TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e Laurence HENRY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00023 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K4G

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [H], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale n°2024/001315 par décision du 25 janvier 2024)

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [H], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale n°2024/001390 par décision du 29 janvier 2024)

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, la SA D’HLM 3F SUD a fait assigner Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, aux fins de voir, au visa de l’article L411-1 et suivants du code de procédure civile et 834 :

— juger qu’ils sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] ;

— prononcer leur expulsion avec suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le recours à la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à 364,28 euros, et condamner solidairement Madame et Monsieur [H] à son paiement jusqu’à complet délaissement des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal d’huissier du 13 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024, renvoyée et plaidée le 22 février 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

3F SUD a réitéré les termes de son assignation. Elle s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux au couple [H] du fait de la situation avérée de squat constatée par huissier de justice.

Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] ont demandé les délais les plus larges pour quitter les lieux, le rejet et à défaut la minoration de l’indemnité d’occupation, ainsi que le rejet de la demande de frais irrépétibles.

Ils ont expliqué qu’ils se trouvaient sans domicile alors que Madame [H] était enceinte. Ils ont donc accédé au logement litigieux moyennant une somme remise à un individu qui leur a remis les clés et les a fait entrer. L’appartement se trouve inoccupé depuis plus de trois ans. La société 3F SUD n’a pas cherché à le relouer et n’est donc pas fondée à solliciter une indemnité d’occupation. Ils ont contesté toute voie de fait et démentent avoir déclaré qu’ils avaient cassé la serrure de la porte d’entrée à l’huissier qui a constaté leur occupation. Il n’existe pas de traces d’effraction sur la porte et le cylindre de la serrure est ancien et n’a pas été changé. Ils ont souligné qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que les dégradations dont fait état l’huissier leur sont imputables. Ils ont estimé pouvoir bénéficier de délais pour quitter les lieux. En ce sens, ils ont fait valoir l’impossibilité d’un relogement rapide dans des conditions normales du fait de leur rupture de prise en charge par les services du 115 qui les avaient relogés dans un hôtel insalubre, de la prise en charge de deux enfants en bas âge, de la grossesse en cours de Madame [H], de leur situation irrégulière sur le territoire français et de leur bonne foi.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que la SA 3F SUD est propriétaire du logement situé [Adresse 2].

Le 13 décembre 2023, le responsable équipe mobile de tranquillité résidentielle pour 3F SUD a signalé que l’appartement du 5ème étage du [Adresse 2] se trouvait squatté. Il a précisé avoir été alerté par des traces d’effraction et de dégradations sur la porte d’entrée, ainsi que le changement du barillet, qu’un huissier de justice s’est rendu sur place avec du personnel de 3F SUD, qu’après prise de contact avec les squatteurs, ces derniers ont indiqué se prénommer M et Mme [H] [C] et [G], qu’ils ont refusé de quitter les lieux.

La SA 3F SUD a requis un huissier de justice lequel, par constat du 13 décembre 2023, s’est rendu au logement dit, a confirmé que la porte d’entrée de l’appartement N°A 154 5446 030, au 5ème et dernier étage de l’immeuble, et son encadrement, « présentent des traces d’effraction : le cylindre semble avoir été changé, des traces et des coups sont visibles sur la poignée, la plaque de propreté et tout autour ». Il précise que Madame et Monsieur [H] qui lui ouvrent la porte, ont indiqué « occuper le logement sans avoir de bail ou autre, qu’ils ont intégré les lieux après avoir cassé la serrure de la porte d’entrée ». Madame et Monsieur [H] n’ont pas déféré à sa sommation de déguerpir.

Madame et Monsieur [H] ne démentent pas s’être introduits dans l’appartement sans autorisation. Il est donc établi qu’ils sont occupants sans droit ni titre et la SA 3F SUD est fondée à demander leur expulsion.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SA 3F SUD de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement [Adresse 2] occupé illicitement.

Sur les délais pour quitter les lieux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Madame et Monsieur [H] contestent avoir pénétré dans les lieux par voie de fait. Ils écartent la pertinence du constat d’huissier du 13 décembre 2023. Ils démentent avoir déclaré être entrés après effraction de la porte d’entrée. Ils soulignent ensuite la piètre qualité des photographies de la porte et de la serrure annexes au constat. Ils versent des photographies de ladite porte, prises par leurs soins, qui corroboreraient au contraire l’absence de traces d’effraction et l’ancienneté du cylindre.

Il résulte de l’article 1371 du code civil que “L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constate”.

Pour contredire les constatations de Maître [I], huissier assermenté, qui s’est déplacé sur les lieux, a entendu, vu et constaté les faits et propos qu’il a retranscrits dans son procès-verbal du 13 décembre 2023, les époux [H] n’invoquent ni de faux, ni d’éléments probants et objectifs. Ils affirment être entrés grâce à un individu qui leur a donné les clés moyennant rémuneration, sans en justifier. Les photographies de la porte d’entrée, prises de l’extérieur, démontrent bien la réalité des dégradations de la serrure.

Les déclarations des époux [H] consignées par huissier de justice et les constatations de ce dernier, caractérisent suffisamment une voie de fait. Dès lors, il est établi que Madame et Monsieur [H] se sont introduits dans les locaux par voie de fait. Le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution est donc supprimé et la demande d’octroi de délais est rejetée.

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dipose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

L’introduction par voie de fait étant retenue pour les époux [H], ces derniers ne peuvent pas davantage bénéficier de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

La SA 3F SUD verse un avis d’échéance de janvier 2021 qui fixe à un montant de 364,28 euros le montant du loyer avec charges pratiqué pour le logement squatté.

L’indemnité d’occupation est de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur.

Les époux [H] contestent le montant sollicité, du fait que l’appartement se trouvait inoccupé depuis plusieurs années. Or 3F SUD rapporte la preuve que le logement a fait l’objet de plusieurs occupations illicites depuis le décès de son dernier locataire survenu en janvier 2021, et qu’elle a engagé les démarches nécessaires pour recouvrer ses droits sur le bien. En outre, les photographies de l’huissier de justice et des requis attestent d’un bon état général des lieux et de leur habitabilité. L’occupation illicite de l’appartement ne permet pas au bailleur social d’en faire bénéficier les familles qui y auraient légitimement droit.

Il y a lieu de faire droit aux demandes d’indemnités mensuelles d’occupation à hauteur du montant du dernier loyer pratiqué, avec charges, à compter du 13 décembre 2023, date du constat d’occupation des lieux par les intéressés, et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Madame et Monsieur [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens en ce inclus le coût du constat d’huissier du 13 décembre 2023.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur,

CONSTATONS que Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] appartenant à la SA 3F SUD ;

DEBOUTONS Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] de leur demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

ORDONNONS à Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] de libérer et vider l’appartement situé [Adresse 2] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNONS l’expulsion de Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre, situés [Adresse 2], ce sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ni de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] à payer à la SA 3F SUD à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 364,28 euros à compter du 13 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA 3F SUD ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [C] [H] aux dépens, comprenant le coût du constat d’huissier de justice du 13 décembre 2023 ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La Greffière La Présidente