TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/01644 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TQN

Association MAM AU'[Localité 1] D'[Localité 2]

C/

[T] [A] Monsieur [A] [T]

COPIE EXECUTOIRE LE

13 Mai 2026

à

M^e François-xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN,

M^e Marc DUMONT de la SELARL SELARL DUMONT AVOCAT

entre :

Association MAM AU'[Localité 1] D'[Localité 2]

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Marc DUMONT de la SELARL DUMONT AVOCAT, avocat au barreau de VANNES

Demanderesse

et :

Monsieur [T] [A]

né le 07 Décembre 1976 à [Localité 4] (56)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 04 Mars 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me KASBARIAN Vice-Présidente et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Aux termes d’un contrat en date du 1er septembre 2023, M. [T] [A] a donné à bail à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2], dont les associées sont Mmes [J], [S] et [C], une maison individuelle meublée sise [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de 4 mois à compter du 1er septembre 2023.

L’association a engagé des démarches administratives pour permettre un début d’activité de garde d’enfants en janvier 2024.

Les parties ont convenu de ce bail précaire dans l’attente de la signature d’un bail définitif dont la signature était prévue le 10 novembre 2023 devant un notaire.

Cette signature n’a pas eu lieu à cette date et par acte sous seing privé du 9 décembre 2023, les parties ont indiqué s’être “rencontrées ce jour pour l’état des lieux de sortie anticipée en date du 30 novembre 2023 en lieu et place du 31 décembre 2023" et se sont engagées “de façon irrévocable pour mettre fin à leur collaboration entre bailleur et locataire et à des fins de solde de tout compte s’appuyant sur l’état des lieux de sortie également de ce jour”, l’acte signé précisant en outre “la présente convention emporte pour chacune des parties à tout droit en action et toute action, de quelque nature que ce soit et de façon définitive à partir de cette date”.

Par courrier du 18 mars 2024 adressé à M. [A], l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2], représentée par son conseil, a sollicité le versement d’une somme aux fins de réparation des préjudices subis du fait de la rupture abusive des pourparlers contractuels.

En l’absence de réponse favorable de M. [A], l’Association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] a fait assigner ce dernier devant le tribunal judiciaire de Lorient par acte de commissaire de justice délivré le 13 Septembre 2024, aux fins en substance de le voir condamner à lui verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la rupture abusive les pourparlers transactionnels engagés avec elle.

M. [T] [A] a constitué avocat.

Au cours de l’instruction de l’affaire, le juge de la mise en état a rejeté, par ordonnance du 4 avril 2025, les fins de non-recevoir qu’il a soulevées, tirées de l’autorité de la chose jugée et du défaut d’intérêt à agir de l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2].

Prétentions et moyens

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] demande au tribunal de :

Dire et juger recevable et bien fondée l’action engagée par l’assocition Mam Au’Rêve d'[Localité 2] à l’encontre de M. [A]

Y faisant droit,

Dire et juger que M. [A] a commis une faute engageant sa responsabilité en rompant de façon abusive les pourparlers transactionnels engagés avec l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2]

Condamner M. [A] à verser à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Débouter M. [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner Monsieur [A] à verser à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le même aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose les moyens suivants :

— en application de l’article 1112 du code civil, chaque partie peut rompre les pourparlers pré-contractuels unilatéralement mais à la condition d’être de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque M. [A] a souhaité un bail précaire préalablement à un bail définitif le temps de choisir la meilleure forme juridique, qu’il savait les démarches administratives longues et complexes engagées par l’association, qu’il a rompu abusivement les pourparlers pour des raisons de fiscalité qui lui était défavorable, imposant alors de nombreuses conditions inacceptables qui ont contraint l’association à accepter la fin anticipée du bail précaire et à l’abandon du projet ;

— le préjudice subi par l’association est financier puisqu’elle a réglé trois mois de loyer et moral car elle s’est investie dans de multiples démarches administratives pour finalement être contrainte d’abandonner le projet, confrontée au mécontentement des familles dont les enfants devaient être pris en charge à compter de janvier 2024, Mmes [Q] et [C], qui devaient intégrer la Mam, se retrouvant sans emploi en janvier 2024 ;

— en réplique au moyen soulevé par M. [A] de l’autorité de la chose jugée, elle souligne que le document signé le 9 décembre 2023 n’est pas une transaction au sens des articles 2044 et 2052 du code civil, qu’il ne s’agit pas d’une renonciation (terme qui n’est d’ailleurs pas mentionné dans le document) à toute action au titre des pourparlers engagés pour la régularisation d’un second bail, et qu’il ne contient pas de concessions réciproques, le juge devant interpréter la commune intention des parties sans s’arrêter au sens littéral des termes du contrat en application de l’article 1188 du code civil ; en tout état de cause, elle soutient que la renonciation ne porterait que sur les actions relatives à la rupture anticipée du bail précaire au sens de l’article 2048 du code civil ;

— en réplique au moyen tiré du défaut d’intérêt à agir de l’association, elle soutient qu’elle demande la réparation d’un préjudice qu’elle a subi, notamment la perte de loyers, qu’elle a donc un intérêt à agir au sens des articles 31 et 32 du code civil ;

— sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle fait valoir que les moyens de M. [A] sont dépourvus de pertinence, que le juge de la mise en état a déjà rejeté les fins de non-recevoir sans qu’il fasse appel de l’ordonnance, qu’elle était légitime à agir en justice ; s’agissant de la demande de dommages et intérêts pour tracas liés à la procédure, il en va de même, étant souligné que M. [A] distingue cette demande de celle pour procédure abusive et au titre des frais irrépétibles ; s’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation d’une perte de loyers, elle expose que M. [A] est infondé en ce qu’il est à l’origine de la rupture des pourparlers et au surplus qu’il ne démontre pas qu’il n’a pas loué entre novembre 2013 et février 2025, ni en quoi elle serait responsable de ce délai sans pouvoir relouer, l’absence de système de chauffage pouvant l’expliquer.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, M. [T] [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 2044 et 2052 du code civil,

Sous les plus expresses réserves d’un éventuel appel de l’ordonnance du juge de la mise en état et sans renoncer à ce droit

Débouter l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Vu l’article 1240 du code civil

Condamner l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi par l’abus de droit et 5.000 euros au titre des tracas de procédure.

Condamner l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] à payer à M. [T] [A] la somme de 3.000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose les moyens suivants :

— l’action se heurte à l’autorité de la chose jugée puisque la transaction du 9 décembre 2023 emporte renonciation à toute action au titre des pourparlers engagés pour la régularisation d’un second bail, ce qui prive l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] de tout droit, et ce en application des articles 2044 et 2052 du code civil ;

— il n’est pas rapporté la preuve, en application de l’article 1112 du code civil :

*d’un manquement précis et déterminant de M. [A] par une rupture brutale et fautive, l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] se trouvant à l’initiative de la rupture,

*du caractère inacceptable des conditions posées par M. [A] pour la signature du bail définitif ;

— le préjudice personnel, direct et certain de l’association n’est pas démontré et elle n’est pas fondée à défendre l’intérêt individuel de ses membres, en demandant une réparation de leur préjudice personnel ;

— M. [A] subit un préjudice consécutif à la rupture justifiant une demande reconventionnelle de dommages et intérêts puisque la rupture des pourparlers ne lui est pas imputable et qu’il a perdu la chance de louer son bien jusqu’en février 2025, sans lien démontré avec l’absence de système de chauffage ;

— il justifie en outre sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en sollicitant :

*5.000 euros pour procédure abusive, l’association ayant agi tout en sachant qu’elle dénaturait la transaction,

*5.000 euros pour l’indemniser des tracas occasionnés par la procédure.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 31 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 04 Mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 Mai 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorité de la chose jugée et le défaut d’intérêt à agir

Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance le 4 avril 2025 par laquelle il a rejeté les deux fins de non-recevoir aux motifs que :

— sur l’autorité de la chose jugée : le document signé le 9 décembre 2023 mentionnant “la présente convention emporte pour chacune des parties à tout droit en action et toute action, de quelque nature que ce soit et de façon définitive à partir de cette date” ne porte que sur la fin du bail précaire et l’état des lieux de sortie, jugeant que ce document n’était pas une transaction puisqu’elle n’est pas faite de concessions réciproques au sens des l’article 2044 du code civil et ne fait aucunement allusion aux pourparlers en vue de la signature d’un bail définitif mais seulement à la rupture anticipée du bail précaire en cours ;

— sur l’intérêt à agir : l’association est en droit de faire valoir ses propres préjudices en sa qualité de locataire et de porteuse du projet, préjudices pouvant être distincts de ceux évoqués par les personnes physiques non parties au litige.

L’article 794 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 795 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état ne peuvent être frappées d’appel ou de pourvoi en cassation qu’avec le jugement statuant sur le fond. Toutefois, elles sont susceptibles d’appel dans les quinze jours à compter de leur signification, lorsque, en statuant sur une exception de nullité, une fin de non-recevoir ou un incident d’instance, elles mettent fin à l’instance.

Même lorsqu’elles ne mettent pas fin à l’instance, les ordonnance du juge de la mise en état statuant sur un incident de nature à y mettre fin peuvent être frappées d’appel indépendamment du jugement sur le fond (Civ 3ème 11 juillet 2013 n°12-15.994).

En l’espèce, M. [A] n’a pas interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 avril 2015 mais indique se réserver de le faire.

Il est relevé que M. [A] demande au tribunal de débouter l’association de l’ensembles de ses demandes en se fondant sur l’autorité de la chose jugée et le défaut d’intérêt à agir de l’association, sans toutefois demander de les déclarer irrecevables, fins de non-recevoir qu’il n’appartiendrait pas au tribunal de trancher en tout état de cause.

M. [A] ne peut donc valablement fonder le rejet des demandes de dommages et intérêts présentées par l’association sur cette argumentation, le tribunal observant au demeurant que M. [A] ne démontre pas en quoi le document du 9 décembre 2023 à trait aux pourparlers pour la régularisation du bail définitif, objet du présent litige, ce document étant titré “convention de transaction à l’amiable pour une fin de bail anticipé”, avec l’engagement de “chacune des parties (à renoncer) à tout droit en action ou toute action de quelque nature que ce soit et de façon définitive”, le tribunal relevant que cette mention ne saurait interdire les actions entre les mêmes parties sur d’autres objets que celui concerné par ce document, lequel ne vise que des mentions sur le bail précaire (dans le titre “pour une fin de bail anticipé”, “entre le bailleur… et le locataire”, “l’état des lieux de sortie anticipée”, “à des fins de solde de tout compte”, “annexes : fin de bail état des lieux de sortie, restitution 3 chèques de caution et 2 clefs …”).

Sur les dommages et intérêts

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Le juge de la mise en état ayant rejeté les fins de non-recevoir, le tribunal doit se prononcer sur les demandes de dommages et intérêts en déterminant si l’une des parties a commis une faute qui serait à l’origine de la rupture des pourparlers pour la régularisation du bail définitif.

Il résulte des pièces produites que :

— M. [A] a été informé des démarches de l’association auprès de la PMI et a fourni les documents nécessaires en juillet, août et septembre 2023 ;

— les échanges par mail d’octobre 2023 enseignent que les parties s’accordent pour la signature sous la forme d’un bail commercial avec le notaire choisi par M. [A] pour une signature souhaité par l’association “avant le 10 novembre 2023" ;

— par mail du 31 octobre 2023, M. [A] informe l’association que la date de signature retenue par le notaire est le 10 novembre 2023 ;

— il résulte des échanges entre M. [A] et l’expert-comptable, mais également avec le notaire à compter du 2 novembre 2023 la nécessité de faire un choix pour opter pour le régime fiscal qui est le plus favorable à M. [A], ce dernier précisant que le rez-de-chaussée de son bien est consacré à l’activité de la MAM et que l’étage est dédié à son habitation principale et à l’activité de location sur la période estivale d’été ;

— Maître [G], notaire, atteste que c’est lui qui a annulé le rendez-vous de signature du bail prévu le 10 novembre 2023 au motif qu’ “il restaient certains points en cours de négociation entre vous et les représentantes de la MAM. Egalement, le diagnostic énergétique n’avait pu m’être envoyé par le diagnostiqueur. Enfin, les questions fiscales restaient à déterminer et le point des travaux autorisés au preneur restaient eux aussi à déterminer avec plus de précision (les “fiches travaux” transmises par la MAM manquant de précision pour les inclure dans un bail commercial qui est une forme juridique très engageante pour les signataires” …, après l’annonce de l’annulation de la signature, les représentants de la MAM ont souhaité maintenir le rendez-vous les concernant aux fins d’information et de mise au point sur le projet en lui-même et étude du projet de bail qui leur avait été envoyé”.(pièce-défendeur 18) ;

— il ressort clairement du mail du 17 novembre 2023 adressé à M. [V] par M. [A] (pièce-défendeur 19) que ce dernier craint que l’opération avec l’association ne lui soit pas favorable fiscalement “rien n’est fait en cette période de resserremen fiscal et à venir”…”en lissant l’investissement sur trois ans, j’ai beaucoup plus d’intérêt à faire comme mon voisin proche ouvert une semaine à l’année (août) ou de proposer en saisonnier voir même actuellement à un couple de particulier inactif, sans subvention venant de grande métropole”,

— dès le lendemain, le 18 novembre 2023, l’association lui adresse un mail indiquant “souhaitez-vous recontacter Monsieur [G] afin de trouver une solution à ce bail ou souhaitez-vous arrêter notre collaboration” ;

— le mail du 21 novembre 2023 de M. [A] “nous sommes dans l’impasse pour une collaboration future… vous avez le choix de prendre toutes vos dispositions pour vous désengager… merci de revenir vers nous afin de nous proposer une sortie que vous jugerez convenable” ;

— le courrier de l’association du 24 novembre 2023 “n’ayant pas trouvé d’accord sur la signature du bail ainsi que les modalités à joindre au document, notre collaboration prend fin comme indiqué dans votre mail du 21 novembre 2023 et à notre réponse à cette même date… sans réponse de votre par nous avons pris la décision de vous écrire cette lettre”.

Il en ressort que c’est bien M. [A] qui a tergiversé concommitamment à la date prévue de la signature du bail définitif et a remis en cause les perspectives, clairement uniquement en raison des conséquences fiscales pour lui qu’il a manifestement comprises au cours des échanges courant novembre 2023 avec les professionnels en la matière.

Il est relevé que contrairement à M. [A], l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] n’avait aucun intérêt à mettre un terme à son projet qui était déjà très avancé et avait induit de nombreuses démarches administratives complexes dont elle produit les justificatifs, notamment auprès du Département du Morbihan (DDTMM, DDSISM, PMI…), de la Mairie, du [Etablissement 1], des Architectes des Bâtiments de France.

Ainsi, la rupture des pourparlers devant aboutir à un bail définitif est imputable à M. [A] qui s’est initialement engagé de manière claire et a, au moment prévu pour la signature du bail devant le notaire, retardé cette signature en raison de réflexions sur l’impact fiscal remettant en cause ses propres intérêts financiers, problèmes qu’il n’avait jamais évoqués avant, aucun mail avec l’association n’ayant trait à ce sujet de la fiscalité et à l’aléa que cela pouvait constituer. Ce changement à quelques semaines du début d’activité de l’association constitue une faute dans le déroulement des pourparlers dès lors qu’il intervient au moment de la concrétisation de la signature du bail définitif, donc en fin de pourparlers, M. [A] informant l’association le 31 octobre 2023 de la date retenue de signature le 10 novembre 2023, ce qui démontre que 10 jours avant la signature, il ne signale aucun doute sur la concrétisation du bail définitif, ce changement de positionnement étant donc imprévisible pour l’association, qui a ainsi subi une mise à néant de tout le montage du projet, retirant toute cause au bail précaire qui avait été signé en septembre 2023.

Ce préjudice matériel de 3 mois de loyers est en conséquence indemnisable à hauteur de 3.870 euros (1290 x 3), étant rappelé que les statuts de l’association indiquent que ses seules ressources comprennent uniquement les subventions, donations et cotisations.

En revanche, le préjudice économique pour les associées, personnes physiques, non parties à la cause, ne peut être pris en compte au titre du préjudice matériel de l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] qui doit lui être personnel.

S’agissant du préjudice moral, si les personnes morales ne peuvent se prévaloir du droit au respect de la vie privée (Cass. civ. 1, 17 mars 2016, n° 15-14.072), une personne morale peut prétendre à une réparation de son préjudice moral (Cass. com., 15 mai 2012, n° 11-10.278) notamment par l’atteinte à sa réputation et la perte de confiance à son égard.

En l’espèce, l’association a dû affronter le mécontentement des familles qui comptaient sur son activité en janvier 2024 pour faire garder leurs enfants quelques semaines après la rupture des pourparlers, ce qui a anéanti toute confiance en cette association, laquelle a dû abandonner son projet qui constituait la raison même de sa constitution. Une indemnité à hauteur de 2000 euros sera accordée à ce titre à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2].

M. [A] est en conséquence débouté de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose en substance que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de l’issue donnée au litige, il y a lieu de condamner M. [A] aux dépens et à payer à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne M. [T] [A] à payer à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] à titre de dommages et intérêts :

— la somme de 3.870 euros au titre de son préjudice matériel

— la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamne M. [T] [A] à payer à l’association Mam Au’Rêve d'[Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [T] [A] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne M. [T] [A] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026

Le greffier Le président