TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/08763 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2LF

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

LMH – [Localité 4] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5])

C/

[J] [V] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

LMH – [Localité 4] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [W] [P], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR

M. [J] [V] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Novembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) est propriétaire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que d’une place de stationnement.

Par acte sous seing privé en date du 03.02.2003, LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) a conclu un bail à usage d’habitation portant sur le logement avec Monsieur [D] [H] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 239,72€.

Le contrat de location a été transféré au profit de Monsieur [J] [V] [H].

Suivant bail verbal, LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) a conclu un bail portant sur la place de stationnement avec Monsieur [J] [V] [H].

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [V] [H] le 03.03.2025.

Par acte de commissaire de justice du 28.07.2025, LMH. LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de Lille (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de Tourcoing) a fait assigner Monsieur [J] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l’appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance au preneur du commandement visant les clauses résolutoires insérées dans les contrats de location.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, le bailleur sollicitait donc la constatation de l’acquisition du jeu des clauses résolutoires insérées dans les contrats de location et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation des contrats de location pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [V] [H] tant du local d’habitation que de la place de stationnement, avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1368,99 € représentant l’arriéré de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée et de l’assignation pour le surplus ;

— l’actualisation des sommes dues au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties des augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  152 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14.11.2025, le juge des contentieux de la protection demande aux parties si une procédure de surendettement est actuellement en cours d’instruction, ou en cours d’exécution, au bénéfice de Monsieur [J] [V] [H].

La société bailleresse comparaît. Elle actualise le montant de sa demande à la somme de 5914,87€ représentant l’arriéré locatif dû au titre du logement et la somme de 380,10 € représentant l’arriéré locatif dû au titre de la place de stationnement. Pour le surplus, elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation.

En défense, Monsieur [J] [V] [H], assigné à étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 14.01.2026.

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes afférentes au local d’habitation

— Sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée deux mois avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 29.07.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la bailleresse a saisi l’organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 03.03.2025, et que la situation d’arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’action de la bailleresse est donc recevable.

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés échus au titre du local d’habitation

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production aux débats du contrat de bail d’habitation, du commandement de payer, du décompte général des sommes dues arrêté au 31.10.2025 ainsi que du décompte des sommes dues au seul titre du local d’habitation arrêté à la même date.

Il résulte de ces décomptes que le montant de l’arriéré des loyers et des provisions sur charges échus au titre du local d’habitation arrêté au 31.10.2025 s’élève à la somme de 5914,87 €.

L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [J] [V] [H] au paiement de la somme de 5914,87 € représentant les loyers et charges dus au titre du local d’habitation arrêtés au 31.10.2025.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

A- Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines – deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle en cas de non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [V] [H] par acte de commissaire de justice en date du 03.03.2025.

En outre, il résulte du décompte des sommes dues versé aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 03.05.2025 et d’ordonner l’expulsion de l’occupant.

B- Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 03.05.2025, Monsieur [J] [V] [H] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du 03.05.2025 jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

En revanche, s’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, visant à réparer le préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux sans droit ni titre du locataire, il convient de dire que seul l’article 1153-1du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l’article 1231-7 du code civil) doit trouver à s’appliquer concernant les intérêts. Il convient dès lors d’assortir la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation des intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues au jour de la décision et, à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir.

II. Sur les demandes afférentes au stationnement

— Sur l’existence d’un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement et si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Aux termes de l’article 1353 du même code dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il est constant que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par tous moyens et notamment par témoins ou présomptions mais qu’elle ne saurait résulter de la simple occupation des lieux, si l’intention de donner à bail, pour percevoir un loyer, n’est pas démontrée.

Le caractère onéreux de la mise à disposition de cet emplacement de stationnement est suffisamment établi par le décompte des sommes dues.

Il y a donc lieu de constater que Monsieur [J] [V] [H] a conclu un bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement avec LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]).

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production aux débats du commandement de payer, et du décompte des sommes dues arrêté au 31.10.2025.

L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [V] [H] au paiement de la somme de 380,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31.10.2025.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article l’article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1224 du même code dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application des articles 1227 et 1228 du même code dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré le 03.03.2025.

Aux termes de cette sommation, LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) a informé Monsieur [J] [V] [H] de son intention de se prévaloir des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil à défaut pour lui de payer les sommes dues dans le délai de deux mois.

Il résulte du décompte des sommes dues que Monsieur [J] [V] [H] n’a pas réglé les sommes visées à ce commandement dans le délai imparti.

Les manquements continus de Monsieur [J] [V] [H] à satisfaire à son obligation de paiement régulier du loyer afférent à la location revêt une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont Monsieur [J] [V] [H] est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail de l’emplacement de stationnement à compter de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation de l’emplacement de stationnement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Le montant des charges pourra être réajusté si les charges réelles sont supérieures à 12 fois le montant de la provision.

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [V] [H], partie qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Sur les demandes afférentes au contrat de bail d’habitation

CONDAMNE Monsieur [J] [V] [H] à payer à LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) la somme de 5914,87€ représentant les loyers et charges dus au titre du local d’habitation arrêtés au 31.10.2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28.07.2025 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail d’habitation du 03.02.2003 à compter du 03.05.2025;

ORDONNE l’expulsion du local d’habitation précité de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] [H] à payer à LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

DIT que le bailleur sera tenu, le cas échéant, de déduire de l’indemnité d’occupation échue le montant de la réduction du loyer de solidarité ;

Sur les demandes afférentes au contrat de location de l’emplacement de stationnement

CONDAMNE Monsieur [J] [V] [H] à payer à LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) la somme de 380,10 € représentant les loyers et charges dus au titre de l’emplacement de stationnement arrêtés au 31.10.2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28.07.2025;

PRONONCE la résiliation du contrat de l’emplacement de stationnement ;

ORDONNE l’expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] [H], si il se maintient dans les lieux malgré le présent jugement à payer à LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

Sur les demandes accessoires

CONDAMNE Monsieur [J] [V] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE LMH. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de la Metropole Européenne de [Localité 4] (venant aux droits de l’Office Public d’HLM de [Localité 5]) de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection