner la démolition des ouvrages (murs, cloisons, toiture, tranchée, conduite, canalisations) réalisée sur les parties communes, en ce compris le jardin partie commune à jouissance privative,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la SCI Hippocrate à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mars 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2026 et soutenues oralement, la SCI Hippocrate, représentée par son avocat, demande de :

À titre principal,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune urgence, faute de péril structurel imminent,

— dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses,

— dire n’y avoir lieu à référé sur ses demandes,

— rejeter la demande d’expertise judiciaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

— limiter toute mesure éventuelle au rebouchage de la tranchée dans le jardin, à l’exclusion de l’ensemble des autres travaux,

— rejeter les demandes de remise en état et de démolition, disproportionnées au regard de la réalité des travaux litigieux,

— rejeter les demandes d’astreinte injustifiées,

En tout état de cause et reconventionnellement,

— lui donner acte de ce qu’elle se réserve le droit de saisir le juge du fond sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d’autorisation judiciaire de travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— la dispenser de toute participation aux frais en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 19 mai 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite .

Il en résulte que, statuant pour faire cesser un trouble manifestement illicite, le juge des référés n’est soumis ni à la condition de l’urgence ni à l’absence de contestation sérieuse. En revanche, il doit vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Le trouble manifestement illicite s’analyse en toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, laquelle peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.

Le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser ce trouble.

Il résulte de l’article 25, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires qui souhaitent effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, doivent obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale par décision adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ainsi, tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être préalablement autorisés, peu important que ces travaux ne portent pas atteinte au gros oeuvre proprement dit ou à la solidité de l’immeuble, qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble, qu’ils ne réduisent pas l’usage des parties communes par les autres copropriétaires ou qu’ils portent sur une partie commune à jouissance privative, l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifiant pas le caractère de partie commune.

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale prévue à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 précitée sont irréguliers, à moins qu’ils ne soient ultérieurement ratifiés.

L’action aux fins de remise des lieux en l’état antérieur, à défaut d’autorisation de l’assemblée générale, peut être engagée par le syndicat de copropriétaires qui, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Le juge des référés est compétent pour condamner le copropriétaire d’un lot et, le cas échéant, son locataire, à effectuer les travaux de démolition des ouvrages affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, exécutés sans autorisation dès lors qu’il existe un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, selon l’état descriptif de division de l’immeuble en cause (pièce n°1 SDC), constituent des parties communes, notamment (1°) la totalité du sol, y compris le sol des jardins même lorsque ceux-ci sont à jouissance privative, (3°) les gros murs de façade, les murs de refend et gros porteurs, le gros oeuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols, toutes les terrasses accessibles ou non, et de manière générale, tout ce qui est forme de l’ossature du bâtiment, (4°) les ornements extérieurs des façades des bâtiments, y compris les appuis de fenêtres, (8°) toutes les canalisations, colonnes et conduites montantes ou descendantes et de distribution, sauf les parties de canalisations ou conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, (9°) les tuyaux du tout-à-l’égout, les tuyaux et branchements d’égout, les tuyaux de chute des WC, (11°) les circuits électriques, téléphoniques, à l’exclusion de ceux se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et le desservant exclusivement.

Sur les “travaux extérieurs”

La SCI Hippocrate soutient que les travaux extérieurs débutés le 16 mars 2026 consistent exclusivement en la dépose du local à usage de toilettes constituant une partie privative de son lot n°1 et qu’elle n’a pas entrepris de travaux empiétant sur le jardin.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 18 mars 2026 par Maitre [C] [K], commissaire de justice à [Localité 5] (pièce n°10 SDC) que, dans le jardin, trois personnes sont en train de travailler et une pelleteuse est en fonction. Du premier étage, à l’arrière de l’immeuble, la commissaire de justice constate que, parallèlement à la terrasse, une tranchée a été creusée dans le sol du jardin sur toute sa longueur, que, dans la partie côté terrasse et sur les 2/3 de la largeur du jardin, des gravats jonchent le sol avant la tranchée, qu’il y a, côté gauche, une dalle au sol et, côté droit, un skydôme qui a été visiblement déposé, des poutres de bois et des morceaux de matériaux divers, et que sous l’ensemble vitré, il y a un espace vide et que des briques sont cassées sur l’ébrasement.

Il ressort manifestement de ce procès-verbal, croisé avec la photographie en entête du rapport d’expertise du cabinet Martel Expertises du 25 février 2026 prise antérieurement aux travaux (pièce n°8 SCI), des plans des locaux (pièce n°1 SCI) et du constat de Maitre [V] [M] du 27 janvier 2026 (pièce n°9), que la SCI Hippocrate, qui ne le conteste pas, a procédé à la démolition du bâtiment en L situé en déport à l’arrière de l’immeuble, laissant apparaitre les fers du mur porteur donnant sur l’extérieur de la copropriété. Même à supposer que ce bâtiment, qui abritait des sanitaires d’apparence ancienne et vétuste, ne participe pas de l’ossature de l’immeuble, et ne constitue pas une partie commune, sa démolition affecte, en toute hypothèse, l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il ressort ensuite manifestement de ce procès-verbal que, parallèlement à la façade arrière, une tranchée a été creusée dans le jardin afin d’y établir les fondations d’une prochaine construction, ce qui est corroboré par les plans du projet d’extension de la SCI Hippocrate (pièce n°3 SDC). L’état descriptif de division de l’immeuble désigne clairement ce jardin comme une partie commune, la circonstance que la SCI Hippocrate en ait la jouissance exclusive et privative ne lui ôtant pas ce caractère.

Il ressort enfin clairement de ce procès-verbal et des photographies jointes que, quoique s’en défende la SCI Hippocrate, les assises de fenêtres du mur de facçade arrière ont été déposées afin d’ouvrir entièrement le chantier sur l’extérieur et laisser passer les engins. Au vu de l’état descriptif de division de l’immeuble qui inclut dans les parties communes les ornements extérieurs des façades des bâtiments, y compris les appuis de fenêtres, ces travaux de dépose des assises de fenêtres ont d’évidence affecté une partie commune. En tous cas, cette dépose affecte l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la SCI Hippocrate s’est manifestement livrée à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et ce, en violation de l’article 25, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Est caractérisé un trouble manifestement illicite que le juge des référés est fondé à faire cesser en ordonnant la cessation immédiate des travaux extérieurs entrepris sur la façade arrière et dans le jardin au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6].

Sur les “travaux intérieurs”

Pour ce qui est de l’intérieur de l’immeuble, les travaux de réaménagement, redistribution et rénovation entrepris par la SCI Hippocrate à l’intérieur du lot n°1 en rez-de-chaussée ne sont pas en cause, s’agissant manifestement de parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI Hippocrate d’avoir fait réaliser des percements dans des éléments porteurs (dalles, poutres) afin d’y faire des passages de câbles électriques et de canalisations d’évacuation, et invoque le procès-verbal dressé le 18 mars 2026 par Maitre [K] (pièce n°10 SDC), qui constate qu’au sous-sol, des murs et une poutre ont été percés pour faire passer des tuyaux en PVC et des câbles électriques d’aspect récent.

Or, la SCI Hippocrate soutient avoir renoncé à tout percement de dalle et ne reconnait avoir réalisé qu’un seul percement en partie privative, dans le mur de la future salle de pause, et sur des diamètres nettement inférieurs aux percements préexistants dans l’immeuble, afin de se raccorder aux réseaux existants. Elle produit le procès-verbal de constat dressé le 27 janvier 2026 par Maitre [V] [M], commissaire de justice à La Madeleine, au démarrage des travaux intérieurs, qui démontre la présence de percements au sol (pièce n°9 SCI).

Au vu des pièces produites, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la SCI Hippocrate aurait procédé, à l’intérieur de l’immeuble, à des percements affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.

En l’absence trouble manifestement illicite ou de dommage imminent, il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de cessation des travaux, de remise en état et démolition concernant les travaux intérieurs.

Sur l’intérêt d’une recherche de solution amiable

Aux termes de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté, les parties pouvant à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Selon l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale prévue à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 précitée sont irréguliers, à moins qu’ils ne soient ultérieurement ratifiés.

La SCI Hippocrate produit une attestation du 27 mars 2026 de son architecte, maître d’œuvre, Mme [A] [B], qui déclare que les travaux réalisés ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble et ne remettent pas en cause sa solidité (pièce n°10).

Elle produit également une étude du bureau d’études techniques structure Stabets du 27 mars 2026 qui conclut que la démolition a concerné uniquement une structure annexe légère sans incidence sur le bâtiment principal, que les armatures apparentes sont sans rôle structurel vis-à-vis de celui-ci, que l’absence de continuité entre les dalles confirme l’indépendance de l’extension, qu’aucun désordre structurel n’est constaté et qu’aucun péril ni risque pour les occupants n’est avéré (pièce n°11).

Il ressort des pièces versées aux débats que le permis de construire a été accordé (pièces n°4 SDC), que le projet de la SCI Hippocrate répond à un besoin de santé publique identifié par la commune (pièce n°2 SCI) et qu’il est conforme à la destination commerciale de l’immeuble (pièce n°1 SDC).

En application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, précitée, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation de réaliser des travaux conformes à la destination de l’immeuble, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal à les réaliser, à charge d’indemniser le syndicat.

Par ailleurs, le projet de la SCI Hippocrate est conditionné à la possibilité de racheter la portion nécessaire du jardin partie commune pour la réalisation de l’extension de 33 m². La négociation est en cours, le cabinet Martel Expertises ayant retenu le 25 février 2026 une valeur vénale de cette portion de 6 600 euros après avoir souligné l’absence de marché pour ce type de bien enclavé à jouissance exclusive (pièce n°8 SCI ; pièce n°5 SDC).

Au cas présent, et vu ce qui précède, l’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de faire injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet.

A l’issue de ce rendez-vous, les parties pourront convenir d’engager une médiation conventionnelle, ou si elles le préfèrent, demander au juge d’ordonner une médiation judiciaire ou indiquer qu’elles ne souhaitent pas entrer en médiation.

Si les parties donnent leur accord pour entrer en médiation, l’affaire, qui reste inscrite au rôle, à l’issue du processus de médiation, bénéficiera d’un rôle prioritaire pour homologuer l’accord, ou à défaut d’accord, pour que le juge statue.

Il y a lieu, dans l’attente, de surseoir à statuer sur le surplus des demandes, de renvoyer l’affaire à une prochaine audience et de réserver les dépens.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mixte contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de cessation des travaux, de remise en état et démolition concernant les travaux intérieurs ;

Ordonne la cessation immédiate des travaux extérieurs entrepris par la SCI Hippocrate sur la façade arrière et dans le jardin au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 6] à La Madeleine (59110) ;

Fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation dans le meilleur délai et avant le 9 septembre 2026 ;

Désigne afin d’assurer ce rendez-vous d’information sur la médiation :

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

ou tout médiateur qu’il se substituera ou tout autre médiateur que les parties choisiraient ;

Invite chaque partie à prendre directement contact avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant, de son conseil ;

Rappelle que la présence des parties à la réunion d’information délivrée gratuitement, le cas échéant accompagnées de leur conseil, est obligatoire ;

Souligne que les parties peuvent convenir d’entrer en médiation conventionnelle dans les conditions prévues au livre V du code de procédure civile avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous, sans que le tribunal soit dessaisi ;

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

Dit qu’afin de s’assurer de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information en application de l’article 1533-3 du code de procédure civile par courriel mentionnant le n°RG de la procédure adressé sur la boite structurelle suivante : [Courriel 2] ;

Rappelle qu’aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction susvisée encourt une amende civile ;

Rappelle que si le médiateur l’estime nécessaire, il a la faculté d’organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle au visa de l’article 1533-2 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience du juge des référés au tribunal judiciaire de Lille en salle E qui se tiendra le 8 septembre 2026 à 14 heures 00 ;

Surseoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;