TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 5]

ORDONNANCE DU 14 Août 2025

N° RG 25/00375 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTNL

Ordonnance du 14 Août 2025

N° : 25/20

Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE

C/

[Z] [Y]

copie exécutoire délivrée

le

à M^e HEITZMANN

copie certifiée conforme délivrée

le

à M^e DE VILLARTAY

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 14 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE (EPF de BRETAGNE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e CAMUS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Z] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2009 puis avenants des 31 mars 2009 et 19 mai 2009, à effet au 19 mai 2009, Mme [D] [C], par l’intermédiaire de son mandataire, l’association Les Clés de Haute Bretagne, a donné à bail à Mme [Z] [Y] un logement d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 392,95 euros.

Le 17 novembre 2023 la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre.

Par acte notarié du 5 décembre 2024, Mme [D] [C] a vendu à l’Etablissement Public Foncier de Bretagne une propriété comprenant deux maisons à usage d’habitation, situées aux numéros [Adresse 7] à [Localité 6] et correspondant aux parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 4], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Par ordonnance du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a autorisé l’Etablissement Public Foncier de Bretagne à faire assigner en référé à heure Mme [Z] [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, l’Etablissement Public Foncier de Bretagne (ci-après EPF de Bretagne) a fait assigner, en référé, Mme [Z] [Y] par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 27 juin 2025 où elle a été retenue.

A l’audience, l’EPF de Bretagne a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 485 du Code de procédure civile, l’EPF de Bretagne sollicite :

— de constater que l’occupante du logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] sis sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 4], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] est, sans droit ni titre, illégalement installée sur sa propriété ;

— en conséquence, d’ordonner l’expulsion dans un délai d’un mois à compter de l’expiration du délai prévu à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles de Mme [Z] [Y] demeurant [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi que l’ensemble des autres occupants sans droit ni titre, de tous matériels, véhicules et biens meubles leur appartenant installés sur sa propriété avec, au besoin, l’assistance de la force publique et de toutes personnes et de tous matériels nécessaires à l’exécution de sa mission par le commissaire de justice ;

— de condamner Mme [Z] [Y] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’EPF de Bretagne fait valoir que le logement occupé par Mme [Y] fait partie d’un projet de rénovation urbaine en vue de la construction de logements sociaux et doit bénéficier, sous réserve de respecter des délais, de subventions et financements. Il relève que la locataire est sans droit ni titre depuis le 18 mai 2024 et qu’elle n’a pas quitté les lieux malgré les demandes en ce sens et les propositions de relogement dont elle a bénéficié.

Il souligne que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite justifiant la procédure en référé et ce quelque soit la durée de l’occupation. Il rappelle que cette occupation a des conséquences non seulement sur l’intégrité de sa propriété mais également sur la réalisation du projet d’intérêt public et général d’aménagement du centre bourg de la commune de [Localité 6] puisque l’occupation du bien fait obstacle au démarrage des travaux. Il précise qu’en cas de retard sur le calendrier opérationnel du projet, les coûts en seront accentués et les subventions accordées perdues, justifiant l’urgence de la présente action. Il relève le risque assurantiel en raison de l’occupation illicite des lieux.

En réponse aux moyens en défense, il rappelle que l’existence d’une contestation sérieuse n’empêche pas de faire cesser un trouble manifestement illicite. Il considère que l’offre émise dans le congé doit correspondre à l’objet du bail. Il relève que Mme [Y] souhaite également quitter les lieux.

A l’audience, Mme [Z] [Y] a comparu représentée par son conseil.

Elle a soutenu oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse.

Ainsi, au visa des articles 834 et 835 du Code civil, de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Z] [Y] sollicite :

— de débouter l’Etablissement Public Foncier de Bretagne de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner l’EPF de Bretagne à payer à Maître DE VILLARTAY la somme de 1.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 2° du Code de procédure civile,

— à titre subsidiaire de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

A titre de moyens en défense, Mme [Z] [Y] soutient que les demandes de l’EPF de Bretagne ne relèvent pas de la compétence du juge des référés en l’absence d’urgence et en présence de contestations sérieuses. Elle fait valoir que le demandeur ne démontre pas de l’urgence, le permis de construire ayant été délivré le 19 mai 2025 et étant valable trois ans et la demande de permis de démolir ayant seulement été déposée le 13 mai 2025. Elle relève qu’elle se trouve elle-même dans une situation précaire et qu’elle a toujours réglé ses loyers à son ancienne propriétaire.

Elle affirme qu’il existe des contestations sérieuses tenant à la nullité du congé pour vendre pour défaut d’indication des conditions de la vente projetée puisque seule la partie de l’immeuble correspondant à son logement lui a été proposée à la vente malgré l’absence de division parcellaire, alors que la vente intervenue au profit de l’EPF de Bretagne correspondait au terrain cadastré A169 et à deux autres terrains adjacents. Elle fait également valoir qu’elle n’a pas été informée des conditions plus avantageuses auxquelles la propriétaire a décidé de vendre le bien alors que le bien a été vendu à un prix plus avantageux que celui qui a été proposé aux deux locataires des logements situés sur cette parcelle. Elle considère dès lors, au vu de la nullité du congé pour vendre, qu’elle ne peut être déclarée occupante sans droit ni titre.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir sa situation personnelle et financière, percevant l’allocation adulte handicapé, ayant des soins réguliers au centre hospitalier de [Localité 10] et un enfant à charge.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est admis que l’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 835 précité n’est pas subordonnée à une condition d’urgence.

Il est également admis, par référence à l’article 544 du Code civil, que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

L’article 15-II de la même loi précise notamment que : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. […] Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. […] ».

En l’espèce, le demandeur a entendu essentiellement fonder ses demandes sur le caractère manifestement illicite de l’occupation du logement par la défenderesse, soit sur l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile. Il n’y a donc lieu de répondre au moyen en défense tiré de l’absence d’urgence.

Il résulte du contrat de bail que les locaux objets du contrat consistent en une maison individuelle de type 4 située au [Adresse 8] à [Localité 6], et identifiée comme le « lot 2 » selon la mention manuscrite portée au contrat.

Selon l’avenant n°2 signé entre les parties, le bail a pris effet au 19 mai 2009 pour une durée de trois ans, renouvelée tacitement et pour la dernière fois le 19 mai 2021 avant la délivrance d’un congé pour vendre par la bailleresse en date du 17 novembre 2023, soit plus de six mois avant la fin du bail.

Le congé pour vendre, versé aux débats, a été notifié par commissaire de justice. Il précise l’objet du contrat, à savoir la vente du logement. Il contient une offre de vente des locaux objets de la location, précise le prix (123.072,00 euros) et les conditions de la vente projetée. Il rappelle les textes applicables et le délai d’acceptation de l’offre.

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas entendu accepter l’offre de vente ainsi notifiée dans le délai fixé.

Force est de constater que ce congé porte sur le logement objet du bail ; qu’il ne saurait être considéré comme nul en l’absence d’offre de vente du logement adjacent, lui-même occupé par une autre locataire, quand bien même les deux logements seraient construits sur une même parcelle et issus de la division d’un même immeuble, faute de disposition en ce sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, il convient de relever que le congé pour vendre, délivré en l’espèce, respecte l’esprit de la loi à savoir permettre au locataire d’un logement dont la vente est envisagée de se maintenir dans les lieux en se portant acquéreur.

La défenderesse ne saurait donc valablement soutenir qu’il existe une contestation sérieuse tenant à l’absence de notification à la locataire de la vente projetée alors que le demandeur produit les éléments démontrant que le congé pour vendre a été délivré selon les formes et les délais légaux.

Sur le moyen tiré du non-respect du droit subsidiaire du locataire,

L’acte de vente notarié en date du 5 décembre 2024 mentionne que l’EPF de Bretagne a acquis auprès de Mme [D] [C] la propriété de deux maisons à usage d’habitation, situées aux numéros [Adresse 7] à [Localité 6] et correspondant aux parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 4], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] moyennant un prix de 210.000,00 euros.

L’acte de vente précise que la maison portant le n°5 correspond à celle louée à Mme [Z] [Y] et que celle-ci occupe toujours les lieux malgré la délivrance d’un congé pour vendre.

L’acte de vente précise que la maison portant le n°5 bis est libre de toute occupation.

Le paragraphe relatif au prix de vente, en page 6 de l’acte, détaille celui-ci en précisant que le prix global de 210.000 euros correspond à la partie du bien n°5 évaluée à 123.072,00 euros à laquelle s’ajoute la partie du bien n°5 bis évaluée à 86.928,00 euros.

Il convient de relever que ce dernier montant correspond effectivement à celui indiqué dans le congé pour vendre notifié à Mme [X] [L] locataire du n°5 bis.

Il est également noté que l’immeuble dans lequel sont situés les deux logements litigieux est bâti sur un terrain correspondant à trois parcelles du cadastre, les parcelles A [Cadastre 4], A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3].

La défenderesse ne saurait donc valablement soutenir qu’il existe une contestation sérieuse tenant à l’absence de notification des modifications des conditions de la vente alors qu’elle ne démontre pas que le propriétaire a vendu à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le seul fait de la mention d’une troisième parcelle cadastrale sur l’acte de vente étant insuffisant à démontrer une valeur supérieure alors qu’il résulte de ce document administratif que l’immeuble complet est établi sur ces trois parcelles.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse sur le caractère illicite de l’occupation du logement par Mme [Z] [Y] laquelle a été déchue de tout droit d’occupation à l’expiration du congé délivré par la bailleresse, le juge des référés est compétent pour connaître de la demande d’expulsion.

2/ Sur la demande d’expulsion

Par application de l’article 544 du Code civil, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’EPF de Bretagne justifie avoir acquis la propriété de l’immeuble situé au numéro [Adresse 8] à [Localité 6]. Il n’est pas contesté que cet immeuble est occupé par Mme [Z] [Y].

Au vu des développements précédents, aucun élément sérieux ne permet de contester le caractère illicite de cette occupation depuis le 18 mai 2024.

Dès lors, le seul fait de l’occupation sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 6] par Mme [Y] constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, l’expulsion de Mme [Z] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger aux délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

3/ Sur la demande aux fins de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

Par application de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge qui prononce l’expulsion « peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ».

L’article L.412-4 du même Code précise que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Mme [Z] [Y] justifie de ressources modestes, de soins en cours au centre hospitalier de [Localité 10] et de la scolarisation d’un enfant à charge sur la commune de [Localité 6]. Elle justifie avoir fait une demande de logement social depuis le 2 avril 2024 y compris dans le département du Morbihan.

Toutefois, le demandeur justifie par la production d’une attestation du maire de la commune que Mme [Z] [Y] a refusé les propositions de deux logements sociaux récents au dernier trimestre de l’année 2024. Il joint également lesdites propositions lesquelles correspondent aux besoins de Mme [Y] et sont situés sur [Localité 6].

L’EPF de Bretagne justifie par ailleurs de l’inscription du projet de construction sur les parcelles acquises dans le cadre d’une opération plus globale de réaménagement de la [Adresse 11] au sein de la commune et de la convention de financement liée au « fonds vert » dans le cadre de ce projet.

L’ensemble de ces éléments justifient que Mme [Z] [Y] soit déboutée de sa demande de délai supplémentaire avant qu’il ne soit procédé à son expulsion.

4/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [Z] [Y] sera condamnée aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de Mme [Z] [Y], la demande de l’EPF de Bretagne à ce titre sera rejetée.

Tenue aux dépens, Mme [Z] [Y] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 2° du Code de procédure civile, de ce seul fait.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Nous déclarons compétent pour connaître du litige,

Sur ce,

CONSTATONS que Mme [Z] [Y] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 6] depuis le 18 mai 2024,

ORDONNONS à Mme [Z] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et de tous techniciens utiles,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTONS Mme [Z] [Y] de sa demande de délai supplémentaire avant qu’il ne soit procédé à son expulsion,

DEBOUTONS l’Etablissement Public Foncier de Bretagne de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS Mme [Z] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 2° du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [Z] [Y] aux dépens de l’instance comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,