TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Aurélie REYMOND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à Mme [I] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04554 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HG2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FF AVENIR, domiciliée : chez GUIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [C]

née le 09 Avril 1967 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 27 août 2021 et ayant pris effet le 03 septembre 2021, la SCI FF AVENIR représentée par son mandataire GUIS IMMOBILIER a consenti à Madame [I] [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], avec une cave accessoire, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 740 euros, outre 80 euros de provisions sur charges et 25 euros de provisions sur la taxe ordures ménagères;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [I] [C] le 09 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 695,35 euros en principal, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 10 avril 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, dénoncé le 11 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE la SCI FF AVENIR a fait assigner en référé Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4 289,15 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Madame [I] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 900 euros, outre les charges locatives, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète libération effective des lieux, sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024 ;

A l’audience la SCI FF AVENIR, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4 281,73 euros au 02 septembre 2024 ;

Madame [I] [C], comparaît en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir la reprise de paiements des loyers et déclarant percevoir 2 300 euros par mois de salaire. Elle indique être propriétaire d’un appartement mis en location, et avoir rencontré des difficultés avec son locataire qui ne payait plus son loyer, qu’elle a récupéré son appartement et va le mettre en vente ;

Elle déclare vivre avec ses deux enfants, dont un étudiant à sa charge et un qui travaille.

Madame [I] [C] propose d’effectuer un premier versement de 1300 euros et pour le surplus sollicite un échéancier ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 juillet 2024 a été dénoncée le 11 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2024 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 10 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce ;

Enfin, la SCI FF AVENIR justifie par l’attestation établie le 29 mars 2017 par Maître [K] [G], notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent la SCI FF AVENIR est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 03 septembre 2021 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 09 avril 2024 pour la somme en principal de 2 695,35 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 juin 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [I] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 922,58 euros au total ;

La SCI FF AVENIR fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 4 281,73 euros au 02 septembre 2024 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4 281,73 euros au 02 septembre 2024, Madame [I] [C] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 4 281,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 02 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [I] [C] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 2 300 euros de salaire par mois ; Elle indique être propriétaire d’un appartement mis en location, et avoir rencontré des difficultés avec son locataire qui ne payait plus son loyer, qu’elle a récupéré son appartement et va le mettre en vente ;

Elle déclare vivre avec ses deux enfants, dont un étudiant à sa charge et un qui travaille.

Madame [I] [C] propose d’effectuer un premier versement de 1300 euros et pour le surplus sollicite un échéancier ;

Le décompte produit aux débats établit que Madame [I] [C] a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges ;

Compte tenu de ces éléments, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai.

Si la locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] [C] et à de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.Madame [I] [C] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 922,58 euros au total, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [C] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Madame [I] [C] à payer à la SCI FF AVENIR la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SCI FF AVENIR recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [I] [C] à payer à titre provisionnel, à la SCI FF AVENIR, la somme de 4 281,73 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 02 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DISONS que Madame [I] [C] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par une première mensualité de 1300 euros payable le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le surplus soit 2981,73 euros par 35 mensualités successives de 82,82 euros, payables le 5 de chaque mois, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] [C] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— 

Madame [I] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 922,58 euros au total ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [I] [C] à payer à la SCI FF AVENIR la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE