CCC + CE adressées le / /24 à : M^e Cécile BREAVOINE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
DU : 26 Juillet […]24 NERG : N° RG 24/00248 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DI56 Nature Affaire  : Demande en exécution ou en dommages-intérêts pour mauvaise exécution d’un autre contrat Minute : […]24/
JUGEMENT Rendu le 26 Juillet […]24 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ENTRE :
Monsieur X Y né le […] à Enghein les Bains (95) de nationalité Française, demeurant 11, rue Sainte Ambroise – 75011 PARIS représenté par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS
Madame Z AA épouse Y née le […] à Clichy (92) de nationalité Française, demeurant 11, rue Sainte Ambroise – 75011 PARIS représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS
ET :
SCCV LOFOTEN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […] non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-Présidente ;
GREFFIER LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;
GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;
DÉBATS : À l’audience publique du 24 Mai […]24, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre publiquement, en premier ressort, le jugement réputé contradictoire au fond, ce jour : 26 Juillet […]24.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 09 janvier […]21 de Maître MAYMAUD, notaire à […], X Y et Z AA épouse Y ont acquis en l’état futur d’achèvement les lots […], […] et […] d’un ensemble immobilier situé […] auprès de la société civile de construction vente LOFOTEN au prix de 569.000 €. L’achèvement des travaux était prévu au troisième trimestre […]21.
La livraison du bien immobilier est intervenue le […] mai […]23.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 décembre […]23, les époux Y ont mis en demeure la société LOFOTEN de les indemniser de leur préjudice de jouissance et perte locative dus au retard de livraison, en vain.
Par acte d’huissier en date du 13 mars […]24, X Y et Z AA épouse Y ont fait assigner la société civile de construction vente LOFOTEN devant le Tribunal judiciaire de Lisieux, au visa des articles 1103, 1603 et 1611 du Code civil et L. 5424-8 du Code du travail, aux fins de :
- déclarer non écrite la clause de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 9 janvier […]21 prévoyant que les jours d’intempéries sont décomptés à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux,
- condamner la société LOFOTEN à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 40.000 euros, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre […]21,
- condamner la société LOFOTEN à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société LOFOTEN, en tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du procès- verbal de constat du 18 mai […]22, qui pourront être recouvrés directement par Maître Cécile Bréavoine, avocat au Barreau de Lisieux, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les époux Y font valoir que les jours d’intempérie allégués par la société LOFOTEN incluent des jours antérieurs à la date de signature du contrat de vente. Ils ajoutent que les jours de pluie ne constituent pas des intempéries et ne doivent pas être pris en compte. S’agissant de la suspension d’activité du constructeur par arrêté préfectoral, les époux Y affirment qu’ils en ignorent les causes et estiment ne pas devoir subir les éventuels comportements fautifs du constructeur. Ils sollicitent leur indemnisation sur la base de la valeur locative du bien acquis pendant vingt mois, correspondant au délai de retard de livraison.
La société LOFOTEN n’a pas constitué avocat.
La clôture de la procédure est intervenue le 15 mai […]24.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai […]24 et mise en délibéré au 26 juillet […]24.
MOTIFS
Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande tendant à voir déclarer non-écrite la clause contractuelle exonératrice de responsabilité :
En vertu des articles L.212-1 et L.212-2 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
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Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.
En l’espèce, il ressort de l’acte authentique (page 17 – dernière phrase du paragraphe Causes légitimes de suspension du délai de livraison) que la clause litigieuse est ainsi libellée : « Les jours d’intempéries sont décomptés à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux ». En outre, le contrat fait par ailleurs expressément référence aux « intempéries retenues par le maître d’œuvre et justifiées par des relevés météorologiques de la station météo de Benerville-sur-Mer selon les critères de la Fédération Française du Bâtiment », de sorte que les modalités de décompte « à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux » n’ont ni pour objet ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. En effet, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les ordres de service sont signés au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux. Il ressort de l’acte authentique que la date d’ouverture du chantier est le 05 mars […][…]. En outre, les époux Y ne produisent aucun ordre de service. En tout état de cause, quand bien même l’acte de vente n’a été signé que le 09 janvier […]21, la prise en compte de jours d’intempéries antérieurs ne constitue pas un déséquilibre entre les parties au contrat s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement soumise aux aléas de la construction dès l’ouverture du chantier.
Ainsi, les époux Y seront déboutés de leur demande tendant à voir déclarer non écrite cette clause exonératrice de responsabilité.
Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance :
Selon l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.
En l’espèce, il ressort de l’acte de vente que le vendeur s’était engagé à livrer le bien à la fin du troisième trimestre […]21, soit le 30 septembre […]21. Or, la livraison est intervenue le […] mai […]23.
Par courrier du 29 septembre […]21, la société LOFOTEN a indiqué aux époux Y que le chantier avait connu 187 jours d’intempéries et 30 jours de suspension préfectorale de travaux.
Il convient de vérifier si le nombre de jours de retard est justifié comme causes de report du délai de livraison.
Selon l’acte de vente, au paragraphe Causes légitimes de suspension du délai de livraison (page 16), figurent les stipulations suivantes : « Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :
- Intempéries retenues par le maître d’œuvre et justifiées par des relevés météorologiques de la station météo de BENERVILLE SUR MER selon les critères de la Fédération Française du Bâtiment. (…)
- injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur.
Les époux Y produisent l’attestation d’intempérie du maître d’œuvre, la société CMOe, qui indique que de mai […][…] au 31 décembre […][…], il y a eu un jour de gel et 93 jours de pluie et que du 1er janvier […]21 au 31 août […]21, il y a eu 93 jours de pluie. Ils produisent également les synthèses climatologiques des années […][…] et […]21 (jusqu’en août […]21) de la station de Saint Gatien des Bois. Il convient de relever que Benerville-sur-mer n’est pas doté d’une station météorologique et que la plus proche est celle de Saint Gatien des Bois. L’examen des relevés météorologiques permet de conclure
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que le maître d’œuvre a qualifié de jours d’intempérie les jours de pluie avec précipitation supérieure à 1 mm, ce qui correspond aux critères habituellement retenus par la Fédération française du bâtiment. Dès lors que le contrat prévoit que c’est le maître d’œuvre qui retient les intempéries, et donc les définit après en avoir justifié, il y a lieu de faire application du contrat de vente et de se référer à son attestation. Il convient donc de retenir le nombre de 187 jours et ce dès l’ouverture du chantier.
S’agissant, ensuite, de l’injonction administrative de suspendre les travaux, il y a lieu de relever qu’il n’est pas versé aux débats l’arrêté du préfet du Calvados édictant une fermeture administrative du chantier de l’entreprise ATHA Bâtiment, constructeur du programme, pour un mois. Il y est seulement fait référence dans un courrier de la société LOFOTEN aux époux Y. Dans la mesure où la société LOFOTEN n’a pas constitué avocat et n’a donc produit aucune pièce venant justifier de son retard de livraison, il convient de considérer que la suspension administrative alléguée n’est pas démontrée.
Par conséquent, ne seront retenus que 187 jours d’intempérie comme justifiés.
Le contrat stipule que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ». Force est de constater que cette clause qui prévoit le doublement des jours de retard pour une question d’organisation du chantier est extrêmement favorable au constructeur et que ce doublement n’est pas justifié s’agissant en l’espèce de jours d’intempérie, qui ne font que reculer progressivement la réalisation des travaux.
Il en résulte que la livraison aurait dû intervenir le 05 avril […]22. Or, elle n’est intervenue que le […] mai […]23, soit avec un an, un mois et quinze jours plus tard.
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Il convient donc d’indemniser les époux Y du préjudice de jouissance résultant de ce retard.
Il ressort de l’acte de vente qu’ils ont acquis un appartement en triplex à Benerville-sur-mer d’une surface de 105 m² avec jardin de 150 m² avec un box et une cave. Ils produisent une attestation d’un agent immobilier faisant état d’une valeur locative de leur bien estimée entre 2.000 et 2.[…]0 € par mois. Ils sollicitent leur indemnisation sur la base de 2.000 € par mois. Cette somme sera retenue comme base de calcul.
Compte tenu du retard retenu, il convient de condamner la société LOFOTEN à leur payer la somme de 27.000 €.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :
La société LOFOTEN, succombant, sera condamnée aux dépens. Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût du procès-verbal de constat du 18 mai […]22 qui d’une part n’est pas produit et d’autre part relève des frais irrépétibles.
Maître Cécile BREAVOINE, avocat, sera autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
L’équité commande de condamner la société LOFOTEN à payer aux époux Y la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS Le Tribunal,
DEBOUTE X Y et Z AA épouse Y de leur demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de l’acte de vente du 09 janvier […]21 fixant le décompte des jours d’intempérie à compter de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux ;
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CONDAMNE la société civile de construction vente LOFOTEN à payer à X Y et Z AA épouse Y la somme de 27.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la société civile de construction vente LOFOTEN à payer à X Y et Z AA épouse Y la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société civile de construction vente LOFOTEN aux dépens qui n’incluent pas le coût du procès-verbal de constat du 18 mai […]22 ;
AUTORISE Maître Cécile BREAVOINE, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance.
Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;
Le Greffier, Le Président,
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