Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b4, 17 octobre 2024, n° 21/08394

TJ Marseille 17 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Manquements du mandataire à ses obligations
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé que le locataire ne paierait pas les loyers dus et que la société avait régularisé la situation.
Rejeté
Absence de justification du préjudice
La cour a rappelé que les dommages et intérêts doivent être justifiés et que les demandeurs n'ont pas apporté de preuve de leur préjudice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b4, 17 oct. 2024, n° 21/08394
Numéro(s) :	21/08394
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas AUTRANHenri TROJMAN
Parties :	) c/ S.A.R.L. CABINET GEORGES COUDRÉ ( Me Nicolas AUTRAN ), La S.A.R.L. CABINET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/08394 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZF24

AFFAIRE :

M. [L] [C] (M^e Henri TROJMAN)

Madame [U] [Z] épouse [C] (M^e Henri TROJMAN)

S.A.R.L. CABINET GEORGES COUDRÉ (M^e Nicolas AUTRAN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 octobre 2024, puis prorogée au 17 Octobre 2024.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, greffière

NATURE DU JUGEMENT

Contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [L] [C]

né le 18 Novembre 1945 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Henri TROJMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [Z] épouse [C]

née le 22 Avril 1947 à [Localité 5], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Henri TROJMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. CABINET GEORGES COUDRÉ

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 392.725.636

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 1er novembre 2007, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] ont conclu avec la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ un mandat de gestion immobilière. Ce contrat, toujours en cours actuellement, porte sur la gestion d’un appartement de type 4/5 au 1er étage avec cave dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2017, la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ a conclu un contrat de bail à usage d’habitation dudit appartement avec M. et Mme. [G].

Le loyer était de 1.000 € plus une provision sur charges de 220 €, soit la somme totale de 1.220 € par mois, portée en 2024 à 1.032,66 euros, plus 220 € de provisions sur charges, soit 1.252,66 €.

Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] se sont estimés mécontents des diligences de la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ. Ils ont notamment émis des réclamations concernant les loyers à percevoir.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2021, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] ont assigné la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à leur payer la somme de 9.837,76 €, représentant les loyers échus au 23 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2021, et de la condamner à leur communiquer les relevés trimestriels du 1er janvier au 31 juillet 2021, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, la liquidation de l’astreinte revenant à la juridiction de céans.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 8 avril 2024, au visa des articles 1104, 1217 et 1991 à 1998 du code civil, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] sollicitent de voir :

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du CABINET COUDRE en les déclarant mal fondées ;

— condamner la SARL CABINET GEORGES COUDRE :

* à payer aux époux [C] la somme principale de 1.647,03 €, représentant les loyers échus au 31 mars 2024, sauf à parfaire ;

* à leur payer la somme de 3.000,00 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice particulier que cause aux requérants la violation de l’engagement signé ;

* à leur payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] affirment qu’une partie des loyers qui leurs sont dus au titre de la gestion de l’appartement ne leur ont pas été versés. Si la situation a été partiellement régularisée depuis l’assignation, la défenderesse a bien manqué à ses obligations.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 avril 2024, au visa des articles 1101 et suivants et 1984 et suivants du code civil, la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ sollicite de voir :

— débouter, M. [L] [C] et Mme. [U] [C] née [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme. [U] [C] née [Z] à payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à la SARL Cabinet Georges Coudré, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme. [U] [C] née [Z] à payer à la SARL Cabinet Georges Coudré une indemnité de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la concluante ayant été contrainte de faire assurer sa défense

— condamner solidairement M. et Mme. [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me. Nicolas AUTRAN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— juger, pour le cas où, par impossible et contre toute attente, il serait fait droit aux prétentions des époux [C], qu’elles ne pourront pas être assorties de l’exécution provisoire, qui devra donc être écartée en ce qui les concerne, compte tenu des préjudices que cela causerait à la concluante, si l’exécution provisoire était maintenue.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ fait valoir que les retards de paiement ont été dus à un cambriolage subi par le locataire, et à la difficulté pour celui-ci d’en être indemnisé. Il a donc suspendu ses paiements du loyer et ce sont les diligences de la défenderesse qui ont permis le recouvrement. La tardiveté de la réaction de la défenderesse à l’assignation tient aux manquements d’une salariée encore en arrêt de travail, laquelle avait réceptionné l’assignation sans en informer la défenderesse.

