N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00628 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GCUI

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

[L] [A]

C/

[P] [M]

[J] [Q] [M]

[C] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 22 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 11 Mars 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [L] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel RAYNAL, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR à l’injonction de payer

DEFENDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Monsieur [P] [M]

né le 08 Mars 1988 à [Localité 1] (24)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, substitué par Maître Emma RIBEIRO, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEFENDEUR à l’injonction de payer

DEMANDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Madame [J] [Q] [M]

née le 09 Février 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

Monsieur [C] [M] (caution)

né le 02 Août 1990 à [Localité 1] (24)

demeurant [Adresse 4]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEURS à l’injonction de payer

A l’appel de la cause à l’audience du 09 Octobre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 12 Février 2025, 11 Juin 2025, 12 Novembre 2025 et 11 Mars 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 22 Mai 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 juin 2021, Monsieur [L] [A] a donné en location à M. [P] [M] et Mme [J] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision sur charges locatives de 35 euros.

Monsieur [C] [M] s’est porté caution du bail par engagement séparé du 9 juin 2021.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 1er juillet 2021, date de prise d’effet du bail.

Le 8 juin 2023, M. [L] [A] a fait délivrer à M. [P] [M] et Mme [J] [E] un commandement de payer la somme de 2927,44 euros au titre de loyers impayés dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire.

L’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 30 oût 2023.

Par requête en injonction de payer enregistrée au greffe du service des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges le 6 février 2024, M. [L] [A] a demandé la condamnation solidaire de M. [P] [M], Mme [J] [E] et de M. [C] [M] à lui payer la somme totale de 2284,52 euros comprenant des arriérés de loyers et des réparations locatives.

Par ordonnance rendue le 28 février 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a enjoint à M. [P] [M], Mme [J] [E] et de M. [C] [M] de payer solidairement à M. [L] [A] la somme de 2284,52 euros.

Par actes de commissaire de justice des 18 et 19 avril 2024, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée respectivement à M. [P] [M] à domicile, à Mme [J] [E] à personne et à M. [C] [M] à étude.

Par déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Limoges reçue le 14 mai 2024, M. [P] [M] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 1418 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à la diligence du greffe par lettres recommandées avec avis de réception distribués le 15 juin 2024 à M. [C] [M] et Mme [J] [Q] [M], le 22 juin 2024 à M. [P] [M], et le 27 juin 2024 à M. [L] [A].

A l’audience du 11 mars 2026, M. [L] [A], représenté par son conseil, dépose les pièces constituant son dossier et se réfère à ses conclusions aux termes desquelles il demande au juge du contentieux de la protection de confirmer l’ordonnance d’injonction de payer en date du 28 février 2024 et de :

Condamner solidairement M. [P] [M], Mme [J] [E] et M. [C] [M] à lui payer la somme de 2377,83 euros conformément à ;Condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [A] indique avoir dû évacuer à ses frais un canapé faisant partie de la location et dégradé du fait de son stockage par M. [P] [M] dans le garage, ainsi qu’un meuble blanc appartenant au locataire. Il affirme avoir pris en charge les frais de remplacement d’un détecteur de fumée hors service et de pile, alors que ces frais incombaient au locataire eu égard à son obligation d’entretien ou de renouvellement. Il ajoute que les frais de ramonage de la cheminée et d’entretien de la chaudière sont justifiés puisqu’aucun justificatif d’entretien n’a été fourni par le locataire lors de l’état des lieux de sortie malgré relance par l’agence Coste Immobilier. Il précise que la demande au titre des frais de remplissage de la cuve de gaz est justifiée dans la mesure où il y a un différentiel de niveau de gaz entre l’entrée dans les lieux et la sortie équivalent à la somme demandée.

Monsieur [P] [M], représenté par son conseil, dépose les pièces constituant son dossier et se réfère à ses conclusions aux termes desquelles il demande au juge du contentieux de la protection de :

Rejeter les demandes indemnitaires de M. [L] [A] à son encontre ;Déclarer satisfactoire son offre de à verser à M. [L] [A] la somme de 589,10 € pour règlement des sommes dues ; Débouter M. [L] [A] du surplus de ses demandes ;Condamner M. [L] [A] à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner M. [L] [A] aux entiers dépens.M. [P] [M] indique que la demande au titre des frais d’évacuation des encombrants, précisément un canapé, est infondée dans la mesure où cette évacuation ne résulte pas d’un défaut d’entretien ou de dégradation par le locataire. Il affirme également que la demande au titre des frais de pose d’un détecteur de fumée et de changement de la pile est injustifiée dans la mesure où ces dépenses ne sont appuyées par aucune facture détaillée permettant de les distinguer clairement. Il estime que la demande liée aux frais de ramonage de la cheminée et d’entretien de la chaudière est également infondée en ce qu’il avait bien réalisé ces entretiens. Il ajoute que la demande au titre des frais de remplissage de la cuve de gaz est infondée puisqu’aucun élément ne permet d’établir un lien direct et certain entre la facture de 993,92 euros et le niveau de gaz réellement présent dans la cuve au moment de l’entrée dans les lieux.

M. [C] [M] et Mme [J] [Q] [M], régulièrement convoqués par le greffe, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés et n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence, de sorte que, la présente décision rendue en dernier ressort n’étant pas susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer :

En application des articles 1412 et 1416 du code de procédure civile, le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer dans le mois qui suit la signification de cette ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 28 février 2024 a été signifiée par acte de commissaire de justice le 18 avril 2024 à M. [P] [M], qui a formé opposition le 14 mai 2024.

L’opposition ayant été formée dans les délais prévus par la loi, elle est recevable et l’ordonnance est mise à néant.

Sur l’arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires, ainsi que le révèlent les décomptes produits par le bailleur et non contestés par eux, ne sont pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges est caractérisé.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant des loyers et charges impayés du mois d’avril 2023 au 24 août 2023 s’élève à la somme totale de 4.269,10 € :

2.927,44 € au titre des loyers et charges d’avril à juin 2023 ;756,21 € au titre du loyers et charges de juillet 2023 ;585,45 € au titre du loyers et charges du 1er au 24 août 2023.Toutefois, il convient de déduire les montants réglés par les locataires entre le 14 juillet et le 10 octobre 2023, soit une somme totale de 3.000 €, ainsi que le montant du dépôt de garantie d’un montant de 680 € non restitué par le bailleur.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement M. [P] [M], Mme [J] [E] et M. [C] [M] au paiement de la différence de ces sommes, soit la somme non contestée de 589,10 € (4.269,10 – 3.000 – 680), qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes en paiement de réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont dressé contradictoirement un état de lieux d’entrée dans le logement et un état des lieux de sortie du logement.

Sur les frais d’évacuation des encombrants :L’état des lieux d’entrée en date du 1er juillet 2021 signé par les locataires dont M. [P] [M] et par la société Coste immobilier, mandatée par M. [L] [A], mentionne la présence d’un canapé bleu avec éléments décomposables en bon état dans le salon au rez-de-chaussée, ainsi qu’un fauteuil bleu en bon état. Par conséquent, ce mobilier doit être considéré comme faisant partie de la location.

L’état des lieux de sortie en date du 30 août 2023 signé par les locataires dont M. [P] [M] et par la société Coste immobilier, mandatée par M. [L] [A], mentionne que le canapé et le fauteuil bleu du salon sont en bon état et stockés dans la mezzanine sale. Les clichés photographiques montrent que le canapé se trouve encore dans le salon et un cliché photographique du garage permet d’apercevoir une partie de fauteuil bleu, sans qu’aucune mention de mauvais état ne soit portée dans l’état des lieux.

Ainsi, M. [L] [A] ne démontre pas la détérioration de ce mobilier ni la nécessité d’une mise en déchetterie.

S’agissant du meuble blanc situé dans le garage, l’état des lieux de sortie en date du 30 août 2023 le désigne effectivement comme un « meuble blanc à enlever laissé par le locataire ». Toutefois, M. [A] ne produit aucun devis ou facture permettant de justifier des frais d’évacuation de ce meuble. En effet, le devis n°DE00000351 en date du 23 novembre 2023 ne mentionne que l’évacuation et la mise en déchetterie d’un canapé.

Par conséquent, M. [L] [A] est mal fondé en ces demandes et il sera donc débouté de sa demande de remboursement des frais d’évacuation des encombrants.

Sur les frais de pose d’un détecteur de fumée et de changement de pile :L’article R142-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que la responsabilité de l’installation du détecteur de fumée mentionné à l’article R142-2 incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien, ainsi que, si nécessaire, de son renouvellement incombe à l’occupant du logement. Si le logement est mis en location, le propriétaire s’assure du bon fonctionnement du détecteur lors de l’établissement de l’état des lieux.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 1er juillet 2021 ne mentionne aucun détecteur de fumée dans le salon et le bailleur ne justifie pas de l’installation effective et fonctionnelle de cet appareil muni d’une pile au cours du bail tandis que l’état des lieux de sortie en date du 30 août 2023 mentionne un détecteur de fumée en bon état, non posé sans pile.

Ainsi, aucune dégradation du détecteur n’est établie et M. [L] [A] n’apporte pas non plus les justificatifs du coût de la pile ou des piles nécessaires à son fonctionnement.

Par conséquent, M. [L] [A] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre des frais de pose d’un détecteur de fumée et de changement de pile.

Sur les frais de ramonage de la cheminée et d’entretien de la chaudière :Le contrat de bail, signé le 9 juin 2021, prévoit dans les autres conditions particulières en page 6 que le locataire devra faire ramoner les cheminées et gaines de fumées des lieux loués aussi souvent qu’il en sera nécessaire conformément à la législation en vigueur et au moins une fois par an et en fin de location si la date de fin de la location est postérieure à la date anniversaire du dernier ramonage. Le locataire devra justifier du ramonage effectué par un professionnel. Le contrat précise que le locataire a l’obligation d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la chaudière et des gaines de fumées.

En l’espèce, M. [P] [M] produit une facture n°0095990 en date du 22 juillet 2023 établie par l’EURL [G] [S] tenant lieu de certificat de ramonage.

Néanmoins, l’état des lieux de sortie en date du 30 août 2023 mentionne une « chaudière non entretenue à ce jour » et une « cheminée cantou non entretenue qui fonctionne avec un foyer hyper propre » en page 4.

En effet, il apparaît au regard de l’état des lieux de sortie que le bailleur n’avait pas de justificatifs attestant de l’entretien de la chaudière et du poêle à bois au jour de l’état des lieux de sortie.

M. [L] [A] verse également au débat des échanges de mail entre l’agence Coste Immobilier et M. [P] [M] dans lesquels ladite agence demande à ce dernier de fournir les attestations d’entretien de la chaudière et de la cheminée à plusieurs reprises, précisément les 7 juillet et 14 septembre 2023. M. [P] [M] a répondu à cette demande le 11 juillet 2023 « je m’en occupe semaine prochaine » mais il n’apporte pas la preuve qu’il a fourni les attestations d’entretien à l’agence.

Ainsi, compte-tenu de la défaillance des locataires, M. [L] [A] a été contraint de faire réaliser ces entretiens obligatoires à ses frais, selon facture n°23-10-834 en date du 9 octobre 2023 adressée par la SARL CADIC à M. [L] [A] concernant le ramonage de la cheminée et l’entretien de la chaudière pour un montant de 233,30 euros.

En ne fournissant pas les attestations demandées à plusieurs reprises par l’agence Coste Immobilier, les locataires n’ont pas respecté leur obligation de justification d’entretien de la chaudière et de la cheminée prévue par le contrat de bail.

Par conséquent, M. [P] [M], Mme [J] [E] et M. [C] [M] seront solidairement condamnés à payer la somme de 233,30 € au titre de l’indemnisation des frais de ramonage de la cheminée et d’entretien de la chaudière, sur la base de la facture établie le 9 octobre 2023 par la SARL CADIC à l’initiative du bailleur.

Sur les frais de remplissage de la cuve à gaz :L’état des lieux d’entrée réalisé le 1er juillet 2021 mentionne en page 7 que la cuve à gaz a été « remplie le 27 mai 2021 avec 916 litres de propane, soit 30% de la cuve ». La colonne détail de cet état des lieux mentionne un taux de 28%.

L’état des lieux de sortie réalisé le 30 août 2023 mentionne en page 7 que la cuve à gaz est vide.

M. [L] [A] verse au débat une facture n° 28620336 en date du 29 mai 2021 qui lui a été adressée par la société Antargaz pour la fourniture de gaz à l’adresse, [Adresse 6], adresse du logement objet du présent contrat de bail, pour un montant de 993,92 euros.

En l’espèce, il est établi que les locataires devaient remplir la cuve a minima à 28% pour la restituer lors de l’état des lieux de sortie à un niveau équivalent à celui de l’état des lieux d’entrée.

La facture fournie par M. [L] [A] en date du 29 mai 2021 permet d’identifier le montant payé par ce dernier pour remplir la cuve à gaz avant l’entrée dans les lieux des locataires.

Les indications sur les états des lieux d’entrée et de sortie doublées de ladite facture de gaz suffisent à démontrer que la cuve a bien été remplie à 28% de sa capacité pour un montant de 993,92 euros, le chauffage n’ayant effectivement pas été utilisé en période estivale, du 29 mai au 1er juillet 2021, date d’effet de la prise à bail.

Par conséquent, il est justifié de condamner solidairement M. [P] [M], Mme [J] [E] et M. [C] [M] à payer à M. [L] [A] la somme de 1.227,22 € (233,30 + 993,92) au titre des réparations locatives relatives aux frais d’entretien de la cheminée et de la chaudière, et de remplissage de la cuve à gaz.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [M], partie perdante au procès et ayant formé seul opposition à l’injonction de payer, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer, de dénonciation à la caution et de de notification à la préfecture.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [A] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure survenant sur opposition pour partie mal fondée de M. [P] [M] qui n’a procédé à aucun paiement des sommes non contestées, de sorte que ce dernier sera condamné à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [P] [M] recevable en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 28 février 2024 qui se trouve donc mise à néant ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [M], Mme [J] [E] et M. [C] [M] à payer à M. [L] [A] les sommes de :

589,10 € au titre des loyers et charges impayés, qui porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023, en application de l’article 1231-6 du code civil ;1.227,22 € au titre des réparations locatives relatives aux frais d’entretien de la cheminée et de la chaudière, et de remplissage de la cuve à gaz, qui porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DÉBOUTE M. [L] [A] de ses demandes indemnitaires au titre des frais d’évacuation des encombrants, de pose d’un détecteur de fumée et de changement de pile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [L] [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 8 juin 20233, de sa dénonciation à la caution et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE