N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00667 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNCQ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. HECLA

C/

[E] [H]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 10 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 08 Octobre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. HECLA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [E] [H]

né le 21 Juillet 2002 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 10 Décembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 septembre 2023 avec prise d’effet le 11 septembre 2023 pour une durée 6 ans, et par l’intermédiaire de l’agence mandataire FONCIA VAL DE [Localité 5], la SCI HECLA a donné à bail à Monsieur [E] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 398,54 euros, outre une provision sur charges de 163 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 398,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCI HECLA a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 1.731,93 euros au titre des loyers impayés dans un délai de deux mois, l’acte visant en outre la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 avril 2025, la SCI HECLA a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES afin de voir :

CONSTATER la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [H] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;CONDAMNER Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 2.723,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 avril 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;CONDAMNER Monsieur [E] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme du loyer, soit 569,31 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;CONDAMNER Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [E] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute-[Localité 5] conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au greffe du juge des contentieux de la protection le 10 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 08 octobre 2025.

A l’audience du 08 octobre 2025, la SCI HECLA, représentée par M^e POUYADOUX avocat au barreau de LIMOGES, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant à la baisse sa demande en paiement à la somme de 1.227,63 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI HECLA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique du 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux (page 3 du bail, VIII. Clause résolutoire). Il convient de tenir compte de la volonté des parties, le délai contractuellement prévu étant plus favorable au débiteur que les dispositions légales.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCI HECLA a fait délivrer à Monsieur [E] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.731,93 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au 24 février 2025, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [E] [H] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [H] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges. La SCI HECLA expose au moyen d’un décompte actualisé du 07 octobre 2025 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme 1.227,63 euros. Ce décompte tient compte de plusieurs versements effectués par le locataire ainsi que d’une régularisation de l’allocation logement par la Caisse d’allocations familiales postérieurement à la délivrance de l’assignation. Toutefois, ce décompte met à la charge de Monsieur [E] [H] le coût du commandement de payer et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives pour un total de 144,48 euros. Or, ces frais intègrent les dépens de l’instance pour lesquels la SCI HECLA a formulé une prétention autonome et sur lesquels il est statué de façon distincte ci-après.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 1.227,63 – 144,48 = 1.083,15 euros arrêtée au 07 octobre 2025, avec intérêt à taux légal à compter du 29 avril 2025 date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 avril 2025, de sorte que Monsieur [E] [H] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Dans la limite des prétentions de la demanderesse, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 569,31 euros, et Monsieur [E] [H] sera condamné au paiement de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [H], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les frais irrépétibles :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HECLA les sommes exposées par elle dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [H] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile revêtant un caractère indemnitaire, elle ne saurait être productive d’intérêts.

L’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision, par application de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction résultant du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI HECLA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI HECLA et Monsieur [E] [H], à la date du 27 avril 2025 ;

AUTORISE la SCI HECLA, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [H] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à la SCI HECLA la somme de 1.083,15 euros (mille quatre-vingt-trois euros et quinze centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 07 octobre 2025, avec intérêt à taux légal à compter du 29 avril 2025 date de l’assignation ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à la SCI HECLA une indemnité mensuelle d’occupation de 569,31 euros (cinq cent soixante-neuf euros et trente-et-un centimes) à compter du 08 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 27 avril 2025 et le 07 octobre 2025 étant inclues dans la dette de 1.083,15 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à la SCI HECLA la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON