N° RG 25/00108 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YNE 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [G] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2024-002261 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 5]

assisté par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD – LECARPENTIER, avocats au barreau de LORIENT

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 4]

assistée par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD – LECARPENTIER, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à M^e Gilles REGNIER et Maître Eric LECARPENTIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2007, Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] ont donné à bail à Madame [G] [K] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le versement d’un loyer de 700 euros hors charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, Monsieur [M] [V] a délivré à Madame [G] [K] un congé pour vente pour la date du 31 mars 2025.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 2 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Madame [G] [K] a fait assigner Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] devant le tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir de ladite juridiction la nullité du congé pour vente délivré et l’indemnisation de ses différents préjudices.

Pour les motifs développés dans ses dernières conclusions dont le bénéfice a été repris lors de l’audience du 2 octobre 2025, Madame [G] [K], représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

A titre principal,

— dire que le congé signifié par Monsieur et Madame [M] [V] le 16 septembre 2024 est nul de plein droit, comme comportant un prix de vente manifestement surestimé,

En tirer toutes les conséquences de droit,

A titre reconventionnel,

— dire et juger que Monsieur et Madame [M] [V] ont commis une faute contractuelle consistant en un non respect de son obligation de délivrance d’un logement décent ne portant pas atteinte à la sécurité et à la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation et d’en assurer la jouissance paisible du logement en application des articles 6 a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— dire et juger que la responsabilité contractuelle de Monsieur et Madame [M] [V] est engagée au sens des articles 6 a et b de la loi n)89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil et qu’il lui est dû réparation,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 8000 euros en application de l’article 1231-2 du code civil pour préjudice moral,

— enjoindre à Monsieur et Madame [M] [V] d’effectuer les travaux de rénovation du local loué dans les normes en vigueur sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 8000 euros en application de l’article 1240 du code civil pour préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 3000 euros en application de l’article 1240 du code civil,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 848,98 euros en remboursement des équipements acquis par elle en application de l’article 1302 du code civil,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 1419,78 euros correspondant à l’acquisition d’un radiateur d’appoint pour que les factures d’électricité soient revues à la baisse,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 4000 euros en application de l’article 1240 du code civil pour préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur et Madame [M] [V] à payer entre ses mains la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour les raisons développées dans leurs dernières écritures, dont le bénéfice a été repris à l’audience, Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V], représentés par leur conseil, sollicitent de la juridiction de:

— juger régulier le congé aux fins de vente délivré à Mme [K] le 16 septembre 2024,

Subsidiairement,

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail en raison des manquements de Madame [K] à ses obligations contractuelles,

En tout état de cause,

— juger que Madame [K] était occupante sans droit ni titre pendant la période du 1er avril 2025 au 2 septembre 2025,

— condamner Madame [K] à leur verser une indemnité forfaitaire d’occupation journalière égale à trois fois le loyer quotidien soit 724/30 X 3 = 72,40 par jour de retard à compter du 1er avril 2025 au 2 septembre 2025 soit 153 jours X 72,40 = 11077,20 euros sous déduction de la somme totale de 3248,26 euros payée pendant cette même période par Madame [K] soit un solde de 11077,20 – 3248,26 = 7828,94 euros,

— condamner Madame [K] à verser à Monsieur [V] la somme de 555,60 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à la date du 4 juillet 2025,

— condamner Madame [K] à verser à Monsieur [V] la somme de 1137,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations causées à l’immeuble,

— condamner Madame [K] à verser à Monsieur [V] la moitié du coût de l’état des lieux établi le 2 septembre 2025 par Maître [Y], Commissaire de Justice, soit la somme de 383,28/2 = 191,64 euros,

— dire et juger qu’il pourra être procédé par compensation entre les condamnations prononcées à l’ encontre de Mme [K] et le dépôt de garantie prévu au contrat de location,

— débouter Madame [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Madame [K] à verser à Monsieur [V] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Madame [G] [K] fait valoir que le bailleur lui a délivré un congé pour vendre afin qu’elle quitte le logement par tout moyen. Elle considère que le prix de vente de 320 0000 euros est parfaitement exorbitant et dépasse le prix du marché à [Localité 6]. Elle en conclut que l’essence même du congé est fallacieuse, voire frauduleuse. Elle sollicite dès lors la nullité du congé délivré.

Monsieur [M] [V] s’oppose à l’argumentaire. Il précise que le prix de vente n’est pas exagéré. Il ajoute que sa volonté de vendre le bien immobilier est bien réelle et qu’il a d’ailleurs régularisé un mandat de vente le 3 septembre 2025. Il considère que le congé délivré respecte les conditions posées à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 pour le 31 mars 2025. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du logement au prix de 320000 euros.

Si Madame [G] [K] affirme que le prix est prohibitif et sans rapport avec la valeur du bien immobilier, force est de relever qu’elle ne démontre pas le bien fondé de ses affirmations.

En effet, les annonces immobilières qu’elle produit aux débats ne constituent pas une estimation de valeur du bien immobilier et ne permettent pas à la juridiction de se forger la conviction que le bien immobilier a été surévalué. Par ailleurs, Monsieur [M] [V] produit également aux débats des estimations de valeur qui établissent que le prix de 320 000 euros correspond à la valeur du bien immobilier.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme.

Madame [G] [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 16 septembre 2024.

Sur les demandes d’indemnisation de Madame [G] [V] sur le fondement contractuel:

Sur l’état d’indécence du logement:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

En l’espèce, au soutien de ses demandes d’indemnisation, Madame [G] [K] fait valoir que dès son entrée dans les lieux et au fil du temps, elle a constaté de nombreux désagréments dans la jouissance de ce logement. Elle affirme que l’état d’indécence manifeste et ostensible rend impossible la jouissance paisible du logement rappelant que le logement n’est pas entretenu par le bailleur qui ne respecte pas ses obligations en la matière et qui a refusé d’effectuer les travaux de mise en conformité. Elle explique subir des troubles respiratoires et présenter de l’arthrose due à l’humidité. Elle estime que les consorts [V] ont commis une faute grave et persistent dans la négation de vouloir effectuer les travaux minimum sollicitant dès lors l’indemnisation de son préjudice.

Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] s’opposent à la demande. Ils estiment que les désordres allégués par la locataire sont imputables au mode d’aération et au chauffage et donc à son comportement. Ils ajoutent que les seuls réels dommages sont survenus dans la salle de bain et ont déjà été pris en charge au titre d’un sinistre isolé avec une indemnisation à hauteur de 450 euros. Ils affirment que le chauffage ne souffre d’aucun dysfonctionnement et que la surconsommation électrique n’est pas démontrée.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Madame [G] [K] verse aux débats des photographies et des copies d’écran de SMS qui, en l’absence de toute authentification par commissaire de justice, ne peuvent être ni datées ni localisées géographiquement. Elles ne sauraient dès lors avoir une valeur probatoire suffisante pour démontrer l’état d’indécence du logement allégué.

Il est également produit un rapport de SOLIHA d’évaluation de la décence d’un logement en date du 9 décembre 2024, faisant suite à une visite du 4 décembre 2024 qui relève différents points d’indécence du logement relatifs au chauffage, à la sécurité physique et santé des occupants, avec la nécessité pour le propriétaire d’effectuer des travaux relatifs à:

“l’installation d’un détecteur de fumée, installation garde corps aux fenêtres des chambres de l’étage, remplacement du flexible de raccordement à la bouteille de gaz, remise en conformité du réseau et du système de ventilation, installation de grilles de ventilation sur les menuiseries, remplacement des émetteurs de chauffage par de plus performants, remplacement des vélux dégradés.”

Il sera relevé qu’il n’est justifié aucun élément permettant d’établir que Madame [G] [K] a informé son bailleur antérieurement à 2024 des difficultés et des désordres affectant le logement.

Ainsi, il convient de retenir que le logement loué présente des caractères d’indécence depuis le 4 décembre 2024, date de la visite initiale du CDHAT.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral:

Madame [G] [K] sollicite l’octroi d’une somme de 8000 euros en indemnisation de son préjudice. Elle rappelle que le logement occupé est susceptible de porter atteinte à sa jouissance paisible en portant atteinte à sa sécurité et à sa santé. Elle affirme qu’elle n’a pu user paisiblement de son logement.

Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] s’opposent à la demande soulignant n’avoir commis aucune faute.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le logement loué présente des caractères d’indécence depuis le 4 décembre 2024 et alors que Madame [G] [K] a quitté les lieux le 2 septembre 2025.

Il ne peut qu’être relevé que Monsieur [M] [V] n’a pas respecté ses obligations de bailleur en ne remettant pas à sa locataire un logement décent. Au regard de la durée de maintien dans les lieux postérieurement au constat d’indécence et de l’information tardive du propriétaire quant aux désordres affectant le logement, il convient d’indemniser Madame [G] [K] de son préjudice de jouissance par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Monsieur [M] [V] sera en conséquence condamné à payer à Madame [G] [K] une somme de 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en remboursement des équipements acquis:

Madame [G] [K] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] à lui rembourser les équipements acquis pour un montant de 848,98 euros. Elle produit aux débats deux factures ELECTRO DEPOT d’un montant de 399,98 euros et BOULANGER d’un montant de 449 euros.

Force est cependant de relever qu’elle ne justifie nullement de la nécessité de procéder à l’achat de ces équipements au regard de l’état du logement loué.

Madame [G] [K] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande en remboursement des équipements acquis:

Madame [G] [K] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] à lui rembourser la somme de 1419,78 euros au titre de l’acquisition d’un radiateur d’appoint pour que les factures d’électricité soient revues à la baisse.

Force est cependant de relever qu’elle ne justifie nullement de la nécessité de procéder à l’achat de ce radiateur au regard des factures d’électricité produites aux débats et du rapport effectué par SOLIHA.

Madame [G] [K] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux:

Madame [G] [K] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] à effectuer les travaux de rénovation du logement loué sous astreinte.

Il résulte cependant des développements précédents que le contrat de bail liant Madame [G] [K] aux consorts [V] est résilié depuis le 31 mars 2025 et qu’elle a quitté les lieux le 2 septembre 2025.

Dès lors , sa demande est sans objet.

Madame [G] [K] sera donc déboutée de sa demande de condamnations de Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] à réaliser des travaux.

Sur les demandes d’indemnisation sur le fondement délictuel:

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 3000 euros:

Madame [G] [K] sollicite l’octroi d’une somme de 3000 euros. Elle ne produit cependant aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui indemnisé au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 500 euros.

Face à cette carence dans le charge de la preuve, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 4000 euros au titre de son préjudice moral:

Madame [G] [K] sollicite l’octroi d’une somme de 4000 euros en tout état de cause. Elle ne produit cependant aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui indemnisé au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 500 euros.

Face à cette carence dans le charge de la preuve, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [V] réclame la condamnation de Madame [G] [K] à lui payer la somme de 555,60 euros au titre d’un arriéré de loyer produisant deux décomptes des loyers pour la période de 2021 à 2025 en pièces numéro 30 et numéro 33.

Madame [G] [K] n’a formulé aucune contestation relativement à ces décomptes et à la somme réclamée ne faisant pas état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Monsieur [M] [V] réclame en outre la condamnation de Madame [G] [K] à lui verser la somme totale de 7828,94 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2025 au 2 septembre 2025 sollicitant que cette indemnité d’occupation soit fixée à trois fois le loyer quotidien.

En application de l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, rien ne justifie que l’indemnité d’occupation, qui tend à indemniser le propriétaire de l’occupation de son bien immobilier sans droit ni titre soit fixée à une somme différente de celle du montant du dernier loyer.

Il sera donc retenu une indemnité d’occupation d’un montant de 741,91 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2025 au 2 septembre 2025.

Madame [G] [K] n’ a fourni aucune contestation relative au décompte produit aux débats par Monsieur [M] [V] et n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par ce dernier. Au regard du décompte produit aux débats, il convient de retenir pour cette période une somme de 509,56 euros.

Madame [G] [K] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 555,60+509,56= 1065,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 2 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [M] [V] produit aux débats à l’appui de sa demande indemnitaire l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 mars 2007 et le procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice en date du 2 septembre 2025.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre ces deux pièces que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [G] [K].

Ainsi, l’état des lieux d’entrée faisait état du bon état général du bien immobilier.

Le procès-verbal de constat d’huissier relève quant à lui que:

SALON: nombreuses salissures et taches, nombreuses chevilles, toiles d’araignée,

CUISINE: salissures et poussières, marques de frottement et taches sur les murs, carrelage éclaté, meubles mal fixés et sales,

CHAMBRE 1:toiles d’araignées, salissures, volet roulant cassé,

CELLIER: poussière, salissures,

WC: saleté à différents endroits,

SALLE DE BAIN: salissures, toiles d’araignées,

GARAGE: saleté

PALIER: saleté,

WC: toile d’araignée,

SALLE DE BAIN: salissures, lavabo bloqué, baignoire tâchée,

CHAMBRE 3: taches sur murs avec reprises grossières, parquet soulevé, étagères dégradées,

CHAMBRE 4: murs frottés, placards déraillés, fenêtre sale,

EXTÉRIEUR: terrasse avec mousse et végétation, pelouse non entretenue, poubelles non vidées,

GRENIER: toiles d’araignée

Madame [G] [K] n’a formulé aucune contestation relativement à la somme réclamée.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [G] [K], peut être évalué à la somme de 1137,70 euros.

Il convient donc de condamner Madame [G] [K] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 1137,70 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de compensation:

Selon l’article 1347 du code civil, La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties qui comprendront le dépôt de garantie de 1400 euros non restitué à Madame [G] [K] après son départ des lieux.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [K] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice d’état des lieux de sortie pour un montant de 191,64 euros et sera condamnée à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déboute Madame [G] [K] de sa demande visant à voir prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 16 septembre 2024,

Condamne Monsieur [M] [V] à payer à Madame [G] [K] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute Madame [G] [K] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [M] [V] et Madame [J] [V] à réaliser des travaux,

Déboute Madame [G] [K] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 3000 euros,

Déboute Madame [G] [K] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 848,98 euros,

Déboute Madame [G] [K] de sa demande de condamnation en paiement de la somme de 1419,78 euros,

Déboute Madame [G] [K] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 4000 euros de son préjudice moral,

Condamne Madame [G] [K] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 1065,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 2 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne Madame [G] [K] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 1137,70 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Constate l’absence de restitution du dépôt de garantie à Madame [G] [K] d’un montant de 1400 euros,

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties,

Condamne Madame [G] [K] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [G] [K] aux dépens qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice d’état des lieux de sortie pour un montant de 191,64 euros, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT