DOSSIER N° RG 25/03552 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3GJV

Ordonnance du :

20/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Anne-Cécile NAUDIN

Expédition délivrée

le :

à : M^e Sylvie-Anne VIALLON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [I] [W] [P] épouse [K], demeurant 413 route du Grand Veyssieux – 69650 QUINCIEUX

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par M^e Philippe DUCRET, avocat au barreau de LYON, toque 324

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [M] [C]

demeurant 15 avenue Auguste Wissel – 69250 NEUVILLE SUR SAÔNE

représentée par M^e Sylvie-Anne VIALLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 186

Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 20 Août 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 17/10/2025

Renvoi : 21/11/2025

Renvoi : 09/01/2026

Mise à disposition au greffe le 20/02/2026

Suivant acte sous seing privé du 4 janvier 2011, Madame [V] [P] épouse [K] a donné à bail un appartement et une cave situés 15/4 avenue Wissel à Neuville sur Saône (69205) à Madame [M] [C] et Monsieur [G] [H] pour un loyer initial de 700 euros.

Monsieur [G] [H] a donné congé le 15 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Madame [V] [P] épouse [K] a fait délivrer à Madame [M] [C] un commandement de payer la somme de 2564,70 euros visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 août 2025, Madame [V] [P] épouse [K] a fait assigner Madame [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de demander de :

— constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion de Madame [M] [C],

— condamner Madame [M] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 2285,06 euros arrêtée au 25 juillet 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant au commandement et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Madame [M] [C] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif, d’un montant identique au loyer majoré des charges, avec révision conformément au bail,

— condamner Madame [M] [C] à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [M] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et tous les actes rendus nécessaires par la procédure,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

A l’audience du 9 janvier 2026, Madame [V] [P] épouse [K], représentée par son avocat, s’en réfère aux conclusions qu’elle dépose et aux termes desquelles elle maintient ses demandes et y ajoute de débouter Madame [M] [C] des siennes.

Elle fonde ses demandes sur les articles 834, 835, 489 du code de procédure civile et les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle soutient que Madame [M] [C] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution ne démontrant pas l’impossibilité d’occuper les lieux loués. Sur la demande d’indemnisation pour indécence, elle soutient que Madame [M] [C] ne rapporte pas la preuve des désordres. Elle indique que le rapport de visite produit n’a pas été établi de manière contradictoire.

Madame [M] [C], représentée par son avocat, demande de :

— juger qu’elle a réglé la dette locative,

— débouter Madame [V] [P] épouse [K] de sa demande de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— juger que Madame [V] [P] épouse [K] a manqué à ses obligations de mise en conformité du logement,

— condamner Madame [V] [P] épouse [K] à lui payer la somme de 5000 euros pour son préjudice de jouissance,

— condamner Madame [V] [P] épouse [K] à lui payer la somme de 1200 euros pour son préjudice matériel,

— condamner Madame [V] [P] épouse [K] à mettre en conformité le logement pour le rendre décent en exécutant sous astreinte de 150 euros par jour de retard les travaux suivants :

— réaliser un diagnostic électrique et la mise aux normes de l’installation életrique,

— procéder à l’installation d’une VMC dans la salle de bain,

— procéder au contrôle des grilles d’aération de la salle de bain et leur rempalcement,

— faire isoler l’appartement : remplacement des fenêtres et porte-fenêtres, isolation des murs, du plancher et la porte d’entrée,

— procéder au remplacement du chauffe bain gaz,

— effectuer les travaux de remise en état de la salle de bains : murs et plafonds,

— débouter Madame [V] [P] épouse [K] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouter Madame [V] [P] épouse [K] de sa demande de frais de procédure,

— condamner Madame [V] [P] épouse [K] à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le commandement de payer.

Elle expose avoir cessé de régler le loyer en raison de l’état dégradé et insalubre de l’appartement. Elle soutient avoir obtenu une aide FSL de 1800 euros que Madame [V] [P] épouse [K] aurait refusée. Elle soutient avoir régularisé la dette locative au mois de novembre 2025, le solde correspondant alors à une régularisation de charges reçue par la suite. Elle expose vivre avec quatre enfants, et percevoir l’AAH ainsi que des prestations familiales.

A titre reconventionnel, elle soutient sur les fondement de l’article 1719 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 que le logement est indécent, aux termes d’un rapport établi le 3 juillet 2025 par l’association Solihat qui relève notamment des moisissures, une installation électrique qui ne semble pas aux normes et un chauffage insuffisant. Elle soutient à ce titre que sa santé et celle de ses enfants est impactée et qu’elle a dû faire face à une surfacturation d’électricité, ce qui justifie l’indemnisation d’un préjudice moral et matériel et la réalisation de travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS

— Sur la résiliation du bail

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai de deux mois est justement repris dans le commandement de payer les loyers et les charges qui a été notifié par Madame [V] [P] épouse [K] à Madame [M] [C].

Madame [V] [P] épouse [K] a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 précité et a, dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l’Etat et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

Selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans le cadre de l’exécution d’un contrat de bail, il est acquis que le locataire ne saurait suspendre de lui-même le paiement du loyer en invoquant l’exception d’inexécution, sauf à justifier du caractère inhabitable des lieux loués.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Madame [V] [P] épouse [K] qu’au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [M] [C] était redevable de la somme de 2564,70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Pour contester ce montant et la demande de résiliation de bail et d’expulsion, Madame [M] [C] soutient avoir cessé de régler son loyer en raison des désordres dans l’appartement le rendant indécent.

Aux termes du rapport qu’elle produit, s’il apparaît que le logement présente des moisissures sur le plafond de la salle de bain, qu’il est évoqué une insuffisance de chauffage et une possible anormalité de l’installation électrique, il n’est pas établi que le logement ne soit pas habitable en l’état.

Dans ces conditions, Madame [M] [C] ne justifie pas l’inexécution de son obligation de règlement du loyer.

Il ressort du décompte produit que dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle a versé la somme totale de 663,92 euros. Les développements de la locataire relatifs à l’attribution de l’aide FSL qui aurait été refusée par Madame [V] [P] épouse [K] ne permettent pas de faire obstacle à la résiliation du bail, l’aide ayant été délivrée plus de deux mois après le commandement.

Madame [M] [C] n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai légal repris au commandement, en exécution de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, Madame [V] [P] épouse [K] est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à compter du 14 avril 2025.

Madame [M] [C] est occupante sans droit ni titre du logement suite à la résiliation. L’occupation illicite d’un logement cause nécessairement un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, au propriétaire privé de la jouissance des locaux, ce dernier ne pouvant pas conclure de nouveau contrat avec un autre résident.

Le juge des référés apprécie souverainement si la mesure d’expulsion est nécessaire et proportionnée.

Sans méconnaître que toute expulsion a indéniablement des conséquences importantes sur la situation des individus expulsés, cette mesure apparaît en l’espèce nécessaire et proportionnée par rapport aux droits dont jouit la demanderesse, l’expulsion étant par ailleurs la seule mesure propre à mettre fin au trouble.

Madame [V] [P] épouse [K] sera donc autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [C] dans les formes prévues au dispositif.

— Sur la dette locative

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre les loyers demeurés impayés avant la résiliation du bail, le maintien dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en ce qu’elle cause un préjudice pour le bailleur privé de la jouissance de son bien. L’obligation en paiement de l’occupant n’est alors pas sérieusement contestable.

Dans ces conditions, Madame [M] [C] sera condamnée à verser à Madame [V] [P] épouse [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi qu’il a été précédemment développé, Madame [M] [C] ne justifie pas de l’inhabilité du logement qui aurait justifié de ne plus régler les loyers dus à la bailleresse. L’obligation de payer le loyer n’est donc pas sérieusement contestable, au regard des éléments produits.

Madame [M] [C] sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 2285,06 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juillet 2025 inclus.

— Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 vient compléter l’article 6 de la loi précitée et définit les caractéristiques d’un logement décent. Il précise en son article 2 notamment que le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Il permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Si le rapport produit par Madame [M] [C] n’a pas été établi contradictoirement, il ne doit pas pour autant être écarté des débats. Le juge apprécie la valeur probante des éléments qui y sont repris, au soutien des demandes formulées.

Madame [M] [C] fait état de divers désordres caractérisant une indécence du logement occupé et justifiant selon elle une indemnisation, outre la réalisation de travaux.

Concernant l’insuffisance alléguée du système de chauffage et le défaut d’isolation du logement, les seules constatations présentes au rapport produit sont insuffisantes à établir la réalité des désordres, et l’indécence du logement. En effet, outre la reprise des déclarations de Madame [M] [C], aucun relevé de température ou technique n’est effectué, la personne ayant rédigé le rapport se bornant à affirmer que le logement n’est pas suffisamment isolé et que Madame [M] [C] ne peut avoir 19° dans l’appartement.

De même, concernant l’installation électrique, il est uniquement indiqué qu’elle « ne semble pas être aux normes », ce qui est insuffisant à établir un défaut.

Le rapport n’est pas suffisamment précis sur l’absence alléguée de ventilation suffisante. En effet, s’il est relevé l’absence de VMC, il est fait état d’une ventilation naturelle sans plus de précision, ce qui ne permet pas d’établir avec l’évidence qui s’impose au juge des référés de désordre en ce sens.

Enfin, s’il est relevé la présence de moisissures au plafond de la salle de bain et dans l’une des chambres, ces seules constatations de l’association ne permettent pas d’établir l’étendue du préjudice éventuel, et les causes de ces moisissures, et donc d’évaluer une indemnité qui pourrait être allouée à Madame [M] [C], même à titre provisionnel.

Dans ces conditions, en l’absence d’éléments suffisants à caractériser l’indécence du logement et le préjudice allégué par Madame [M] [C], elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

Concernant le préjudice matériel, les factures d’électricité produites ne permettent pas d’établir le surcoût de consommation électrique invoqué par la locataire. Les constatations de présence d’un chauffage d’appoint ne permettent pas non plus d’établir la réalité d’une consommation supérieure à la consommation normalement attendue au regard de l’appartement loué.

Madame [M] [C] sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur la demande de travaux

Le bail étant résilié, et l’expulsion de Madame [M] [C] ordonnée, la demande de réalisation de travaux apparaît sans objet. En outre, au regard des développements précédents et de l’insuffisance des éléments produits, il n’est pas suffisamment établi l’existence des désordres invoqués et leur cause permettant le cas échéant d’ordonner les travaux utiles à leur disparition.

Madame [M] [C] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [C] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [M] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Madame [V] [P] épouse [K] et Madame [M] [C] sur le local à usage d’habitation et la cave situés 15/4 avenue Wissel à Neuville sur Saône (69205) par application de la clause de résiliation de plein droit,

DISONS que Madame [M] [C] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [M] [C] à payer à Madame [V] [P] épouse [K] :

— la somme de 2285,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 25 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, outre intérêts légaux à compter du 13 février 2025 sur la somme de 2564,70 et du 20 août 2025 pour le surplus,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 14 avril 2025, jusqu’à libération effective et totale des lieux,

DEBOUTONS Madame [M] [C] de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral et du préjudice matériel,

DEBOUTONS Madame [M] [C] de sa demande de réalisation de travaux,

CONDAMNONS Madame [M] [C] à payer à Madame [V] [P] épouse [K] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2025 et de l’assignation,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,