TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

Mise à disposition du 18 Novembre 2025

N° RG 25/00197 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C37P

Suivant Assignation – procédure au fond du 11 Août 2025, déposée le 04 Septembre 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Société [Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Mme [R] [G], salariée, munie d’un pouvoir spécial

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [X] [L]

né le 13 Mars 1962 à [Localité 13] (TURQUIE)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL

GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Octobre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 18 Novembre 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputé contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2023, la société LA MAISON POUR TOUS a consenti un bail d’habitation à M. [X] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 290,32 euros et d’une provision pour charges de 59,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1501,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [L] le 26 mai 2025.

Par assignation du 11 août 2025, la société [Adresse 8] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [L] ainsi que tout occupant et meuble de son chef ;obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2737,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 octobre 2025, la société LA MAISON POUR TOUS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2025, s’élève désormais à 3502,80 euros. La société [Adresse 8] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [X] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société LA MAISON POUR TOUS sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1501,75 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des débats à l’audience que les revenus du foyer de M. [X] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société LA MAISON POUR TOUS de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2025, M. [X] [L] lui devait la somme de 3502,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2737,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 382,96 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LA MAISON POUR TOUS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2023 entre la société [Adresse 8], d’une part, et M. [X] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] est résilié depuis le 27 juillet 2025,

CONDAMNE M. [X] [L] à payer à la société LA MAISON POUR TOUS la somme de 3502,80 euros (trois mille cinq cent deux euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2737,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [X] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 juillet 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [X] [L] sera condamné à verser à la société [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société LA MAISON POUR TOUS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 et celui de l’assignation du 11 août 2025.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 12], le 18 Novembre 2025,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge