TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M. [G] [T]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02204 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JZG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [G] [T], muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [W] [I]

née le 23 Novembre 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 mars 2017, avec prise d’effet au 21 mars 2017, la SA DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [W] [I] et Monsieur [L] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 356,50 euros.

Par courrier en date du 26 mars 2018, Monsieur [L] [Z] a indiqué avoir quitté le logement depuis le 22 octobre 2017.

Par courrier du 26 mars 2018, Madame [W] [I] a indiqué au bailleur vouloir figurer comme seule locataire et souhaiter renouveler son contrat de bail au 22 mars 2016.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [W] [I] par exploit de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 380,93 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SA DELTA HABITAT a fait assigner Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par Madame [W] [I] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [W] [I] :

. au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 237,42 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 8 avril 2025, y compris le remboursement assurances LNA, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

. Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 8 avril 2025 au jour du jugement à intervenir avec intérêts, y compris le remboursement assurance LNA,

. au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [W] [I], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, y compris le remboursement assurances LNA,

. au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

A l’audience du 26 juin 2025, la SA DELTA HABITAT, représenté par son chargé du contentieux et du recouvrement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 838,27 euros, selon décompte en date du 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [W] [I] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2017 contient une clause résolutoire (article 4-5-1) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme en principal de 380,93 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 décembre 2024.

Madame [W] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [W] [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 500,58 euros à compter du 8 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [W] [I] reste devoir la somme de 838,27 euros, à la date du 25 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Madame [W] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [W] [I] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 838,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2017 entre la SA DELTA HABITAT et Madame [W] [I] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA DELTA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] à verser à la SA DELTA HABITAT, à titre provisionnel, la somme de huit cent trente-huit euros et vingt-sept centimes (838,27 euros), décompte arrêté au 25 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer et aux charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit cinq cents euros et cinquante-huit centimes (500,58 euros), à compter du 8 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de la SA DELTA HABITAT tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION