TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 24/00451 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJ3I

JUGEMENT

Du : 04 Avril 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[D] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016 , la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [X] un logement et de l’emplacement de parking situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 1 042,98 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 221,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 16 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et du parking, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs condamner Madame [D] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7 585,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 juillet 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 30 juillet 2024.

À l’audience du 6 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16 073.93 euros arrêtée au 27 janvier 2025, loyer de janvier inclus. Elle s’oppose à tout délai, et précise que Madame [X] a déjà bénéficié d’un plan de rétablissement personnel, qu’elle a redéposé un dossier de surendettement, pour lequel elle a été déclarée recevable. Il est précisé qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Madame [D] [X], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [X] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2016, du commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2025 que la société CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 184.79 euros et 161.60 euros imputées pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 15 727.54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 6 221.51 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et un délai de 2 mois pour régulariser a été signifié par commissaire de justice en date du 16 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2016 à compter du 17 juillet 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 17 juillet 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [D] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 17 juillet 2024et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les effets de la procédure de surendettement :

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, aucun effort particulier de paiement n’a été réalisé avant l’audience permettant d’établir sa bonne foi et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. Bien au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. En outre, le bailleur s’oppose aux délais.

Malgré la décision de recevabilité à la procédure de surendettement, Madame [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il en résulte qu’elle n’est pas accessible à des délais de paiement et à une suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2016 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [D] [X] d’autre part, concernant les locaux comprenant le logement et le parking, situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 17 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement et de l’emplacement de parking situés [Adresse 7], l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [X] à compter du 17 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [D] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 15 727.54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 27 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 6 221.51 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [D] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [D] [X] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [D] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE