N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00817 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQX5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[O] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [J] [E], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [Z]

né le 07 Août 1984

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Avril 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, à effet au lendemain, pour une durée indéterminée, la société COPROD, a donné à bail à M. [O] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 478,05 € outre une provision sur charges d’un montant de 83,78 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant d’un mois de loyer en principal.

Suivant acte signé en l’étude de Mme [Y], notaire associé à [Localité 1], le bien objet dudit bail a été vendu à la SA Noalis.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 7 novembre 2025, la SA Noalis a fait assigner M. [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 940,35 € arrêtée au 21 octobre 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 16 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience susdite, la SA Noalis, représentée par Mme [E] chargée de recouvrement dûment munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes telles que formulées dans ses conclusions, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 10 430,95 € (déduction faite des surloyers appliqués d’un montant total de 4 134 €). Au soutien de ses demandes, elle expose que le locataire est en situation d’impayé depuis le mois de mai 2024.

M. [O] [Z], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement suspensifs afin de régler la dette locative qu’il ne conteste pas. Au soutien de ses demandes, il explique sa situation d’impayé par un loyer trop élevé au regard de sa situation financière. Il expose percevoir un salaire mensuel de 1 800 € en moyenne et devoir honorer une pension alimentaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 7 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 2 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la SA Noalis a fait délivrer à M. [O] [Z] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [O] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et qu’il est en état d’impayés depuis le mois de mai 2024.

Le bailleur sollicite la somme de 10 430,95 €, déduction faite des surloyers appliqués pour un montant total de 4 134,75 €, selon décompte arrêté au 31 mars 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 290,25 € (130,32 € + 159,93 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront également déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

Ainsi, doit être déduit de l’arriéré de loyer fourni par le bailleur au 31 mars 2026, les surloyers non justifiés et les frais de procédure, représentant la somme de 4 425 € (290,25 € + 4 134,75 €).

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M. [O] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 10 430,95 € (14 855,95 € – 4 425 €), arrêtée au 31 mars 2026.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, le défaut d’assurance contre les risques locatifs n’a pas été régularisé.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2025, M. [O] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 606,77 € (selon quittancement de mars 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Noalis les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [O] [Z] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA Noalis aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 août 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS la SA Noalis, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], [Adresse 5], à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [Z] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [O] [Z] à payer à titre provisionnel la SA Noalis la somme de 10 430,95 € (Dix mille quatre cent trente euros et quatre-vingt-quinze centimes), arrêtée au 31 mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 août 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [O] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA Noalis une indemnité mensuelle d’occupation de 606,77 € (Six cent six euros et soixante-dix-sept centimes) du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 29 août 2025 et le 31 mars 2026 se confondant avec la dette de 10 430,95 €) ;

CONDAMNONS M. [O] [Z] à payer à la SA Noalis la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON