N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00824 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQZC

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[O] [U]

C/

[E] [X]

[F] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame [T] [Y], Auditrice de justice,

GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [N] [B], Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

Monsieur [I] [U]

demeurant [Adresse 1]

agissant en qualité d’héritier unique de Madame [O] [U], décédée le 12 Février 2026 à [Localité 1] (87),

représentés par Maître Stéphane CHAGNAUD, subsitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [E] [X]

né le 15 Février 1994 en ALGÉRIE

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

Madame [F] [X]

née le 10 Mai 1991 à [Localité 2] (87)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 22 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2020, [O] [U] a donné en location à [E] et [F] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 695 €.

Le 23 juin 2025, [I] [U] a fait délivrer à [E] et [F] [X] un commandement de payer la somme de 2.833,15 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 novembre 2025, [I] [U] a assigné [E] et [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [E] et [F] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 2.404,15 € au titre des loyers et charges impayés, terme de octobre 2025 inclus ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

[O] [R] veuve [U] est décédée le 12 février 2026 et son fils [I] [U] est son ayant droit en totalité en pleine propriété en sa qualité d’héritier unique, selon attestation notariale du 17 avril 2026.

A l’audience du 22 avril 2026, [I] [U], intervenant volontairement et représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions écrites aux termes desquelles il maintient les demandes initiales, précisant que la dette locative actualisée au mois de avril 2026 inclus s’élève à 5.174,15 €.

Il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

[F] [X], comparante en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux, ainsi que l’octroi de délais de paiement. Elle fait valoir, sans en justifier, qu’elle a deux enfants à charge et qu’elle vient de retrouver un emploi avec un salaire de 1.500 € par mois, tandis qu’elle a réglé une somme de 1.500 € au bailleur en avril 2026 et que ses droits aux aides au logement ont été suspendus.

[E] [X], assigné à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 23 juin 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [E] et [F] [X], ainsi que le révèlent les décomptes produits par [I] [U] et non contestés par eux, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement des locataires à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 24 août 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [E] et [F] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [E] et [F] [X], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [E] et [F] [X] s’élève désormais à la somme de 5.174,15 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance d’avril 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [E] et [F] [X] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice sur la somme de 2.404,15 € et à compter du jugement pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, [F] [X] a effectué un virement d’un montant de 1.500 € le 10 avril 2026, équivalent au montant et des charges du loyer courant ainsi que du mois précédent. Elle fait valoir que ce paiement a été rendu possible pas sa reprise d’emploi. Sa situation familiale avec deux enfants doit également lui permettre de revoir ses droits à l’aide au logement qui a été suspendue par la présente procédure judiciaire.

Ainsi, il est justifié, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder aux locataires un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [E] et [F] [X] respecteront les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, afin de préserver les droits du bailleur, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [E] et [F] [X] selon les modalités précitées, ces derniers devant payer à [I] [U] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] et [F] [X], succombant au procès, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [I] [U] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [E] [X], qui n’a pas comparu, sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que la situation financière de [F] [X] justifie de ne pas la condamner sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de [I] [U], de la clause résolutoire insérée au bail en date du 8 juillet 2020 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du 24 août 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [E] [X] et [F] [X] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS solidairement [E] [X] et [F] [X] à payer à [I] [U] :

la somme provisionnelle de 5.174,15 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de avril 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter de l’assignation du 12 novembre 2025 à hauteur de la somme de 2.404,15 € et à compter du présent jugement pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 745 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mai 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUTORISONS [E] [X] et [F] [X] à régler la somme de 5.174,15 € sous la forme de 35 versements de 140 € chacun et d’un 36e versement correspondant au reliquat de la dette ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 35 mois suivants ;

DISONS que ces paiements devront intervenir en plus du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et des charges courantes et que, à compter de la signification de la présente décision, faute de paiement de l’un d’entre eux dans le délai fixé et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de [E] [X] et [F] [X] deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

DISONS que si [E] [X] et [F] [X] respectent ces engagements et se libèrent de leur dette dans le délai fixé et selon les modalités indiquées, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera immédiatement résilié sans autre décision judiciaire ;

ORDONNONS, dans cette dernière hypothèse et faute de départ volontaire, l’expulsion de [E] [X] et [F] [X] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [E] [X] à payer à [I] [U] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS [I] [U] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement [E] [X] et [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE