N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00078 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GTBV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[U] [Q]

C/

[F] [N]

[C] [I]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

Monsieur [U] [Q]

né le 19 Mai 1958 à [Localité 1] (75)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [N]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [I]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTS en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Avril 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les défendeurs en leurs observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2015, à effet du 1er mars 2015, M.[U] [Q] a donné à bail à M.[C] [I] et Mme [F] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €, une provision sur charges d’un montant de 180 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 450 €.

Par actes de commissaire de justice remis à personne et à domicile le 15 janvier 2026, M.[U] [Q] a respectivement fait assigner M.[C] [I] et Mme [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner leur expulsion, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 613 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 30 mars 2026.

A l’audience du 1er avril 2026, M.[Q], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 5 146 € au 31 mars 2026. Il s’est opposé à tout délai de paiement. Au soutien de ses demandes, il expose que les locataires ne règlent plus le loyer depuis six mois, un seul règlement de 200 € ayant été effectué la veille de l’audience. Il précise que des délais de paiement avaient déjà été accordés aux locataires au terme d’une précédente décision de justice rendue en 2023.

M.[I] et Mme [N], comparants en personne, ont sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative qu’ils ne contestent pas. A l’appui de leur demande, ils exposent avoir subi une baisse de leurs ressources. M.[I] indique être demandeur d’emploi et ne disposer d’aucuns revenus tandis que Mme [N] précise percevoir un salaire de 1 500 € ainsi que des prestations sociales pour un montant de 800 €.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[Q] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, M.[Q] a fait délivrer à M.[I] et Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 1 546 € au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation sollicité par le bailleur au 31 mars 2026, s’élève à la somme de 5 146 €, tenant compte du règlement effectué par les défendeurs le même jour d’un montant de 200 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient en conséquence de condamner solidairement M.[I] et Mme [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 146 €, arrêtée au 31 mars 2026 avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 546 € à compter du 25 juin 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 613 € à compter du 15 janvier 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement, auxquels le bailleur est opposé.

En l’espèce, s’il résulte des débats et du décompte versé par le bailleur que les défendeurs ont effectivement réglé la somme de 200 € la veille de l’audience, ce règlement partiel ne peut s’analyser en une reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et des charges. Par ailleurs, les défendeurs ne produisent aucun élément justificatif concernant leur situation financière de nature à apprécier leur capacité à apurer leur dette locative.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M.[I] et Mme [N], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2025, M.[I] et Mme [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 630 €, et de condamner solidairement M.[I] et Mme [N] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[I] et Mme [N] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[Q] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M.[I] et Mme [N] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M.[U] [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 août 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

AUTORISONS M.[U] [Q], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de M.[C] [I] et Mme [F] [N] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M.[C] [I] et Mme [F] [N] à payer à titre provisionnel à M.[U] [Q] la somme de 5 146 € (cinq mille cent quarante-six euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 mars 2026 avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 546 € à compter du 25 juin 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 613 € à compter du 15 janvier 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 26 août 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement M.[C] [I] et Mme [F] [N] à payer à titre provisionnel à M.[U] [Q] la somme de 630 € (six cent trente euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 26 août 2025 et le 31 mars 2026 se confondant avec la dette de 5 146 €) ;

CONDAMNONS solidairement M.[C] [I] et Mme [F] [N] à payer à M.[U] [Q] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M.[C] [I] et Mme [F] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON