TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e Fabrice LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 janvier 2025

à M^e Grégory ABIB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02232 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Y4H

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [H], domicilié : chez AGENCE PRADO IMMOBILIER, [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H], domiciliée : chez AGENCE PRADO IMMOBILIER, [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B], [V] [E]

née le 08 Février 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Grégory ABIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 mai 2020, Monsieur [W] [H] et Madame [H] ont donné à bail à Madame [B], [V] [E] une villa à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 386 euros et 5 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [H] et Madame [H] ont fait signifier à Madame [B], [V] [E] par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 952,68 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [W] [H] et Madame [H] ont fait assigner Madame [B], [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate e sans délai de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Madame [B], [V] [E] à leur payer les loyers et charges impayés au 22 janvier 2024, soit la somme de 6 618,82 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [B], [V] [E] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [H] et Madame [H] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 septembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [W] [H] et Madame [H], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à sa personne, Madame [B], [V] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par ordonnance d’avant dire droit du 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 31 octobre 2024 à la demande de la partie défenderesse qui justifie d’importants problèmes de santé au moment de sa convocation, afin de respecter le principe du contradictoire.

A l’audience du 31 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, Monsieur [W] [H] et Madame [H] ont repris les demandes de l’assignation.

Aux termes de ses conclusions en réplique, Madame [B] [E] demande au juge des contentieux de la protection , statuant en référé, de :

A titre principal,

PRONONCER l’irrecevabilité de la demande de Monsieur et Madame [H],

DEBOUTER en conséquence Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire,

SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

ACCORDER à Madame [B] [E] un délai de grâce le plus large afin de régler la somme dont elle pourrait être débitrice

DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, elle soulève des irrégularités de la dénonce du commandement de payer du 20 septembre 2023 à la CCAPEX, et fait valoir que le commandement de payer n’est pas conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, rédaction applicable au litige, car il fait mention « à l’ancien délai de deux mois applicable pour procéder à la régularisation de la situation locative, en lieu et place du nouveau délai de six semaines introduit par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Sur les demandes subsidiaires, Madame [B] [E] indique avoir repris le payement intégral du loyer courant et même un peu plus afin de combler la dette locative. Elle explique avoir perdu le contrôle de sa vie financière en raison de son état de santé et des lourds traitements qu’elle a dû subir en raison de la maladie. Elle déclare avoir repris son activité professionnelle tant que gérante d’une société d’ambulances dont la rémunération (distribution de dividendes) a été de 81 380 euros pour le dernier exercice 2023, ce que démontre sa capacité financière de régler sa dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience initiale du 06 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas à la présente procédure car l’obligation de dénonce du commandement de payer à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ne concerne pas les bailleurs personnes physiques.

De surcroît, Monsieur [W] [H] et Madame [H] justifient de la propriété du bien sis [Adresse 1].

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De surcroît, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation s’est manifesté à ce sujet lors de de son avis du13 juin 2024 : « Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, le bail conclu le 25 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023 pour la somme en principal de 2 952,68 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B], [V] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B], [V] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B], [V] [E] reste devoir la somme de 13 673,38 euros, à la date du 30 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Madame [B], [V] [E] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [B], [V] [E] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 13 673,38 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [B], [V] [E] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments et de la capacité financière de la locataire à solder sa dette, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [B], [V] [E] les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [B], [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [B], [V] [E], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [W] [H] et Madame [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [B], [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvres comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [W] [H] et Madame [H] les sommes exposées par eux dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2020 entre Monsieur [W] [H] et Madame [H] et Madame [B], [V] [E] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [B], [V] [E] à verser à Monsieur [W] [H] et Madame [H], à titre provisionnel, la somme de 13 673,38 euros décompte arrêté au 30 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [B], [V] [E] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 379,81 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [B], [V] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [B], [V] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 1564,82 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [B], [V] [E] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [H] et Madame [H] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président