TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/56730 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4MN

AS M N° : 4

Assignation du :

06 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT – OPH,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDEUR

Monsieur, [S], [X],

[Adresse 2],

[Localité 3]

et pour signification :,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par M^e Jamil YOUNESS, avocat au barreau de PARIS – #D1871

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2025, l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH (ci-après, ", [Localité 1] Habitat-OPH ") a donné à bail commercial à Mme, [B] des locaux situés, [Adresse 2] à, [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8.008, 99 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé par Mme, [B] à M., [X], par acte sous seing privé en date du 8 août 2017.

Des loyers étant demeurés impayés,, [Localité 1] Habitat-OPH a, par acte du commissaire de justice en date du 5 février 2025, fait délivrer à M., [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 14.082, 49 euros en principal selon décompte arrêté au 29 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Paris Habitat-OPH a, par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, fait assigner M., [X] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 1101 et 1728 du code civil, L. 145-41 et suivants du code de commerce, L. 313-2 du code monétaire et financier, 1343-2 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile :

«  A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER l’acquisition 5 mars 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et visée à la sommation de payer ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur, [S], [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la, [Localité 5] Publique si besoin est ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataires ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à l’équivalent du dernier loyer majoré de 20%, outre les taxes et charges en sus, et CONDAMNER Monsieur, [S], [X] au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ;

— CONDAMNER Monsieur, [S], [X], en sa qualité de locataire, au paiement de la somme provisionnelle de 16.272,58 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 24 septembre 2025 ;

— DIRE que ces sommes seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE majorés de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ;

— N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si, par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de :

— N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe.

— A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur.

En tout état de cause,

— DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur, [S], [X] au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur, [S], [X] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX MENDES-GIL ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire. "

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 8 janvier 2026, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M., [X] afin qu’il constitue avocat.

A l’audience qui s’est tenue le 19 février 2026,, [Localité 1] Habitat-OPH a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés. Il a précisé que la dette a, depuis la délivrance de l’assignation, diminué pour s’élever à la somme de 10.340, 24 euros et a donné son accord pour les délais de paiement sollicités.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, M., [X] a sollicité, au visa de l’article 1343-5 du code civil, le report ou l’échelonnement, dans la limite de 23 mois, le paiement des sommes dues à hauteur de 450 euros par mois en sus du loyer courant. Il a oralement demandé le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par, [Localité 1] Habitat-OPH.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions déposées par les partie ainsi qu’aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 5 février 2025 par, [Localité 1] Habitat-OPH à M., [X] afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 14.082, 49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 janvier 2025.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées en totalité par M., [X] dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 mars 2025.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce,, [Localité 1] Habitat-OPH sollicite la condamnation de M., [X] à lui régler la somme 10.340, 24 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtés au 11 février 2026.

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 11 février 2026 que cette somme est due par M., [X], ce que ce dernier ne conteste pas.

Dès lors, ce dernier sera condamné, par provision, à payer à, [Localité 1] Habitat-OPH la somme non sérieusement contestable de 10.340, 24 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 11 février 2026 (premier trimestre 2025 inclus).

Paris Habitat-OPH sollicite que cette somme produise intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points et ce à compter de leur date d’exigibilité en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme 10.340, 24 euros portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de, [Localité 1] Habitat-OPH.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, il y a lieu d’accorder à M., [X] les délais de paiement sollicités à hauteur de vingt-trois mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Paris Habitat-OPH sollicite une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 20 % du montant, outre les charges et taxes conformément aux stipulations du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Paris Habitat-OPH sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de, [Localité 1] Habitat-OPH de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires :

Bien que les parties soient parvenues à un accord, M., [X] doit être considéré comme partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, dès lors qu’il est condamné à payer l’arriéré locatif restant dû. Il sera, en conséquence, condamné à supporter la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, avec distraction.

En revanche, en équité et en considération de la situation des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 mars 2025 ;

Condamnons M., [X] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 10.340, 24 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 11 février 2026 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons M., [X] à se libérer de sa dette en vingt-deux versements mensuels d’un montant égal de 449 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M., [X] et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés, [Adresse 2] à, [Localité 4],

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M., [X] sera condamné, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons M., [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui pourront directement être recouvrés par la SELAS Cloix Mendes-Gil, avocat qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de à l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 26 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