N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00413 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMWJ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Y] [X]

[I] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame CAVILLON,

GREFFIER : Madame GUÉGAN,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son établissement sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Y] [X]

née le 15 Février 1997 à [Localité 7] (87)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [W]

né le 30 Septembre 1995 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2019 à effet du 30 septembre 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour une durée d’un an reconductible, moyennant un loyer mensuel révisable de 383,19 €, outre une provision sur charge de 157,51 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 383,19 €.

Par actes de commissaire de justice remis à étude le 6 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties pour non-paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] et Monsieur [W] avec l’aide de la force publique si besoin est, d’eux-mêmes ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— condamner Madame [X] et Monsieur [W] solidairement au paiement d’une somme de 1 955,30 € à titre de provision ;

— dire que Madame [X] et Monsieur [W] devront verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, qu’ils occupent tant eux-mêmes que toutes personnes de leur chef ;

— condamner Madame [X] et Monsieur [W] solidairement au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en tous les dépens qui comprendront les frais du commandement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2025.

A l’audience susdite, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, s’est référée à son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 2 505,42 €.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 8], par voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé des locataires le 3 février 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fonde sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le non-paiement des loyers.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 798,87 €, arrêté au 23 décembre 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte du 17 mars 2025 et du décompte actualisé au 6 octobre 2025, que les locataires ont irrégulièrement payé leur loyer.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite la somme provisionnelle de 2 505,42 € arrêtée au 6 octobre 2025.

Toutefois, il ressort dudit décompte qu’ont été facturés les « frais de contentieux » pour un montant de 156,43 € le 15 janvier 2025 et pour un montant de 159,07 € le 18 juin 2025. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ceux-ci doivent être déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Le montant de l’arriéré de loyers et charges dû à titre provisionnel s’élève donc à la somme de 2 505,42 € – (156,43 € + 159,07 €) = 2 189,92 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 189,92 € arrêtée au 6 octobre 2025.

Ni présents ni représentés à l’audience, les locataires ne justifient d’aucun élément sur leurs ressources et charges. Par ailleurs, l’enquête sociale ne comporte aucun renseignement concernant la situation des locataires. Aucun délai de paiement ne pourra être accordé dans ces conditions.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 mars 2025, Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 611,33 € (selon quittancement de septembre 2025), et de condamner solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 3 mars 2025 ;

AUTORISONS la SA CDC HABITAT SOCIAL, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] à payer à titre provisionnel à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 189,92 € (deux mille cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 octobre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 3 mars 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] à payer à titre provisionnel à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 611,33 € (six cent onze euros et trente-trois centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 7 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 3 mars 2025 et le 6 octobre 2025 se confondant avec la dette de 2 189,92 €) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [I] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON