DOSSIER N° RG 25/00929 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2OSA

Jugement du :

17/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie GRIOT

Expédition délivrée

le :

à: M.[W],[F] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U], [N] [B],

demeurant 76 allée des Méandres 69760 LIMONEST

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

substitué par M^e Emilie GRIOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire: 1151

Société SEYNA,

dont le siège social est sis 20 Bis rue Louis Philippe 92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

substitué par M^e Emilie GRIOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire: 1151

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [W], [F] [V],

demeurant 8 avenue Lamartine 69260 CHARBONNIÈRES-LES-BAINS

comparant en personne

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 16 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 04/04/2025

Date de la mise en délibéré : 17 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un contrat de location sous seing privé en date du 05 septembre 2023, avec effet au 06 septembre 2023, monsieur [U], [N] [B] a donné en location à monsieur [W] [V] un logement à usage d’habitation sis 08 avenue LAMARTINE 69390 CHARBONNIERES LES BAINS moyennant un loyer mensuel initial de 780 euros hors charges, et pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Le bailleur a souscrit, par l’intermédiaire du mandataire de gestion du logement, un contrat de garantie loyers impayés auprès de la société GARANTME ayant délégué la gestion du recouvrement des loyers impayés (incluant la procédure d’expulsion), à la société SEYNA.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, monsieur [U] [B] a fait délivrer à monsieur [W] [V] un commandement de payer un arriéré de loyer en principal de 1774,30 euros, arrêté au 1er mars 2024, dénoncé à la CCAPEX le 16 mars 2024 par la voie électronique.

Prétendant que le locataire n’avait pas régularisé sa dette locative, monsieur [U] [B] et la société ont, par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2025, fait assigner monsieur [W] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’obtenir :

A titre principal :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à monsieur [W] [V], à compter du 22 mai 2024 ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause :

Condamner le défendeur à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ; Ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de monsieur [W] [V] ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement de son fait, si besoin avec le concours de la force publique ; Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de articles L433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner le défendeur à payer la somme de 5034,44 euros au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

612,44 euros au bailleur ;4422,00 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits du bailleur ;

Condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

Condamner le défendeur à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 avril 2025lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi compte tenu du dépôt d’un dossier de surendettement par le défendeur.

Elle a été appelée et retenue à l’audience du 04 avril 2025 lors de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil commun, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes contenues dans l’assignation, actualisant toutefois la dette à la somme de 10 106,90 euros au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, ventilée de la manière suivante : 4 422 euros au bénéfice de la société SEYNA, 5 684,90 euros au bénéfice du bailleur.

Ils précisent que le dossier de surendettement du locataire a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du RHONE mais que la dette est en augmentation et qu’aucun paiement n’a été effectué par le défendeur depuis le mois de septembre 2024.

Ils fondent leurs demandes sur les articles 7 a) et 24 de la loi du 06 juillet 1989, et font valoir que l’assureur est subrogé dans les droits du bailleur en application de l’article 134-1 du code civil.

Monsieur [W], [J] comparaît en personne.

Il conteste le montant de la dette, indiquant avoir réglé le loyer à hauteur de 895 euros la semaine passée.

La juridiction a autorisé celui-ci à justifier de ce versement par note en délibéré d’ici le 03 août 2025, les demandeurs étant autorisés à répliquer jusqu’au 10 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

Le logement étant situé en résidence-services, le locataire est tenu de payer la redevance contractuellement prévue aux termes convenus.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est en effet une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du contrat signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, monsieur [U], [N] [B] et la société SEYNA produisent un décompte actualisé au 1er juin 2025 faisant mention d’une dette de 10 106,90 euros, dont 5 684,90 euros au profit du bailleur et 10 106,90 euros au profit de l’assureur.

Monsieur [W], [F] [V], pourtant autorisé à justifier du dernier versement effectué par note en délibéré, n’a fait parvenir aucun document à ce titre auprès de la juridiction dans le délai qui lui était imparti.

Il n’apporte ainsi aucune pièce, moyen ou argument de nature à contester la dette dans son principe ou son montant ou à prouver qu’il se serait libéré de son obligation avant l’audience.

Par ailleurs, au soutien de ses prétentions, la société SEYNA se prévaut de la subrogation de l’article 1346-1 du code civil, d’un décompte des indemnités versées par l’assureur en juin, juillet, septembre, octobre et novembre 2024 et des quittances subrogatives correspondantes pour agir contre le locataire tant pour le recouvrement des loyers que pour agir en résolution du bail.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Compte tenu de la généralité des termes ainsi employés, les dispositions d’un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d’agir en résiliation du bail ne sont pas contraires à celles de l’article 1346-1 du Code civil. Dès lors, en application de ce texte la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

En conséquence le mécanisme de subrogation conventionnelle allégué sera considéré comme valable.

En considération de l’ensemble de ces éléments, monsieur [W], [F] [V] doit être condamné à payer aux demandeurs la somme de 10 106,86 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ventilée comme suit :

à monsieur [U], [N] [B], la somme de 5 684,90 euros ; à la société SEYNA, la somme de 4 422,00 euros.

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, l’action en résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en constat de la résiliation :

L’ancien article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si le juge peut accorder d’office des délais de paiement sur trois années, par dérogation aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, au locataire étant en situation de régler la dette et ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, il ne peut en revanche accorder de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés que s’il est saisi d’une demande en ce sens.

Néanmoins, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail du 05 septembre 2023 avec effet au 6 septembre 2023 a effectivement prévu une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été délivré le 10 avril 2024 pour un montant de 1774,30 euros en principal.

Au titre de la garantie loyers impayés, monsieur [U], [N] [B] a reconnu avoir reçu de GARANTME agissant pour le compte et par délégation de SEYNA, les sommes impayées par le locataire.

En contrepartie de ce règlement, le bailleur a autorisé cette dernière à la subroger dans tous ses droits et actions contre la locataire débitrice en application des articles 2306 et 1346 et suivants du code civil.

Il y a lieu de constater à la lecture du décompte que les causes du commandement de payer délivré par le bailleur ont été payées entièrement réglées au 31 mai 2024 (2227,27 euros versés entre le 2 mai et le 31 mai 2024).

La demande de constat de la résiliation du bail doit ainsi être rejetée.

Toutefois, il apparaît que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courant à la date de l’audience, multipliant les impayés et engendrant une augmentation de la dette. La récurrence des impayés et l’importance du montant de la dette constituent un manquement grave à l’obligation essentielle du locataire. Eu égard à ces éléments, et alors qu’il ne peut ainsi être tiré aucune conséquence de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du RHONE, en l’absence de constat de la résiliation du bail et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient ainsi de faire droit à la demande subsidiaire et de prononcer, en application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation du contrat 27 juin 2025, date de l’audience.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux du défendeur depuis le 27 juin 2025 cause nécessairement un préjudice, non sérieusement contestable, au bailleur ouvrant droit à ce dernier à la perception d’une indemnité d’occupation, à titre de réparation. Il convient de fixer celle-ci à un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Cette indemnité sera due à compter de l’échéance du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il y a lieu en conséquence de condamner le défendeur à payer à monsieur [U], [N] [B] cette indemnité selon les modalités reprises dans le dispositif du présent jugement.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [W], [F] [V], partie perdante à l’instance, doit être condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer 10 avril 2024.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de rejeter la demande d’indemnisation de la société SEYNA au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la présente procédure. Sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile est ainsi rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après une audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [W], [F] [V] à payer à monsieur [U], [N] [B] et la société SEYNA la somme de 10 106,86 euros, selon décompte arrêté au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et répartie comme suit :

à monsieur [U]; [N] [B], la somme de 5 684,90 euros ; à la société SEYNA, la somme de 4 422,00 euros.

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location ;

PRONONCE à la date du 27 juin 2025 la résiliation du bail du 05 septembre 2023, avec effet au 06 septembre 2023, conclu entre monsieur [U], [N] [B] et monsieur [W], [F] [V] concernant le logement sis 08 avenue LAMARTINE 69390 CHARBONNIERES LES BAINS ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [W], [F] [V] de libérer l’ensemble de ces lieux et d’en restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [W], [F] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [U], [N] [B] ou la Société SEYNA subrogée dans les droits du bailleur, pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de transport des meubles et des objets mobiliers garnissant le logement et RAPPELLE que leur sort et ce transport seront, le cas échéant, régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [W], [F] [V] à verser à monsieur [U], [N] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de la société SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [W], [F] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 17 octobre deux mille vingt quatre, le présent jugement étant signé par:

Le Greffier, Le Juge,