N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00442 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNDR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT – OPHLM

C/

[S] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

Société [Localité 5] HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [S] [R]

né le 13 Janvier 1997 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 24 Septembre 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 21 septembre 2023, [Localité 5] HABITAT – OPHLM a donné à bail à [S] [R] [P] un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer fixé à 365,33 euros outre une provision sur charges, pour une durée d’un an à compter du 22 septembre 2023, et renouvelable par tacite reconduction.

Des loyers sont restés impayés et par acte de commissaire de justice du 09 septembre 2024, [Localité 5] HABITAT – OPHLM a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 3.332,46 euros au titre des loyers impayés dans un délai de deux mois, et de justifier d’une assurance, l’acte visant en outre la clause résolutoire. La situation a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 septembre 2024.

Un échéancier de remboursement a été instauré entre [Localité 5] HABITAT – OPHLM et [S] [R] [P] le 12 décembre 2024 à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant à compter du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025, LIMOGES HABITAT – OPHLM a assigné [S] [R] [P] devant le Juge des contentieux de contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIMOGES statuant en référé afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir le défendeur condamné à lui payer une provision à valoir sur les sommes dues au titre des loyers impayés. Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le Département.

Le diagnostic social et financier réalisé par la Préfecture de la Haute-Vienne, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIMOGES le 11 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son acte introductif d’instance, [Localité 5] HABITAT – OPHLM sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ORDONNER l’expulsion de [S] [R] [P] et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— CONDAMNER [S] [R] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 3.633,19 euros avec intérêts au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour du commandement de payer ;

— FIXER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux et CONDAMNER [S] [R] [P] à lui payer ladite indemnité d’occupation ;

— CONDAMNER [S] [R] [P] à lui payer la somme de 350 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER [S] [R] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience et par l’intermédiaire de son conseil, [Localité 5] HABITAT – OPHLM a déposé son dossier en se rapportant à ses écritures. Le demandeur a maintenu ses prétentions, en actualisant sa demande de provision au titre des loyers impayés à la somme de 5.742,74 euros à la date du 17 septembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, l’organisme demandeur expose que le contrat de bail conclu le 21 septembre 2023 avec [S] [R] [P] contient une clause résolutoire, que des loyers n’ont pas été réglés, qu’un commandement de payer visant ladite clause a été délivré au locataire, et qu’à l’expiration du délai de deux mois impartis, la dette demeurait de sorte que la clause résolutoire est acquise. [Localité 5] HABITAT – OPHLM chiffre l’impayé de loyer à hauteur de 3.633,19 euros, actualisé à la somme de 5.742,74 euros à l’audience.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, [S] [R] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 12 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT – OPHLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, l’action est recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (page 2 du bail « clauses résolutoires »). Il convient de tenir compte de la volonté des parties, le délai contractuellement prévu étant plus favorable au débiteur que les dispositions légales.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance reproduisant la clause résolutoire et visant les dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à [S] [R] [P] le 09 septembre 2024 par commissaire de justice, pour un montant de 3.332,46 euros au titre des loyers et charges outre 154,41 euros correspondant au coût de l’acte, soit un total de 3.486,87 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé du 17 septembre 2025 produit par [Localité 5] HABITAT – OPHLM que [S] [R] [P] a exécuté l’échéancier de remboursement du 12 décembre 2024 en janvier et février 2025, échéances pour lesquelles il a réglé 50 euros en sus du loyer courant. Le décompte produit fait en outre apparaître que [S] [R] [P] a effectué des paiements occasionnels, auprès de [Localité 5] HABITAT – OPHLM ou entre les mains d’un commissaire de justice, sans pour autant que la dette ne soit apurée, de sorte qu’il reste redevable de la somme de 5.742,74 euros au titre des loyers et charges non payés.

L’obligation de paiement de [S] [R] [P] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.742,74 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 17 septembre 2025. Cette somme produira intérêts à taux légal en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter du présent jugement, en l’absence de demande de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur l’expulsion :

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient d’ordonner l’expulsion de [S] [R] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 10 novembre 2024.

[S] [R] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le demandeur, jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Les mesures de fin de jugement :

— Les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [S] [R] [P] succombe. Il supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 09 septembre 2024 ainsi que de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— Les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, [S] [R] [P] devra verser à [Localité 5] HABITAT – OPHLM une indemnité qu’il convient de fixer à 300 euros.

— L’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision, par application de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction résultant du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de [Localité 5] HABITAT – OPHLM ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 21 septembre 2023 entre [S] [R] [P] et [Localité 5] HABITAT – OPHLM concernant le logement [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNONS [S] [R] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPHLM à titre provisionnel la somme de 5.742,74 euros (cinq mille sept cent quarante-deux euros et soixante-quatorze centimes) arrêtée au 17 septembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de [S] [R] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [S] [R] [P] à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi; à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à [Localité 5] Habitat à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS [S] [R] [P] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT – OPHLM une indemnité mensuelle d’occupation de 528,61 euros (cinq cent vingt-huit euros et soixante-et-un centimes) à partir du 1er décembre 2024 (les indemnités dues entre le 10 novembre 2024 et le 1er décembre 2024 étant inclues dans la dette de 5.742,74 euros) jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNONS [S] [R] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPHLM la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [S] [R] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 septembre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le président

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL