TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e Amanda TARTOUR

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05733 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OP3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [R] [P] [S] veuve [E]

née le 14 Septembre 1938 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amanda TARTOUR, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [D] [U]

né le 03 Janvier 2003 à [Localité 5] (GUINEE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 13 novembre 2023 ayant pris effet le 18 novembre 2023, Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] a consenti à Monsieur [U] [D], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer initial de 460 euros outre, 70 euros de provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [U] [D] le 24 mai 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2120 euros en principal.

La situation d’impayées a été signalée à la CCAPEX le 27 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 02 septembre 2024, dénoncé le 04 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par la société GIT’IMMO a fait assigner en référé Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir:

A titre principal

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire

le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [U]sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2 785,34 euros, comptes arrêtés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal; à défaut de départ volontaire, l’expulsion sans délai de Monsieur [U] [D] et de tous occupants de son chef, des lieux loués;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 530 euros correspondant au montant du dernier loyer et aux provisions sur charges locatives et ce jusqu’à la libération effective des lieux ou son expulsion; sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer;

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A l’audience, Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3861,61 euros au 9 décembre 2024 ;

Monsieur [U] [D], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [U] [D] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 02 septembre 2024 a été dénoncée le 04 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 24 octobre 2024 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] justifie en cours de délibéré, par l’avis de taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 13 novembre 2023 ayant pris effet le 18 novembre 2023 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024 pour un montant de 2120 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 05 juillet 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [U] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 530 euros au total;

Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3861,61 euros au 09 décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse ; ce décompte actualisé sera pris en considération même si n’a pas comparu, la requérante ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation ;

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 135,34 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance est établie avec l’évidence requise en référé à la somme de 3726,27 euros au 17 décembre 2024 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3726,27 euros au 09décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse , Monsieur [U] [D] sera condamné à payer à Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par la société GIT’IMMO, à titre provisionnel, la somme de 3726,27 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 09 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience, n’étant pas remplie, le juge des référés, ne peut ni accorder des délais de paiements ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [D] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [U] [D] à payer à Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par la société GIT’IMMO, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 05 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 08 juillet 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [U] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3];

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 530 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [U] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] à payer à titre provisionnel à Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par la société GIT’IMMO, la somme de 3726,27 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 09 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] à payer à titre provisionnel à Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par la société GIT’IMMO, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 530 euros, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] à payer à Madame [S] [C] [R] [P] veuve [E] représentée par la société GIT’IMMO, la somme de 300 euros au titre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE