MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00607 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2OOA

AFFAIRE : S.A.R.L. PHARMACIE DE LA LICORNE C/ Société SCPI FAIR INVEST, EPIC [Localité 7] [Localité 9] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ([Localité 7] [Localité 9] HABITAT)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PHARMACIE DE LA LICORNE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

EPIC [Localité 7] [Localité 9] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ([Localité 7] [Localité 9] HABITAT),

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sigolène ADAM de la SCP DUMOULIN – ADAM, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Guillaume GAUCH de la SELAS SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société SCPI FAIR INVEST,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Juin 2025

Notification le

à :

Maître [B] [F] de la SELARL [F] – [S] – 485,

Expédition et grosse

Maître [Y] [Z] de la SCP DUMOULIN – ADAM – 1411, Expédition

Maître [L] [V] de la SELARL VERNE BORDET [V] TETREAU – 680, Expédition et grosse

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

La SAS SOCIETE IMMOBILIERE D’ETUDES ET DE REALISATION (SIER) a fait édifier un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sur un terrain sis [Adresse 6] [Adresse 11] à [Localité 10], parcelles cadastrée section AN, n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5].

Dans le cadre de cette opération, la SAS SIER a notamment fait appel à :

la SARL ATELIER THIERRY ROCHE ET ASSOCIES, en qualité d’architecte de conception ;

la SAS PSO INGENIERIE, en qualité de maître d’œuvre d’exécution ;

la SAS PRELEM, en qualité de bureau d’études fluides ;

la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, en qualité de contrôleur technique ;

la SAS BOULESTEIX, qui s’est vu confier l’exécution du lot de travaux « plomberie – chauffage – VMC – ventilation ».

Ces ensemble immobilier est composé de cinq bâtiments à usage d’habitation divisés en sept « cages » (A à G) et édifiés sur un niveau de locaux commerciaux en rez-de-chaussée et deux niveaux de sous-sols à usage de stationnement, au R-1 pour les locaux commerciaux et au R-2 pur les logements.

L’ensemble immobilier a été divisé en 15 volumes, à savoir :

volume 1 : tréfonds général ;

volumes 2 et 3 : parkings des logements en R-2 ;

volumes 4 et 5 : surfaces commerciales et parkings en R-1 ;

volumes 6 et 7 : locaux transfo « public » 1 et 2 ;

volume 8 : chaufferie en mezzanine ;

volume 9 : jardin sur dalle ;

volume 10 : logements cage A ;

volume 11 : logements cages B et C ;

volume 12 : logements cage D ;

volume 13 : logements cage E ;

volume 14 : logements cage F ;

volume 15 : logements cage G.

Les volumes 2 et 3, ainsi que les volumes 10 à 15 ont été soumis au statut de la copropriété et vendus par lots en l’état futur d’achèvement.

Le 14 octobre 2010, la SAS SIER a conclu avec la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE un contrat de bail en l’état futur d’achèvement portant sur une partie des locaux commerciaux des volumes 2 et 3.

Une association foncière urbaine libre (AFUL) a été constituée le 19 décembre 2012.

Par acte authentique en date du 13 mars 2013, la SAS SIER a vendu à la SNC MERMOZ [D] la totalité des volumes 4 et 5.

La SNC MERMOZ [D] a divisé les volumes 4 et 5, lesquels constituent désormais les volumes 16 à 24.

Le bail en l’état futur d’achèvement conclu entre la SAS SIER, aux droits de laquelle est venue la SNC MERMOZ [D], et la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE a pris effet le 1er avril 2014, pour une durée de neuf ans.

Les parties communes de la copropriété constituée des volumes 2, 3, 8 et 10 à 15 ont été livrées au Syndicat des copropriétaires le 10 février 2015 concernant les cages F et G, puis le 30 mars 2017 pour les cages A à E.

Par acte en date du 18 décembre 2018, la SNC MERMOZ [D] a consenti à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE un contrat de bail portant sur le local commercial n° 3, situé dans le volume n° 20, issue de la division du volume n° 5.

Par acte authentique en date du 26 février 2021, la SNC MERMOZ [D] a vendu à la SCPI VENDOME REGIONS les volumes n° 16, 17, 19, 21, 22 et 23.

Par acte authentique en date du 26 février 2021, la SNC MERMOZ [D] a vendu à la SCPI FAIR INVEST les volumes n° 20 (local commercial n° 3) et 24 (local commercial n° 8b).

A compter du mois d’octobre 2019, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE s’est plainte d’infiltrations d’eau depuis le plafond des locaux pris à bail auprès de la SCPI FAIR INVEST et du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] ».

Par courriel en date du 19 décembre 2022, la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE s’est plainte auprès du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » d’une infiltration d’eau au niveau du plafond de son atelier et du rayon boulangerie.

Le 09 janvier 2023, Maître [J] [I], commissaire de justice mandaté par la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE, a dressé un procès-verbal de constat portant sur les dommages causés par les infiltrations.

Par ordonnance de référé en date du 06 février 2023 (RG 23/00162), le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » a été autorisé à pénétrer dans les locaux privatifs situés au dessus du local commercial, afin d’y faire procéder à une recherche de fuite.

La SAS POLYGON FRANCE, dépêchée par le Syndicat des copropriétaires, a établi un rapport de recherche de fuite en date du 29 mars 2023, concluant qu’il n’avait pas été constaté d’anomalie d’étanchéité dans les appartements testés et précisant qu’il n’avait pu être procédé à des investigations dans certains logements faute d’accès, alors qu’une fuite avait été observée lors d’une intervention précédente.

Différentes interventions ont eu lieu sur les réseaux de plomberie, en parties communes ou depuis les lots privatifs des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] », lesquelles ont donné lieu à des déclarations de sinistre auprès de la SAAXA FRANCE IARD, assureur dommages-ouvrage.

Par ordonnance en date du 19 mars 2024 (RG 23/02137), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », une expertise judiciaire au contradictoire de

la SAS SIER ;

la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la SAS SIER ;

la SARL ATELIER THIERRY ROCHE ET ASSOCIES ;

la SAS PSO INGENIERIE ;

la SAS PRELEM ;

la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION ;

la SAS BOULESTEIX ;

la SA GENERALI FRANCE, en qualité d’assureur de la SAS BOULESTEIX ;

la SARL SUBMERMOZ ;

la SASU DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;

la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE ;

le centre de formation ATPH ;

la SCPI FAIR INVEST ;

s’agissant des infiltrations et fuites d’eau, et en a confié la réalisation à Monsieur [W] [O], expert.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2024 (RG 24/01734), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SAS SIER et de la SA AXA FRANCE IARD, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la SAS SIER, a rendu communes et opposables à

la société d’assurance mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), en qualité d’assureur de responsabilité décennale de la SARL ATELIER THIERRY ROCHE ET ASSOCIES ;

la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE, en qualité d’assureur de la SAS PSO INGENIERIE ;

la SA MMA IARD, en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle et de responsabilité décennale de la SAS PRELEM ;

la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle et de responsabilité décennale de la SAS PRELEM ;

la société étrangère QBE EUROPEAN SERVICES LTD, en qualité d’assureur de la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [W] [O].

Par ordonnance en date du 17 décembre 2024 (RG 24/01147), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SASU BOULESTEIX, a rendu communes et opposables à

la SA GENERALI IARD, en qualité d’assureur de la SASU BOULESTEIX à la date des travaux ;

la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE, en qualité d’assureur de la SASU BOULESTEIX à la date de la réclamation ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [W] [O].

Par ordonnance en date du 17 décembre 2024 (RG 24/01059), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SA GENERALI IARD, en qualité d’assureur de la SASU BOULESTEIX, a rendu communes et opposables à

la société L’AUXILIAIRE, en qualité d’assureur de la SASU BOULESTEIX ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [W] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE a fait assigner en référé

l’EPIC [Localité 7] [Localité 9] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ([Localité 7] [Localité 9] HABITAT)

aux fins de lui voir déclarer l’expertise commune, en paiement d’une indemnité provisionnelle et à mettre en œuvre une procédure à l’encontre de Monsieur [G], son locataire.

A l’audience du 03 juin 2025, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter [Localité 7] [Localité 9] HABITAT de toutes ses prétentions ;

déclarer les opérations d’expertise confiées à Monsieur [W] [O] communes à [Localité 7] [Localité 9] HABITAT ;

condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à lui payer la somme provisionnelle de 60 000,00 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices subi du fait du sinistre survenu entre le 25 novembre 2024 et le 09 décembre 2024 ;

condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à mettre en œuvre la procédure existante à l’encontre de Monsieur [G], occupant du logement situé au 1er étage, qui occasionne des nuisances et obtenir son expulsion en gageant une procédure dans les quinze jours suivant l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard passé ce délai ;

condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCPI FAIR INVEST, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à lui payer la somme provisionnelle de 2 196,00 euros, à valoir sur le remboursement des travaux de reprise du flocage ;

condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

[Localité 7] [Localité 9] HABITAT, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

prendre acte de ce qu’il ne s’oppose pas à ce que l’expertise lui soit déclarée commune ;

étendre la mission d’expertise à l’examen de ses préjudices subis en raison des infiltrations d’eau provenant des réseaux de l’immeuble ;

débouter la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE de sa demande indemnitaire provisionnelle ;

débouter la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE de sa demande de condamnation à mettre en œuvre la procédure existante à l’encontre de Monsieur [G] et de sa demande d’astreinte ;

débouter la SCPI FAIR INVEST de toutes ses prétentions ;

débouter la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE et la SCPI FAIR INVEST de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

mettre à la charge de la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE et la SCPI FAIR INVEST la somme de 6 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 24 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

En application de l’article 442 du code de procédure civile, il a été demandé à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE d’apporter des précisions sur la signification des termes « perte d’activité » employés par la SAS EXTENCIA RHONE ALPES dans son attestation du 19 décembre 2024 (pièce n° 25).

Le 05 juin 2025, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE a diffusé une note en délibéré comprenant une nouvelle pièce n° 38, nouvelle attestation émanant de la SAS EXTENCIA RHONE ALPES.

La SCPI FAIR INVEST et [Localité 7] [Localité 9] HABITAT ont été invités à présenter leurs observations au sujet de ces explications.

Le 13 juin 2025, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT a diffusé ses observations sur cette nouvelle pièce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire à l’instance de la SCPI FAIR INVEST

Selon l’article 66 du code de procédure civile : « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire […] »

En l’espèce, la SCPI FAIR INVEST demande à intervenir volontairement à l’instance, afin de solliciter l’indemnisation provisionnelle, par [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, du préjudice subi du fait des travaux de reprise des dommages causés par les infiltrations d’eau dont elle a supporté le coût et provenant de l’appartement situé au 1er étage, au sein du volume de la Défenderesse.

Par conséquent, il conviendra de recevoir la SCPI FAIR INVEST en son intervention volontaire à l’instance.

Sur la demande tendant à déclarer l’expertise commune à [Localité 7] [Localité 9] HABITAT

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT est propriétaire du volume n° 10, relevant de la copropriété constituée des volumes n° 2, 3, 8 et 10 à 15, et au sein duquel des fuites d’eau se sont produites.

De plus, l’expert entend procéder à des investigations dans tous les volumes concernés par ces fuites.

Au vu des éléments susvisés et de l’implication éventuelle de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT dans les désordres faisant l’objet de l’expertise en cours, il existe un motif légitime de lui étendre les opérations d’expertise, afin d’établir ou de conserver, à son contradictoire, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres et de permettre aux autres parties d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de déclarer les opérations d’expertises diligentées par Monsieur [W] [O] communes et opposables à la partie défenderesse.

Sur la demande d’extension de la mission d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Selon l’article 236 du code de procédure civile : « Le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien. »

L’article 245, alinéa 3, du code de procédure civile ajoute : « Le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien. »

En l’espèce, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT demande l’extension de la mission d’expertise à un nouveau chef, alors que la plupart des parties à l’expertise ne participent pas à la présente instance.

Ce faisant, il manque au principe de la contradiction, en ce que l’extension de mission sollicitée est susceptible d’avoir une incidence sur leurs garanties et responsabilités, alors qu’elles n’ont pas été assignées bien qu’elles participent d’ores et déjà à l’expertise et sans qu’elles aient pu faire valoir leurs observations au sujet de ladite extension.

Or, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée et il incombe au juge, en toutes circonstances, de faire observer le principe de la contradiction, notamment en déclarant irrecevable la demande qui ne respecte pas ce principe.

Par conséquent, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE sera déclarée irrecevable en sa demande d’extension de la mission d’expertise.

Sur les demande indemnitaires provisionnelles

L’article 1253, alinéa 1, du code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Ainsi, indépendamment de toute faute de sa part, le propriétaire d’un immeuble donné en location est tenu de réparer les conséquences dommageables subies par un tiers du fait d’un trouble anormal du voisinage causé par son locataire (Civ. 2, 31 mai 2000, 98-17.532).

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Sur la demande de la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE

En l’espèce, le 25 novembre 2024, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE a signalé à [Localité 7] [Localité 9] HABITAT et au Syndicat des copropriétaires que des infiltrations d’eau étaient en cours de son local situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, à l’aplomb du volume n° 10 dont le Défendeur est propriétaire.

La pièce n° 23 de la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE correspond à un enregistrement de la vidéosurveillance du l’officine datant du 27 novembre 2024 et démontre qu’une partie du faux plafond s’est effondrée à cette date.

Selon le bon d’intervention de la SAS NOVHA PLOMBERIE, mandatée par [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, cette dernière a identifié, le 28 novembre 2024, trois appartements situés au 1er étage du bâtiment, dans le volume n° 10 de son mandant, dont celui loué par Monsieur [G], comme pouvant être à l’origine d’une « grosse infiltration d’eau dans la pharmacie ». Elle a précisé ne pouvoir intervenir, en l’absence des occupants, et leur avoir laissé un avis de passage.

Ainsi, la propre pièce n°, 2 de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT contredit l’affirmation contenue en page 13 de ses conclusions, selon laquelle l’eau avait été coupée dans l’appartement de Monsieur [G] dès le 27 novembre 2024.

Le 03 décembre 2024, une partie du flocage coupe-feu du plafond de la pharmacie a chuté dans la surface de vente, emportant des câbles électriques et gaines circulant dans le plénum.

Le même jour, Monsieur [A] [M], exerçant sous le nom commercial FOREVER SERVICES PLOMBERIE – CHAUFFAGE – SANITAIRES, a établi un rapport de recherche de fuite, dans lequel il relate la présence d’un goutte à goutte dans la pharmacie au travers de la dalle du plafond, une absence de fuite dans la gaine technique, ainsi que l’arrachage du robinet du lave linge, d’un radiateur et du sèche serviettes de l’appartement loué par Monsieur [G]. Il fait état d’une fuite au niveau des tuyaux du radiateur et d’une « fuite importante » sur le réseau de chauffage de la salle de bain, en dépit de la présence d’adhésif rouge sur les tuyaux. Il en conclut que les infiltrations d’eau dans le local de la pharmacie sont la conséquence de la dépose des radiateur et sèche serviette et des fuites consécutives « en permanence ».

Le même jour vers 19h00, Maître [P] [T], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat exposant qu’une grande partie du flocage du plafond de la pharmacie est manquante, pour être tombée devant le comptoir, que de l’eau s’écoule du plafond par gouttelettes régulières, et que le faux plafond a été déposé. Outre la description d’autres désordres dans la pharmacie, le procès-verbal mentionne la dépose du radiateur de Monsieur [G] précédemment décrite, ainsi que la présence d’une serviette détrempée au sol et d’un seau rempli d’eau.

Enfin, le bon d’intervention de la SAS NOVHA PLOMBERIE précise encore que, le 04 décembre 2024, il a été constaté, dans l’appartement loué par Monsieur [G], qu’un radiateur avait été arraché du mur, ses tuyaux étant coupés, que le sèche serviettes avait été arraché, son tuyau étant également arraché, et qu’une fuite était active sur le robinet d’alimentation en eau de la machine à laver. La SAS NOVHA PLOMBERIE a bouchonné les arrivées du chauffage et du sèche serviettes et a changé le robinet fuyard.

Au regard de ces pièces, il est erroné de prétendre que les réparations effectuées par la SAS NOVHA PLOMBERIE auraient eu lieu le 28 novembre 2024, alors qu’elles correspondent à son intervention du 04 décembre 2024, et qu’il avait été constaté, le 03 décembre 2024, qu’elle n’avaient pas encore été mises en œuvre.

Il en résulte, avec l’évidence requise en référé, que les infiltrations d’eau en provenance de l’appartement de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, donné à bail à Monsieur [G], et survenues à partir du 25 novembre 2025, ont perduré jusqu’au 04 décembre 2024, soit pendant dix jours, et ont entraîné des dégradations importantes dans la surface de vente de la pharmacie, notamment l’effondrement partiel du faux plafond en plaques de plâtre, puis la chute du flocage coupe-feu, à proximité ou sur des clients de l’officine, outre des dégradations de l’installation électrique et des gaines de ventilation présentes dans le faux plafond, ce qui a conduit à la fermeture du commerce du 03 au 09 décembre 2024.

Ces nuisances excèdent manifestement, par leur nature, leur durée et leurs conséquences, les inconvénients habituels d’une relation de voisinage dans un immeuble collectif et constituent un trouble anormal de voisinage, engageant, de plein droit, la responsabilité de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, propriétaire bailleur de l’appartement à l’origine du trouble.

A ce titre, il est indifférent qu’il n’ait personnellement commis aucune faute et il lui est loisible d’exercer un éventuel recours contre le contributeur définitif à la dette.

De même, le moyen tiré de l’existence de précédents sinistres est inopérant, dès lors qu’il n’est pas nécessaire, pour que sa responsabilité soit engagée, que le trouble anormal de voisinage dont il est rapporté la preuve soit la seule cause du dommage, étant observé qu’il ne saurait être sérieusement contesté qu’il en est, a minima, la cause prépondérante, eu égard à la concomitance des infiltrations avec la survenance des deux effondrements successifs.

Enfin, indépendamment de la dénaturation des pièces opérée par [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, il ne saurait se plaindre du caractère non contradictoire de leur établissement, dès lors qu’elles sont claires, dénuées d’équivoque et se corroborent entre elles, après avoir été établies par différents intervenants, mandatés par la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE, le Syndicat des copropriétaires et ses propres soins.

Partant, le principe de son obligation indemnitaire n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant de l’étendue de ladite obligation, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE fait valoir un préjudice matériel, résultant de la réalisation de travaux, ainsi qu’un préjudice de « perte d’activité », lié à la fermeture de la pharmacie du 03 décembre au 08 décembre 2024 inclus, pour solliciter une indemnité provisionnelle de 60 000,00 euros.

En premier lieu, les factures de l’entreprise CASA STUDIO INTERIOR, des 10 décembre 2024 et 12 décembre 2024, portent sur la dépose des plaques de plâtre et des rails métalliques du faux plafond, des travaux d’électricité, de plomberie, de climatisation, ainsi que la reprise des murs, pour un montant total de 33 612,00 euros TTC.

Ce nonobstant, alors que la facture du 10 décembre 2024 couvre notamment l’enlèvement d’une partie du faux plafond, des éléments de fixation et la préparation du support pour le remplacement de la zone endommagée par le dégât des eaux, une prestation de retrait du faux plafond a de nouveau été facturée le 12 décembre 2024, pour une surface de 100 m², sans justification technique. En effet, s’il est entendable qu’une dépose préventive partielle ait été nécessaire, l’absence de preuve suffisante de l’utilité d’une dépose totale, ou de la nécessité de refaire intégralement le faux plafond, rend sérieusement contestable la demande de ce chef.

De même, les travaux d’électricité mentionnent une « modification des circuits électriques existants pour répondre aux nouvelles installations » et une « adaptation des connexions nécessaires à la mise en place des équipements ». La nature et l’utilité des travaux ne sont pas explicitées et il appert que les réparations n’ont pas eu lieu à l’identique, mais avec des modifications de l’installation dégradée. Dans ces conditions, le seul coût des travaux préventif ou de remise en état ne peut être clairement apprécié.

Faute d’explication, les travaux de plomberie apparaissent sans lien avec les dommages subis.

Les dommages causés aux gaines souples et aux grilles d’insufflation de la climatisation sont plausibles, dans la mesure où elles sont situées dans le faux plafond, mais leur étendue imputable aux infiltrations litigieuse n’est pas établie. Au demeurant, la facture produite est particulièrement vague et ne précise ni la longueur des gaines, ni le nombre de grilles remplacées.

Encore, l’imputabilité aux infiltrations litigieuses du remplacement de 30 m² de cloisons et de la réfection de la peinture des murs sur 172 m² n’est pas établie.

Il s’ensuit qu’en l’état des éléments de preuve produits, la demande provisionnelle au titre des travaux sera retenue comme n’étant pas sérieusement contestable dans la limite de 8 000,00 euros, au titre des premiers travaux de dépose partielle du faux plafond dans la zone affectée par les infiltrations d’eau, de sécurisation et de reprise de l’installation électrique de cette même zone, et de remplacement des gaines circulant dans le plénum et affectées par ces infiltrations.

En second lieu, pour ce qui est du préjudice de perte d’exploitation invoqué par la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE, elle se prévaut d’une « perte d’activité » du 03 au 08 décembre 2024 inclus, mentionnée dans l’attestation du cabinet EXTENCIA RHONE-ALPES du 19 décembre 2024.

Il ressort de la seconde attestation dudit cabinet, du 05 juin 2025, que cette « perte d’activité » correspond en réalité d’une perte de chiffre d’affaires.

Sur ce point, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT souligne, à juste titre, que l’indemnisation de la perte d’exploitation pendant la période de fermeture du commerce ne saurait être basée sur le chiffres d’affaires manqué et doit reposer sur la perte de marge brute (Com., 17 juillet 2001, 99-18.947).

En effet, si la Demanderesse a nécessairement supporté des charges fixes pendant la période impactée par le dégât des eaux litigieux (Com., 28 mai 2013, 12-19.147), son activité, qui repose essentiellement sur la vente de biens, génère des charges corrélées au volume d’activité et donc de vente, lequel doit avoir été nul pendant la période de fermeture de l’officine (Com., 12 février 2013, 11-20.670).

Il s’ensuit que seul pourra être retenu comme non sérieusement contestable le préjudice de perte de marge brute et non pas la perte de chiffre d’affaires.

Ensuite, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT conteste la réalité de la fermeture de la pharmacie, pourtant attestée par le cabinet d’expertise comptable de la Demanderesse pour la période du 03 décembre 2024 à 17h30 au 08 décembre 2024 et rendue indispensable par l’étendue des travaux réalisés, de sorte que le moyen est dépourvu de pertinence.

De même, il critique la période de fermeture, au motif qu’elle avait été mentionnée du 04 au 07 décembre 2024 dans l’assignation et apparaît du 03 au 08 décembre 2024 dans l’attestation de la société EXTENCIA RHONE-ALPES.

L’attestation du 05 juin 2025 prend soin de préciser que la fermeture n’a eu lieu qu’à partir de 17h30 le 03 décembre 2024, mais porte jusqu’au dimanche 08 décembre 2024, sans démonstration du fait que la pharmacie aurait ouvert à cette date, en dépit de la dérogation prévue par le code du travail, ni précision sur les modalités de calcul des pertes subies selon les journées concernées. Ainsi, il sera considéré que la perte de marge a été calculée en moyenne par jour et inclut à tort une perte pour le dimanche.

A contrario , le Défendeur n’étaye pas sa contestation selon laquelle la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE ne justifierait pas de l’autorisation d’ouvrir le samedi, alors que lui-même ne rapporte pas la preuve du fait que le principe d’une telle ouverture serait soumis à autorisation.

Par ailleurs, il a été vu qu’une partie des travaux réalisés n’était, en l’état, pas justifiée techniquement au regard de leur ampleur, si bien que la perte d’exploitation qui leur serait imputable ne pourrait incomber à [Localité 7] [Localité 9] HABITAT.

Partant, la perte de marge brute ne sera retenue que du 03 décembre 2024 à 17h30 au 06 décembre 2024 inclus, soit pendant trois jours et 1h30, et le montant non sérieusement contestable du préjudice subi à ce titre sera arrêté à 7 076,80 euros ((11 570 / (1,5/10 + 5) * (1,5/10 + 3) = 7 076,80).

Enfin, la contestation élevée par [Localité 7] [Localité 9] HABITAT au motif que le sinistre n’aurait pas été déclarée par la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE à son assureur est inopérante, cette démarche n’étant pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité, ni à en restreindre la portée.

Par conséquent, il conviendra de condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à payer à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE la somme provisionnelle de 15 076,80 euros, à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices consécutifs aux infiltrations survenues du 25 novembre au 04 décembre 2024 et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle.

Sur la demande de la SCPI FAIR INVEST

En l’espèce, la SCPI FAIR INVEST a fait procéder à une reprise du flocage anti-incendie par la SASU IFS, dont facture du 28 janvier 2025 d’un montant de 2 196,00 euros.

L’obligation indemnitaire de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à son égard n’est pas sérieusement contestable à hauteur de cette somme.

Par conséquent, il conviendra de condamner [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à payer à la SCPI FAIR INVEST la somme provisionnelle de 2 196,00 euros, à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices consécutifs aux infiltrations survenues du 25 novembre au 04 décembre 2024.

Sur la demande de condamnation de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à mettre en œuvre une procédure à l’encontre de Monsieur [G]

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE expose qu’ensuite des infiltrations subies du 25 novembre au 04 décembre 2024 inclus, de nouvelles infiltrations se sont produites dans son local au début du mois de janvier 2025. Elle demande la condamnation de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à agir aux fins d’expulsion de Monsieur [G].

Elle invoque, au soutien de sa demande, la facture de la SAS NOVHA PLOMBERIE du 21 janvier 2025, qui fait état d’une fuite sur une canalisation située dans la gaine technique, mais aussi du fait que, selon l’entreprise : « les problèmes d’infiltration, je pense, viennent aussi du souci que les locataires mettent énormément d’eau par terre au sol des WC », cette observation étant accompagnée de photographies.

Par ailleurs, le compte rendu n° 3 de Monsieur [W] [O] expose que l’occupant de l’appartement loué par Monsieur [G], présent le jour des investigations, a refusé de laisser y procéder dans l’appartement, alors que les stigmates d’une fuite étaient visibles au droit du réseau d’évacuation situé à proximité de la colonne pouvant correspondre à la gaine mentionnée par la SAS NOVHA PLOMBERIE dans sa facture précitée.

Cependant, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT justifie de l’obtention d’un jugement en date du 29 septembre 2023, constatant la résiliation du contrat de bail et ordonnant l’expulsion de Monsieur [G], ainsi que d’une réquisition de la force publique par la SELARL HUISSIERS REUNIS le 09 janvier 2025, avec relances les 08 avril et 28 mai 2025.

Il en résulte que [Localité 7] [Localité 9] HABITAT a mis en œuvre les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles de voisinage causés à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE par l’occupation de son bien par Monsieur [G], mais se heurte à des difficultés d’exécution du jugement d’expulsion rendu.

Dès lors, si son obligation découlant de l’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 n’est pas sérieusement contestable, il n’y a pas lieu de le condamner sous astreinte à mettre en œuvre la procédure qu’il a engagée spontanément.

Par conséquent, en l’état, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Selon l’article 491 du code de procédure civile : « Le juge des référés […] statue sur les dépens. »

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, condamné aux dépens, devra verser à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE une somme qu’il est équitable de fixer à 1 600,00 euros et à la SCPI FAIR INVEST la somme de 750,00 euros, et sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

RECEVONS la SCPI FAIR INVEST, en son intervention volontaire à l’instance ;

DECLARONS communes et opposables à

[Localité 7] [Localité 9] HABITAT ;

les opérations d’expertise diligentées par Monsieur [W] [O] en exécution des ordonnances du 19 mars 2024 (RG 23/02137), du 16 décembre 2024 (RG 24/01734), du 17 décembre 2024 (RG 24/01147) et du 17 décembre 2024 (RG 24/01059) ;

DISONS que la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE lui communiquera sans délai l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert, afin de le mettre en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé ;

DISONS que Monsieur [W] [O] devra convoquer [Localité 7] [Localité 9] HABITAT dans le cadre des opérations à venir ;

FIXONS à 2 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 août 2025 ;

DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, l’extension de la mission sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti ;

PROROGEONS le délai du dépôt du rapport d’expertise au 31 août 2026 ;

DISONS que dans l’hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques ;

DECLARONS [Localité 7] [Localité 9] HABITAT irrecevable en sa demande d’extension de la mission d’expertise à un nouveau chef de mission ;

CONDAMNONS [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à payer à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices résultant des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement du 1er étage, du 25 novembre 2024 au 04 décembre 2024, d’un montant de 15 076,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle de la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE à l’encontre de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT ;

CONDAMNONS [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à payer à la SCPI FAIR INVEST une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices résultant des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement du 1er étage, du 25 novembre 2024 au 04 décembre 2024, d’un montant de 2 196,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte de [Localité 7] [Localité 9] HABITAT à mettre en œuvre la procédure d’expulsion de son locataire occupant l’appartement situé au 1er étage au dessus du local pris à bail par la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE ;

CONDAMNONS [Localité 9] HABITAT aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS [Localité 9] HABITAT à payer à la SARL PHARMACIE DE LA LICORNE la somme de 1 600,00 euros et à la SCPI FAIR INVEST la somme de 750,00, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de [Localité 9] HABITATfondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9], le 24 juin 2025.

Le Greffier Le Président