Sur le fond, le solde locatif désormais réclamé par les demandeurs est erroné : seule la somme de 371,21 € reste à devoir par le locataire en avril 2024, laquelle sera intégrée à son prochain règlement locatif. La défenderesse n’a pas manqué à ses obligations.

Reconventionnellement, la procédure diligentée par les demandeurs est abusive.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les sommes dues au principal :

Il apparaît que Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] entendent solliciter de la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ qu’elle règle, en lieu et place de leur actuel locataire, les arriérés de loyers dont ils estiment ce locataire redevable. Or, les demandeurs n’établissent pas avoir diligenté une procédure à l’égard de ce locataire.

Il convient de rappeler qu’au titre d’un contrat de bail, le loyer est dû par le locataire et non pas par le mandataire. Ce dernier ne peut être contraint au paiement que s’il est établi que le locataire ne paiera pas le loyer et que cette absence de paiement est imputable à des manquements du mandataire gérant à ses obligations dans le cadre du mandat.

Or, en l’espèce, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] ne rapportent nullement la preuve que le locataire ne paiera pas les sommes dues. Au contraire, il résulte de la lecture de la présente procédure qu’entre l’assignation et les dernières conclusions des parties, le montant de l’arriéré locatif a diminué d’au moins huit mille euros, même si les parties sont en désaccord sur le montant résiduel encore dû par le locataire.

Au surplus, la demande est fondée sur les manquements allégués de la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ à ses obligations en qualité de mandataire. Néanmoins, il apparaît établi qu’entre l’assignation et les dernières conclusions, la défenderesse a amplement régularisé la situation, puisque les documents réclamés ont été communiqués et ne sont plus réclamés dans les dernières conclusions et qu’un recouvrement massif des sommes dues a été opéré.

Dès lors, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] sont mal fondés en toutes leurs prétentions au titre de l’arriéré contre la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ.

Sur le « préjudice particulier » :

Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] réclament la somme de 3.000 € au titre du « préjudice particulier » subi. Il convient de rappeler que les dommages et intérêts forfaitaires n’existent pas en droit civil français : toute partie qui réclame l’indemnisation d’un préjudice doit en expliquer la nature, la consistance et en détailler le quantum, ainsi qu’en rapporter la preuve (articles 6 et 9 du code de procédure civile).

Or, Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] n’expliquent en rien leur préjudice, ils n’en justifient pas. Ils seront déboutés de cette demande.

Sur l’action abusive :

A la date à laquelle l’assignation a été délivrée, il n’est pas contesté par la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ qu’un très important arriéré de loyers restait dû par le locataire. Par ailleurs, la défenderesse ne conteste pas qu’à cette date, elle n’avait pas encore communiqué à ses mandants le relevé trimestriel litigieux.

Dès lors, il n’apparaît pas que Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] auraient abusé de leur droit d’agir en justice en initiant la présente procédure.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Si la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ a régularisé la situation en cours de procédure, il n’en demeure pas moins qu’à la date de l’assignation, les demandes des époux [C] étaient fondées, au regard notamment de l’ampleur des arriérés locatif, et de l’absence de communication de relevés trimestriels.

Au surplus, la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ n’avait initialement pas constitué avocat, alors que l’assignation lui avait été délivrée à personne. Si, dans l’intérêt du respect du contradictoire, la révocation de l’ordonnance de clôture a été accordée, il n’a jamais été justifié de ce que le retard occasionné dans le déroulement de la procédure serait dû à la faute prétendue d’une salariée. Au surplus, une salariée demeure une membre de la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ, de sorte que ce moyen ne tend en rien à exonérer la défenderesse du retard engendré.

Dès lors, quoi que chaque partie soit déboutée de ses prétentions au principal, l’action de Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] apparaît avoir été initialement fondée ; ils ont exposé, du fait de la procédure, des frais irrépétibles. La défenderesse sera donc condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles, en tenant néanmoins compte de la régularisation intervenue.

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] ensembles la somme de 1.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] de l’ensemble de leurs prétentions au principal ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ de sa prétention au titre de l’action abusive ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET GEORGES COUDRÉ à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [U] [Z] épouse [C] ensembles la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT