N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00947 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GR3G

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[S] [D]

C/

[B] [I]

[P] [V] (caution)

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Monsieur [S] [D]

né le 21 Novembre 1982 à [Localité 1] (62)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [I]

née le 29 Septembre 1997 à [Localité 2] (24)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [V] (caution)

né le 21 Novembre 1988 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2024, à effet du même jour, pour une durée de trois ans renouvelable, M.[S] [D] a donné à bail à Mme [B] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 480 € outre une provision sur charges d’un montant de 20 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer hors charges.

Suivant acte sous seing privé du 19 août 2024, M.[P] [V] s’est porté caution solidiaire de Mme [B] [I] pour le paiement des loyers et charges dans la limite de 18 000 € et pour une durée de six ans.

Par actes de Commissaire de justice délivrés le 4 novembre et 5 décembre 2025, M.[S] [D] a respectivement fait assigner Mme [B] [I] et M.[P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 847,68 € arrêtée au 31 juillet 2025 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

A l’audience susdite, M.[S] [D], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 899,21 €, selon décompte rectifié suite à une erreur de calcul effectuée par le commissaire de justice.

Mme [B] [I] et M.[P] [V], respectivement et régulièrement assignés à personne et à étude, ne sont ni comparants ni représentés.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignations délivrée à la locataire a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[S] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet après six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié à la locataire par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 portant sur la somme de 1 874,48 € au titre des loyers et charges.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice délivré le 6 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 mars 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 2 mars 2026, que Mme [B] [I] a irrégulièrement payé son loyer et ses charges.

M.[P] [V] s’est régulièrement porté caution solidaire de la locataire des loyers et charges impayés dans la limite de 18 000 €.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 2 mars 2026 s’élève à 2 899,21 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Mme [B] [I] et M.[P] [V] en sa qualité de caution au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 899,21 € arrêtée au 2 mars 2026 et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [B] [I], non comparante, ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Par ailleurs, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, tel que cela ressort du décompte actualisé, aucun délai ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 mars 2025, Mme [B] [I] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 504,99 € (selon avis d’échéance du mois de mars 2026) et de condamner solidairement [B] [I] et M.[P] [V] au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [I] et M.[P] [V], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[S] [D] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Mme [B] [I] et M.[P] [V] à lui verser une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M.[S] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 7 mars 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à délais de paiement ;

AUTORISONS M.[S] [D], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [I] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M.[P] [V] à payer à titre provisionnel à M.[S] [D] la somme de 2 899,21 € (Deux mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt et un centimes), arrêtée au 2 mars 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 7 mars 2025 à une somme égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M.[P] [V] à payer à titre provisionnel à M.[S] [D] une indemnité mensuelle d’occupation de 504,99 € (Cinq cent quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) du 3 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 7 mars 2025 et le 2 mars 2026 se confondant avec la dette de 2 899,21 €) ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M.[P] [V] à payer à M.[S] [D] la somme de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M.[P] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON